对当前房地产板块的讨论巨大的分歧 一致的预期

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本报告导读

    近期二手房市场有所回暖，有2022年6月的乐观情绪，同时，天量储蓄和存量房贷提前偿还也如火如荼，巨大的基本面分歧之下，又有着对需求回暖极强的一致预期。

    摘要

    近期一二线城市二手房市场有所回暖，无论是挂牌量、带看量还是成交量均有较大起色，可以类比2022 年6 月份市场行情，而彼时，部分房企也在渲染乐观情绪，当前也亦然。由于网签数据有一定滞后，单看走访和媒体报道的二手房市场来看，高能级城市均有一定程度回暖。2022年10 月开始政策放松不断、12 月疫情影响的滞后需求、叠加春节较早的扰动，二手房市场出现的回暖，基本可以类比2022 年6 月份，彼时，也是经历了3 月政策不断、4 月开始疫情影响之后，6月份的数据复苏，同时，包括万科在内的部分房企也在渲染楼市改善的判断。然而，在7月份的停工停贷事件之后，楼市再次下行，并没有出现持续的改善。

    1 月社融和贷增速，仍然低于M2增速，且M2增速高达12.6%，自2022年以来的倒挂的现象并没有改变，用断层依然存在，在居民端也体现为储蓄力度高位、提前还贷。历史上的第三次存款和贷款增速倒挂，至今仍然没有摆脱困境，且存款增速仍然在加快，并没有明显的减速迹象，这种背景下，由贷款所主导的资产价格最终会通过通胀的形式来实现。

    在货币选择用扩张的途径上，历史上均来自于房地产，并体现为房价的上行。但我们认为，当前存款的加速和提前还贷，并非同一件事情的两面，存款增加是因为对消费的意愿不足，而提前还贷增加，是因为存量贷款利率过高，若大幅度降低LPR5Y，则提前还贷的现象会自然消退。

    当前基本面存在巨大的分歧，楼市上体现为二手房回暖、新房继续下探，用端体现为居民不断增加储蓄、但提前还款仍在高峰；然而对未来房地产市场的判断则过于一致，表现为将在2023年下半年出现复苏，只在幅度上有所分歧，也即当前进入到预期的验证期。上一次基本面的分歧也出现在2022年6月，市场一致预期的由二手房带动新房、一二线城市带动三四线，在实际结果上并没有兑现，反而出现了基本面的巨大分歧，即二手房回暖的同时、停贷的现象增加。当前，我们认为是类似情况的再次出现，每当预期过于一致时，则需要一次基本面的一致来验证，目前基本面的分歧已经很大，预计将在接下来的一个月，逐步去验证。

    因为一致预期是向好的，因此验证也应该是希望得到向好的结果，在这个过程中，反转型公司、成长性公司表现会更好。行业集中度提升的逻辑，演绎时点往往在市场缺乏爆发点的时候，用宏观语言描述，则更加类似于类滞胀环境中，全年来看，由于M2 增速较高，通胀压力并不低，因此，预计会先演绎经济复苏、再进入经济过热的逻辑中，整体呈现出先追求反转和高增长、后追求抗通胀的逻辑。我们推荐龙头企业中反转的招商蛇口和成长性的公司，受益中交地产、建发股份，同时推荐龙湖集团、万科A、保利发展、金地集团等。

    风险提示政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。

来源[国泰君安证券股份有限公司 谢皓宇/白淑媛/郝亚雯]   日期2023-02-12