首份公募REITs年报出炉！博时蛇口产业园REIT年底毛利率超84%

3月16日，银柿财经记者注意到，博时招商蛇口产业园REIT率先披露了2021年年度报告。

报告显示，自2021年6月7日至2021年12月31日，博时招商蛇口产业园REIT实现收入8010.60万元，实现净利润2685.45万元，经营活动产生的现金流量净额为7007.06万元。截至2021年年底，基金总资产为25.90亿元。

据记者了解，年报中还披露了报告期内蛇口产业园项目的公司运营情况。

整体来看，公司运营较为稳定。截至2021年12月31日，基础设施项目公司租户196家，实际出租面积82696.59平方米，年底时点出租率为88%。报告期内，累计实现收入7691.42万元，全年累计预算完成率95%。

基础设施项目中的两家公司深圳市万海大厦管理有限公司和深圳市万融大厦管理有限公司的收入来源主要分为两部分，一部分为租金收入，另一部分为物业收入。其中，报告期内租金收入6826.43万元，占比88.75%；物业收入865.00万元，占比11.25%。

成本方面则主要分为三部分，分别是租赁成本、物业成本和运营管理成本，报告期内成本数额合计为1201.41万元。其中，物业成本数额较大，为756.50万元，占比62.97%；运营管理成本为371.66万元，占比30.94%；租赁成本73.25万元，占比6.10%。

值得注意的是，该基础设施项目在报告期内整体毛利润金额为6490.02万元，毛利率高达84.38%。经营活动现金流量净额为7007.06万元，主要包括了支付2021年度房产税、增值税等税费994.12万元、支付押金371.57万元等费用。

基金份额持有人方面，截至2021年年底，该基金的持有人户数共有约18.15万户，户均持有份额4958.38份。其中，机构投资者持有约7.45亿份，占比82.78%；个人投资者持有约1.55亿份、占比17.22%。基金前三名流通份额持有人分别为申万宏源证券有限公司，占比2.51%；东兴证券股份有限公司，占比1.76%；国泰君安证券股份有限公司，占比1.49%。

在公募市场方面，博时招商蛇口产业园REIT自2021年6月21日上市交易以来，截至2021年年底，累计涨幅为10.24%。自2022年以来，公募REITs市场出现剧烈波动，蛇口产业园REIT在2月中旬一度暴涨至3.749元/份，年内涨幅高达33.36%，随后出现大幅回调。截至3月16日，该REIT今年来涨幅为8.26%。

值得注意的是，博时招商蛇口产业园REIT隶属市场第一批发行上市的REITs产品。而随着前两批共计11只公募REITs顺利发行后，第三批公募REITs的发行计划也早已提上日程，分别是国泰君安临港东久智能制造产业园REIT、华夏中国交建高速公路REIT和鹏华深圳能源清洁能源REIT三只产品。

对于REITs产品的市场前景，富荣基金公募REITs投资总监王甲同表示，国外REITs已经发展多年，形成了成熟的市场和完善的制度体系。而国内公募REITs刚刚起步，但市场空间大，也有后发优势，可以参考借鉴国外经验，做好市场建设和引导一是制定并完善REITs扩募细则；二是公募REITs息披露规则要完善；三是加强投资者教育；对比国内外REITs产品的规模，国内确实还有很长的路要走。