房地产开发22城集中供地和出险房企统计拿地持续走冷 民企...

[国盛证券有限责任公司 金晶/肖依依/肖畅]   日期2022-10-26

供应情况第三批15 城供应建面增加10% ，武汉、广州和福州供应建面大增。截止2022 年10 月19 日， 22 城已全部完成第二批集中土拍，有15城已完成第三批。第二批22 城推出宅地总建面4681 万方，与首批相距不大；第三批 15 城推出宅地建面3359 万方，环比增加9.7%。第三批中苏州、宁波、无锡、杭州供应建面收缩40%及以上，武汉大增379%，广州和福州增加超100%。宁波和青岛推地质量大幅提升，楼面价上涨47%和39%，深圳和福州中心区地块占比明显减少，楼面价下降50%和44%。

      成交情况第三批15 城成交建面上涨7%， 苏州、宁波、无锡、南京成交建面大幅减少。第二批22 城成交宅地规划建面4212 万方，环增8%；第三批15 城共成交2987 万方，环增6.6%；金额4261 亿元，环降5.5%。主要受供给量变化影响，第三批中苏州、宁波、无锡、南京、杭州成交环比减少幅度较大，在40%及以上；武汉、广州和福州增幅超过100%，其次是上海和合肥，增幅超40%。与去年全年相比，合肥成交建面已超去年，达去年的119%，而长春、沈阳、重庆、济南、武汉和天津尚不足去年的30%。

      第三批15 城流拍撤牌率提升、溢价率降低，成交热度持续走低。第二批22城流拍撤牌率8%，环降7.4pct；第三批15 城为11.8%，环增4.2pct。第三批中南京、合肥和广州较高，在25%及以上，北京、杭州、宁波、上海、天津、无锡和苏州无流拍。第二批22 城成交溢价率4.1%，环降0.6pct；第三批15 城为2.8%，环降1.5pct。第三批中宁波、合肥、北京和杭州溢价率较高，超5%；无锡、天津、武汉和厦门较低，在0.2%及以内。第三批15 城底价和限价成交地块占比分别为72.9%和14.9%，环比分别为+12.8pct 和-8.2pct，第三批中无锡、青岛、天津和武汉底价成交占比超92%；苏州、杭州、合肥、深圳和宁波达上限价成交占比较高，均超30%。

      国企和城投依然为拿地主力，福州、无锡、青岛对城投依赖度较大。城投拿地金额占比从2021 年首批的9%提升至2022 年第三批的39%，民企占比从50%降至16%。第三批15 城中天津、合肥、杭州和苏州民企活跃度较高，拿地金额占比均超过35%；厦门无民企拿地，北京、福州、深圳和广州民企拿地金额占比在5%以内，南京、上海和无锡民企拿地占比不足15%；福州、无锡、青岛、深圳以城投拿地为主，城投拿地金额占比过半。

      在核心22 城，招蛇、保利、华润、滨江和中海今年拿地金额居于前列，滨江和华发拿地金额已大幅超过去年。截止10 月19 日，在22 个核心城市集中供地中全口径拿地金额靠前的是招商蛇口、保利发展、华润置地和滨江集团，均超过600 亿元；其次是中国海外发展和建发房产，在500 亿以上；越秀地产、绿城中国和华发股份拿地表现也较突出，全口径拿地金额在300 亿及以上。与去年相比，华发股份和滨江集团拿地金额大幅增加，全口径成交金额占去年全年比重分别在286%和177%；招商蛇口、华润置地、越秀地产和中国金茂与去年较为接近，占比达到80%以上。

      民企出险比例达53%，出险房企市占率从去年同期42%降至24%。截止2022 年10 月20 日，百强房企中出险房企数量共计39 家，其中民企和混合所有制企业分别为37 和2 家，分别占各类型企业比重52.9%和40%。2022年1-9 月民企权益销售额同比降低58.8%，降幅大于国企32.9pct，市占率从去年同期的62%降低至49%。2022 年1-9 月出险房企权益销售额同降69.4%，降幅大于非出险房企37.2pct，市占率从去年同期的42%降至24%。未来随着出险企业退出市场，这部分产能将继续出清。加上未出险企业中有些也已停止拿地，实际产能出清力度更大。

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      风险提示政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。