四大楼市机遇和华丽转身的新东莞

在这篇章开始之前，我们先来一组北上广深这四个一线城市的对比数据。

（2015-217年数据）

从这一组超级城市2015-2017年的数据对比中，我们不难发现，深圳住宅地块供应与人口比远远低于广州和上海，与“每年都无法完成土地供应指标”的北京持平。

不到0.2的这个比值充分说明了这四个超一线城市房价长期坚挺的因，而在这个对比中，深圳人多地少的矛盾凸显。

完住宅供地的情况，我们再来产业用地供地情况。从2012年到2017年，深圳的产业用地价格涨了10倍。

深圳工业用地有这样的涨幅，根本上取决于深圳土地的产出强度。

从这个表格可以到，深圳每平方公里土地的单位GDP产出远远高于周边城市，也高于广东省的省会广州，甚至几乎达到了广州的4倍之多。而深圳的产出类型，却又和北京这样的总部经济有着很大的区别。

难怪乎，连任正非也表示：深圳缺少大块的工业用地，房地产过多地挤压了工业制造业的生存空间。在深圳华为的龙岗坂田总部，附近的地价早已高达几万一平，房价，教育资源，医疗资源更是远远跟不上华为的发展诉求。 （资料来源：精财税月《华为搬迁之痛——东莞或成最大赢家？》）

可见，深圳现有的土地资源已经难以支持其产业发展需求。正是深圳厂房租金和人工成本的不断上升，使得小企业不断寻求出路，方式之一就是抱团到深圳之外寻找发展空间，而东莞成为他们最好的选择。

产业的转移，带来的不仅是产业本身，还有其上下游和产业人口。仅华为在松山湖总部的员工就将达到一万人级别。也正是在上面这张表格中，我们发现，东莞在土地产出强度上，已经超越了广州，位列大湾区内陆城市第2。

除了产业转移，东莞和深圳之间的住房价格差也对通勤人口产生了巨大的吸引力。考虑到深圳和东莞之间在交通方面的效率，在深圳平均房价动辄5-6万的情况下，东莞临深圳片区2-3万的房价对于在深圳工作的人来说，极具通勤吸引力。于是，东莞置业也成了深圳居民阶段性的住房替代方案。

由此，不管在产业上，还是在城际交互上，东莞都成了深圳的后花园。这对其产业、人口和房产市场都形成了重要的支撑。

东莞近年的发展，可以说是中国最典型的产业转型案例。2014年东莞进行彻底扫黄打非、产业重建之后，短短4年，东莞又一跃成为大湾区大陆城市中人口、GDP排名第三的城市，仅次于深圳、广州。

可以说，这一方面得益于东莞自身的基础，但更重要的是深圳资源外溢带来的红利。

在交通方面，2019年是东莞城轨全面爆发的一年，穗莞深城际铁路的开通，将直接连接东莞和深圳、广州机场。与此同时，超过5条城际轨道，4条高速铁路，8条地铁线建设将在2019年启动。地铁的互联，将大大增加东莞和深圳上班通勤的便利度。

其实，即使没有这些轨道交通和高速路线，当前东莞与深圳、广州也可以实现互联。与北京不同，进入深圳和广州的车辆没有检站，实际上在交通互联互通上要比标榜交通一体化的京津冀地区远远走在前面。

产业方面，不乏一些深圳知名企业，将生产、研发的重向土地供给充沛、匹配政策优惠的东莞转移，并投入重金。华为是早在2012年开始着手把终端中部搬到东莞，开启了巨头投资东莞的序幕。

在此之后，蓝思科技在塘厦 、松山湖投资95亿、中国电子集团在虎门投64亿建产业园、中粮集团在东莞麻涌投资69亿、新技电子55亿项目落户桥头镇、步步高系投57.5亿在长安扩建厂区、阿里巴巴东莞投资90亿、京东300亿、中集集团180亿。除此之外规划中的重大项目还包括顺丰区域总部、包括平安集团、欧菲科技、大族激光等众多大企业的生产和区域办公中心。

如果说贸易战是美国和南山区粤海街道办之间的较量，那么可以发现，粤海街道办中的不少企业也沿着南山，顺着南山、前海、宝安、东莞线路，走一条南北向大脉络，将资产和生产的重心向东莞北部临海片区和中部松山湖区移动。而这个移动，代表的是科技和未来生产力的走向。

东莞虽有诸多利好，但并不意味着在东莞买房是一件闭着眼睛就挣钱的事。恰恰相反，我们需要先来谈谈风险。

东莞房市的两大风险在于：第一，整体区域供应较大；第二，区域之间差距较大，需要精准把关。

目前，东莞在售的高层住宅项目有195个（虎门、长安、大岭山等核心片区基本已经没有在售新房），而同期的西安只有89个，武汉96个。后面这两个城市的人口已经突破千万，但当前住房市场的存量供给却远远小于东莞。在供应比较充足的情况下，选择哪里入手就十分重要。

