房地产行业研究周报地产股在交易什么逻辑？

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本周观点地产股在交易什么逻辑？

      本周地产股涨幅排名靠前，申万房地产指数+1.13%，领先沪深300 指数1.99pct。

      交易逻辑主要包括两条①一二线城市新房销售、②二手房市场复苏。A 股涨幅前三个股分别为世荣兆业+9.61%、华发股份+8.65%、深振业A+7.13%。内房股涨幅前三个股分别为越秀地产+9.23%、建业地产+5.81%、新城发展+4.56%。

      此外，本周我爱我家涨幅为4.70%，跑赢申万房地产指数。

      从领涨标的来看，地产A 股、内房股相关股票分别具有一二线城市布局、二手房交易等特征。我们曾在1 月29 日外发报告《内房股开门红有何启示？——地产板块观点更新》中提出，由于春节前后重要会议密集召开，其中的政策定调对市场产生影响，引发政策预期发酵，且春节前后存在较长的数据真空期，地产板块极有望出现春季躁动行情，近期板块高歌也再次验证了团队此前判断。

      周度高频销售数据持续抬高，筑牢优质房企基本面根基新房方面，本周高频销售数据延续了开年以来的持续修复，高能级城市表现格外突出本周全国62 城成交面积315 万平，较去年同期+56%，较21 年同期-32%，其中，1 线四城成交面积达68 万平，同比去年同期增长108%，和2021 年同期基本持平。二手房方面，本周18 城二手房高频销售面积达149 万平，较21 年同期增长2%。土地市场1 月30 日-2 月5 日成交建面2168 万平，滚动12 周同比+19.80%；成交总额146 亿元，滚动12 周同比-4.28%；全国平均溢价率+2.26%，滚动12 周同比-0.16pct。

      我们延续此前判断，预计待上半年购房观望情绪减弱，已处复苏通道中的高能级城市回暖势头有望延续，量价弹性或率先释放；而更多低能级城市则有望在高能级城市销售引领下持续缓慢复苏。

      高能级修复向好与驻扎高能级城市房企积极行情相互照应复盘本周申万地产高涨成分股，我们发现其多为在高能级有大量布局的优质开发房企（华发股份、招商蛇口、城建发展、滨江集团等），H 股方面，越秀地产、建发国际集团也具备相同特征。我们认为，在当下时点，受限于数据真空期，博弈政策的时点和频率是不可控的，而销售的有效复苏却是扎实利好，我们依然看好主要布局高能级城市的优质房企估值持续修复。

      融资支持释放持续，地产流动性逐渐修复

      2023 年2 月5 日-2023 年2 月10 日，房企共发行境内债券8 只，发行金额合计43.5 亿元（部分债券未公开披露发行金额或数据缺失）；发行境外债券4 只，发行金额合计22.13 亿元。截至2023 年2 月10 日，地产债境内、境外债券发行额分别为106 亿元、22.13 亿元，当月偿还额分别为340.46 亿元、282.2 亿元。

      融资支持之下，地产债境内发行修复显著，但偿还缺口仍待补足。

      投资建议地产行情认知差尚未完全修复，推荐标的关注3 条思路，短期内市场在交易一二线城市及二手房复苏。市场对于地产板块4 个认知差（政策有效性、稳融资力度、政策空间、销售预期）尚未完全修复，选股思路围绕以下3个维度①用修复、②格局优化、③销售复苏，具体包括1)优质民企用修复，建议关注新城控股、金地集团；2)区域竞争格局优化，建议关注天地源、滨江集团、华发股份；3)行业销售复苏，建议关注保利发展、招商蛇口、我爱我家。

      风险提示1）证券市场波动、政策推进节奏及实施效果等存在不确定性；2）用修复、格局优化及行业复苏不及预期；3）宏观环境变化可能对房地产行业及公司的运行产生影响

来源[天风证券股份有限公司 刘清海]   日期2023-02-12