深度*行业*房地产行业点评春节返乡楼市调研系列二

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城市宏观:重庆区位优渥,经济持恢复增长态势,战略地位和影响力颇高。重庆位于中国西南部,市辖26 个区、8 个县、4 个自治县,总面积8.24 万平方千米,2021 年常住人口总量达3212 万人,比2011 年增加268 万人,年均增加26 万人,年均增速0.9%,快于同期全国水平0.4 个百分点。2022 年,重庆GDP 突破2.9 万亿元,同比增长2.6%,总体实力持续提升,在全国百强城市中仍名列前茅,规模以上工业、建筑业为主的第二产业增长较快,依然是推动重庆经济稳定发展的主要引擎。2021 年全市常住人口城镇化率突破70%,领先全国平均水平5.6pct,位居全国第8 位,中西部地区首位。

    房地产市场:2022 年成交量同比下跌四成。2022 年重庆商品房销售面积4439 万平,同比下降28.4%;其中,住宅销售面积2939 万平方米,同比下降40.0%。房地产开发投资3468 亿元,同比下降20.4%;其中,住宅投资2609 亿元,同比下降20.7%。新开工面积2224 万平,同比下降54.4%;其中,住宅新开工1541 万平,下降52.3%。竣工面积2796 万平,同比下降33.4%;其中,住宅竣工面积1920 万平,同比下降29.5%。总体来说,下半年成交弱于上半年,成交峰值出现在2 月份。在楼市低迷期,新增预售证、真正投入市场的房源数更是肉眼可见的在下滑。

    从房价来看,2022 年5 月开始新房、二手房房价都出现了明显的下跌,至12 月分别跌至11732 元/平和13681 元/平。复盘近十年的重庆房价走势,2017 年成为重庆房价破万的重要分水岭,而2022 年楼市行情急剧下跌,房价也掉头下降。从2022 年全年来看,新房、二手房房价均价分别为11785、13976 元/平,同比分别下滑6%和上涨3%,短期趋稳,但一二手剪刀差增大态势明显,出现房价倒挂的原因是由于:1)开发商暴雷,新房出现停工不能按时交付,购房者对新房心下降转而购买更具有安全性的二手房。2)过去几年的新房成交规模较大,市场存在大量次新房,需求增加,推高二手房成交均价。3)较多购房者倾向购买核心区域二手房,更加重视落成的便利交通路网和完善的商业体系,其次是改善型二手房拥有更加优质的教育资源。

    购房客:近几年购房客以本地人居多,占比约9 成及以上,以自住需求为主,投资需求较弱,新房成交面积段主要集中在90 平以下,二手房成交的面积段主要集中在120平以下。

    开发商格局:目前市场以外地房企为主,本地房企以金科、龙湖等为代表。2022 年重庆销售前三的房企为金科、融创、龙湖,销售额均超过100 亿元。TOP10 销售集中度扩大4pct 至37%,在市场调整期,购房者更追逐头部企业的品牌誉度。TOP11-30 企业市占率20%,梯队内市场份额竞争激烈,企业间卡位竞争强。

    土地市场:呈现“挤牙膏式”供应,土地成交同比量价齐跌,土拍热度明显不足。2022年全年成交土地数量888 宗,同比下降27.7%;成交土地规划建面5885 万平,同比下降26.7%;成交总价841 亿元,同比下降52.5%;楼面价1219 元/平,同比下降16.1%;溢价率3.1%,同比下降62.8%。土地成交受楼市下行、疫情反复等多方因素影响,政府放慢推地节奏,土地市场缩量明显,楼面均价明显下调。企业拿地热情逐渐降低,拿地企业以央国企为主,拿地板块聚焦企业深耕型,“新板块”拿地谨慎。

    政策:2022 年重庆从商业贷款的支持群体、房产套数认定放宽了限贷,两次主动调整公积金贷款政策。目前,重庆已有政策主要为限贷与限售政策。1)限贷:首套、二套房首付比例分别为 30%、40%;首套、二套房贷利率分别为4.1%、4.9%。2)限售2年。

    项目调研:我们调研了重庆市中心城区热度前列的万科·城市花园和招商1872。1)万科·城市花园:项目由万科打造,销售均价16000 元/平,共开919 套房源,总去化率约为60.9%,物业公司为万科物业。项目主推建面约101-131 平米花园洋房、建面约88-99 平米小高层,建面约140 平米大城院墅。春节期间到访量和购房热度有明显提升,购房者以改善居住环境和周边上班方便为目的选购此楼盘,并且以购买花园洋房和小高层为主,开发商推出备案价打折和契税减免等优惠活动。项目优势在于:区域上处于价值高地,配套上出行方便、商业齐全,产品上品牌口碑强、低容积率。2)招商·1872:由招商蛇口打造多元业态约40 万方综合体大城。销售均价16500 元/平,共开250 套房源,总去化率约为64.4%,物业公司为招商积余。项目首开推出共4 个户型,建面为89 平米、100 平米、128 平米和141 平米。招商集团深耕重庆十余年得到重庆人民认可,该楼盘周边配套成熟以及地处中心片区,近期购房者仍然以本地为主占比超九成,主要由于自住刚需购置此楼盘,对比春节前到访量和购房热度持续上升。 优势在于聚合三轨道、五大商圈、彩云湖公园、四大医疗等城市级成熟配套已落地。

来源[中银国际证券股份有限公司 夏亦丰/许佳璐]   日期2023-02-09