东莞楼市的第二个问题是，片区之间的差异很大。在东莞本月最近的一次土拍中，地块的楼面价差异有1倍以上，可以说让没有深入研究东莞的同学很难下手了。

那么，在东莞重大的发展机遇面前，有没有一些值得推荐，风险可控的板块呢？

我们认为，有四个重片区值得一提，推荐顺序如下：

1） 长安-虎门 西部临深外溢片区

得益于近年深圳向西发展的强劲势头，南山已经成为了深圳的新中心，平均房价达到9万元。南山的发展也间接带动了宝安发展，并将这股势头一路延伸至虎门和长安。但南山昂贵的房价给新市民造成了很大的压力，所以不少人选择往返东莞和深圳通勤。从前海到虎门，不考虑轨道交通的联通，一般也只需要30-40分钟，早高峰的时候也很少超过1小时。对比北京动辄1个多小时的通勤时间，这个距离完全可以接受，也对于当地房市形成了很好的支撑。

同时，长安和虎门自身的产业基础也不薄弱，vivo和OPPO的新厂区已经在此片区拓展，而这两家企业为代表的产业集聚也会进一步做实和支持其产业、人口支持。

2） 松山湖-大岭山下一代产业升级片区

松山湖和大岭山地区，凭借良好的自然条件和华为的青睐，形成了一个较为独立的产业片区。虽然华为的员工入驻松山湖是不用买其他开发商的商品房的，但是围绕华为形成的产业集聚还是会带动当地的购房需求。

进驻东莞松山湖的还有大疆无人机研发总部，大族激光合资企业大族粤铭激光，蓝思科技总投资50亿元建设的蓝思科技（东莞）有限公司。

另一方面，松山湖大岭山片区的自然风光也是独一无二，处于城市地理中心，开车到虎门、长安、老中心城区等地也只需要20-40分钟，对于不少当地改善户来说，也有十分实际的吸引力。

3） 黄江-塘厦-大朗 东部临深外溢片区

如前面论证，东莞发展的内核驱动力之一就是深圳的外溢，作为深圳后花园受到了各种发展动力的滋养。因此，东莞临深片区总体上都是推荐的。

这个片区主要得益于和深圳光明等地接壤，加之有中泰峰境等价格比较实惠，供应也比较大的新盘存在，在前两个组团的新房供应不足的情况下，对于偏好投资新房的投资者来说，是个福音。

未来，在深圳西边发展动力基本穷尽的情况下，光明、坪山等地一定会接棒成为发展的重，只不过需要更多的耐心的等待。

4） 厚街-莞城-东城-南城 主城区升级片区

这个片区是传统上东莞的主城区，但是，从东莞地图的名字上也可以出，其实东莞本质上是一个个小镇组成的，所以城市面貌并不高大上。

对于主城区人民来说，在高层住宅中居住，要比住在自己的几层小楼洋气，也更新鲜，所以主城区升级承载了很多有土著的需求。加上传统的市中心地位，配套要好于外围，也已经有地铁的联通。整体投资安全性也更有保证。但是，不可否认，潜力相对也更弱。

上面说到，区域基本面是很扎实的，但是主要的风险在于供应太大，因此，选择标的的核心在于“择优选精”。

东莞一手房的购买需要社保，但是对于外地购房者来说，大部分开发商可以帮忙操作，所以并不是壁垒。

需要注意的是，东莞在过去地产市场还不火热时候，有不少注重质量和设计的香港背景开发商入局，随便一个平民楼的建筑和绿化质量在北京可能就是豪宅。

随着其房市的火热，不少追求高周转的开发商入局，其建筑质量存疑。因此，建议大家谨慎选择，否则可能选购的新房在若干年后，质量还不早建若干年的次新房，就有可能给出售造成阻碍。

（东莞踩盘随意一个港资开发商二手房小区截图）

对于二手房来说，目前并不限购。重之一是进行全面的面积比对。南方的开发商通常在设计时比较善于偷面积——提升实际使用率。就是，通常会有一部分面积，不能在网站上显示为面积，也不能反映在户型图上，但是却可以实际使用。因此，还是需要实地勘探，全面对比才能摸准小区真实的均价和使用感受。

（阳台一半面积赠送，小飘窗全赠送）

东莞的成功，虽然是一次得益于于借力的转型成功，但背后的支持是大湾区产业的发展、营商环境和政府效率的整体提升。在国家经济面对转型节的今天，我们也希望，有更多的东莞能够涌现。

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