内资民营房企中断7个月后回归境外一级市场，大连万达商业打响头阵

久期财经讯，2月13日，内资民营房企境外债一级市场发行迎来“破冰”，大连万达商业打响2023年房企境外债发行的头阵，分别在1月和2月发行了2笔美元债，规模合计7亿美元。距离上一次万达商业出现在境外资本市场已22个月，亦是内资民营房企境外债经历7个月中断后的首笔发行。

万达商业的这两笔美元债最终发行较初始利差分别收窄了25 bps和12.5 bps，票面利率均为11%，认购倍数分别为3.5倍和2.77倍，认购金额超22.3亿美元，其中亚洲投资者占比超80%。

根据久期财经网站数据显示，万达商业及其子公司万达香港的国际评级分别为穆迪“Ba1/稳定”、惠誉“BB+/稳定”、标普“BB+/负面”和穆迪“Ba3”、惠誉“BB”，这2只美元债的债项评级与万达香港的评级持平，为穆迪“Ba3”、惠誉“BB”。

评级机构表示，万达商业的离岸融资成本因当前的高利率而上升，然而，该公司的离岸融资敞口较小，并具有充足的流动性和强健的融资渠道，截至2022年9月底，离岸融资仅占其披露债务的约6%。

房企暴雷风波前，中资地产美元债曾是全球最热门的投资品种之一，为面向中国的投资机构带来了丰厚的利润。但由于近年楼市政策收紧、销售低迷，房企资金筹集难度升级、违约记录不断刷新，导致资本市场在过去两年严重承压。

万达商业此次的成功发行及超额认购，为内资民营房企回归海外资本市场发行提供先例，也体现出用良好的房企将重获投资者认可，中资房企本轮最严重的流动性危机已画下句号，预计未来将有更多房企回归离岸债券市场。投资者亦期望在长达一年的交易荒后，中资地产离岸债能重现生机。

政策大力支持地产，房企融资环境好转

2021年下半年以来，地产板块的用危机由个别公司传导至多家民营房企，行业流动性危机蔓延，离岸一级市场中断，二级市场暴跌，中资地产债总体表现不佳。自2021年6月起，Markit iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数由360高位快速跌落，于2022年11月到达116的最低点。2022年地产离岸债全年发行规模仅约196.71亿美元，同比下降67.35%，为2016年以来的最低水平。

根据久期财经统计，2020年至2022年，共有54家主体发行的253只地产离岸债触发违约，合计违约金额近950亿美元。去年全年违约债券规模共计466.75亿美元，因未按时兑付本息而违约的债券未偿余额合计360.33亿美元，触发交叉违约的债券未偿余额合计106.42亿美元。

经过较长时间的市场调节后，监管层于去年10月起推出了多项支持政策，包括贷、债券、股权融资“地产三支箭”，“金融十六条”、“内保外贷”、“保交楼”政策、改善房企资产负债表“四项行动”、发改委《企业中长期外债审核登记管理办法》、“因城施策”松绑限购、调整房贷及利率政策、国有AMC推进房企纾困项目等，为房企融资打开境内外通道，并提振投资者、消费者情绪，促进房企销售复苏、资金回笼。

2月10日，《企业中长期外债审核登记管理办法》正式施行。新规不再明确要求借用外债企业的已发行债券或其他债务未处于违约状态。对于部分房企而言，未来或有机会再次打开海外融资渠道。

据久期财经统计，目前“第一支箭”已有超50家银行向近百家房企提供意向性授，已披露的意向性授额度合计超5万亿元;“第二支箭”已有15家房企获中债增进公司担保发债，合计金额近千亿(含审批中);而“第三支箭”已有超20家房企进行配股及定增，由股市募集资金为债务进行再融资;四大国有AMC已累计推动及落地房企纾困项目65个，带动复工复产项目规模超过1500亿元。

境外二级市场逐渐回暖，投资人心开始修复

今年伊始，内资房企便活跃于离岸一级市场，除万达商业发行了7亿美元债外，1月越秀地产及中国金茂亦发行了自贸区离岸债，发行规模分别为20亿元和20.5亿元人民币。行业融资环境正在逐步改善，预计今年房企发债规模将较去年有大幅回升。

随着房企资金压力得到缓解、用逐步修复，行业心有所提振。2月9日，标普将龙湖集团的评级展望调整至“稳定”。根据久期财经的数据显示，本次上调展望是自2021年下半年以来国际评级公司首次对内资房企的评级给予正面肯定，以反映龙湖集团受益于“三支箭”融资政策而不断增加的流动性缓冲、加强的融资渠道和良好的财务管理。

地产美元债二级市场企稳，国有房企率先反弹，实力较强的民营地产公司紧随其后，大部分未违约房企已走出本轮下跌，市场情绪回暖，投资者开始重新进入地产板块。据数据显示，自2022年11月政策调控出台后，Markit iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数持续上涨，从历史低位116快速回升至206，涨幅近80%;地产板块收益率由385%历史高位快速回落，目前已跌至85%的水平，并维持缓步下降趋势。

据悉，自万达商业重返一级市场起，资本市场受到鼓舞，摩根大通、瑞银集团、瑞士贷、国泰君安国际和汇丰控股等多家全球投资公司已经开始重新评估投资者对中资地产离岸债的兴趣，重点了解投资者对于碧桂园、合生创展、路劲基建和仁恒置地等房企的态度。

资产管理公司亦对该投资品种持积极态度，部分基金正在考虑抄底购入债券。据东亚联丰投资(东亚银行及德国德联丰投资的合营资产管理公司)驻香港的固定收益首席投资官Pheona Tsang表示，该公司已于2022年年底重返房地产板块，尽管此类债券的涨势在近期出现了反弹，但其仍将是中国用市场最具吸引力的投资品种之一。

Tsang相，在多项政策支持的加持下，部分房地产开发商的资金终将得到盘活，当下正是不可多得的好买点，收益率及回报率都将超过市场平均水平。尤其是在当前的市场环境下，当其他市场参与者正在对其团队规模进行控制，Tsang的团队仍管理着29亿美元的资产。

但市场上也有不同的声音，据一位银行家表示，近期二级市场的反弹及政策是否能持续支持房企都具有不确定性，即使目前大量扶持支持政策引发市场反弹，高居不下的借贷成本仍令多数房企难以回流至境外发行市场。

分析师认为，对于投资者而言，由部分高收益债券(⽐如低于20美分)构成的⾼度多元化的投资组合可能具有潜在相对价值。部分已违约房企如富力地产、花样年、华夏幸福等已完成境外重组，二级市场估值均有所修复。但违约房企的复苏前景各不相同，若更多的重组计划公布、推高各⾃的债券价格，价格错配或将会带动地产板块的⼜⼀波涨势。

本网站在《哪些QDII基金重仓了地产美元债?》中盘点了10家头部中资基金公司的美元债持仓情况。根据最新公开披露的数据，外资基⾦公司将中资投机级地产债的敞⼝削减⾄新低，⽽2022年3⽉的峰值近400亿美元。目前，外资基⾦公司仍持谨慎态度，主要关注点在于⽀持政策能否惠及违约开发商及其债券价格。

销售端未见明显回暖，地产债仍存风险

虽然多方政策为房地产投资者打下了强心针，地产离岸债一二级市场均有回温，但目前政策传导的效果仍然较为有限，能否惠及实⼒较弱的开发商还有待观察。2023开年已有5家房企(时代中国控股、汇景控股、融中国、荣盛发展、金科股份)因无法按时兑付债券本息触发违约，中资地产债的潜在风险仍需投资者重点关注。

其中，政策调控、销售低迷及投资者激进的预期为最值得注意的潜在下行风险。此轮监管层对房地产行业的整顿始于行业的高杠杆率及房价，若房价于调控后反弹较大，各项政策或将再次收紧。并且，如果销售端仍保持低迷，房企资金回笼困难、无法派发高额股息导致股价走弱，房企募集资金的渠道将受到削弱，债转股的融资方式也将难以推广。

目前，房企销售市场仍未见明显改善，资金压力尚未得到实质性缓解，1月份百强房企仅有3家购地。短期内，房企投资拿地保持谨慎、收缩态势，以保证现有项目的交付及现金流的稳定。据数据显示，2023年1月全国土地市场成交规模降至历史低位，全国土地成交总价仅为730亿元，2016年以来首度跌破千亿元。

总体来看，随着房企用风险和房地产长周期下行等制约因素的影响逐步减弱，预计房地产行业将呈不断改善趋势。目前房企融资端得到较大改善，但购房者心、土地成交尚未在年前政策组合下发生明显转变，全国商品房销售额仍较为疲软。市场仍将筑底震荡，市场端仍在等待更大力度政策的“刺激”，房企偿债压力犹存，各项风险仍需行业注意。