【华创地产？袁豪团队】万科股权变动评宝能减持至5%以下，股权之争落幕在即

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袁豪   鲁星泽   曹曼   邓力

事      件

2019年11月27日至2019年12月19日，钜盛华和前海人寿通过深圳证券交易所证券交易系统集中竞价交易方式合计减持【万科A(000002)、股吧】股股票565,107,128股，占万科总股本的5.00%。截至2019年12月19日，钜盛华和前海人寿合计持有万科A股股份565,107,130股，占万科总股本的4.9999998%。

     评

 1近期宝能加速减持、持股比例降至5%以下，股权之争落幕在即

2015年7月宝能开始举牌万科，至2016年7月持股万科比例达到25.4%。宝能自2018年4月开始减持万科股份，其中2018年7月24日减至19.53%、2018年9月11日减至14.65%、2019年12月2日减至9.16%、2019年12月19日减至4.9999998%，本月减持速度显著加快。根据港交所披露的每次期间减持股份数量，我们计算得到目前宝能月化减持速度约7.49%（相较于2019年6-11月平均月化减持速度0.87%是有所加快），假设按照这个速度1个月内宝能将减持完毕万科股份，持续4年多的宝万股权之争或落幕在即，压制股价因素得到缓解，预计公司估值也将得到修复。

 21-11月销售5,735亿、同比+5%，同期拿地额占比销售额为39%

1-11月公司累计签约金额5,735.2亿元，同比增长5.4%，较1-10月降低1.4pct；累计签约面积3,697.5万平米，同比增长2.7%；累计销售均价15,511元/平方米，同比增长2.6%。在一二线销售平稳背景下，预计公司后续销售稳定增长。1-11月，公司新增拿地面积3,937.4万平米，同比下降21.1%；对应总地价2,233.7亿元，同比下降18.2%；拿地额占比销售额达38.9%，较上年50.5%下降11.5pct；拿地面积占比销售面积106%，较上年下降31pct；平均楼面价5,673元/平米，同比增长3.7%，拿地均价占比当年销售均价36.6%。按销售均价1.55万元/平米估算公司1-11月累计新增货值6,103亿元，高于同期销售金额5,735亿元，总体拿地平稳略增。

 3 投资建议宝能减持至5%以下，股权之争落幕在即，重申“强推”评级

万科作为行业三十载领跑者，在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者，其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中，也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来，在本轮房地产小周期延长的反常周期中，万科在住宅开发行业将继续保持龙头优势，同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业，未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司2019-21年每股收益预测分别为3.66、4.41、5.30元，重申“强推”评级。

 4风险提示房地产行业调控政策超预期收紧及行业融资政策超预期收紧

关键词华创地产小组重报告系列

《2017年房地产投资策略周期淡化，资产为王》（16/12/07）

《房地产及产业链对GDP的影响分析大比重却小贡献，弱市下维稳为先》（17/01/06）

《对于H股地产大涨及A股地产逻辑的思考周期未完、城市分化，好一二线资源和强三线开发》（17/02/09）

《对三四线城市成交持续性的分析当鬼城不再，强三线逆袭，料量价齐升》（17/02/28）

《对三四线城市成交持续性的分析2棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力》（17/03/29）

《北京等楼市政策评淡调控的老生常谈吧，请重视棚改的投资主旋律》（17/03/30）

《国家设立雄安新区评雄起京津冀，安定百姓家，未来值期待》（17/04/05）

《房地产16年年报及17年1季报分析行业基本面不差，但配置已降至历史新低》（17/05/02）

《三年棚改新规划评三四线短期棚改逻辑中期化，三四线住宅需求、下游消费和上游投资都将受益》（17/05/25）

《H股房企大涨及对A股房企影响分析棚改货币化及集中度提升赋予龙头房企增量空间》（17/05/31）

《对房地产行业集中度的分析规模效应加剧、集中度大增、强者更强》（17/06/05）

《对反常周期下龙头房企的优势分析集中度快增、MSCI纳A，龙头基本面和估值双双提升》（17/06/22）

《对房地产小周期的深度研究-周期反常、经验失效，重构投资逻辑》（17/07/03）

《对房地产投资的定性及定量研究-土地及低基数推动Q3投资增速或超10%》（17/07/13）

《【蓝光发展(600466)、股吧】首次覆盖-雄踞西南谋全国，改弦更张助成长（强烈推荐）》（17/08/18）

《房地产行业2017年中报分析业绩高位放缓、利润率改善，预收锁定率再提升（推荐）》（17/09/03）

《【北辰实业(601588)、股吧】首次覆盖-资源优质、业绩反转，京国改优质标的（强烈推荐）》（17/09/12）

《长效机制猜想实为住房制度改革，并重在长效和稳定（继续多龙头）》（17/11/13）

《2018-20年房地产行业展望供给盛世已至，龙头风鹏正举》（17/12/11）

《【新城控股(601155)、股吧】深度报告-秉持无周期拿地，铸就快周转典范（强烈推荐）》（18/03/23）

《风鹏正举系列之万科A三十载行业领跑，九万里鲲鹏展翅（强烈推荐）》（18/04/04）

《房地产政策研究专题人才新政加速户籍城镇化，推动购房需求释放、体量客观》（18/05/10）

《房地产2018中期策略行至水尽处，坐云起时》（18/05/23）

《非标专题非标压缩总量影响可控，融资集中度提升更值关注》（18/06/13）

《风鹏正举系列之【保利地产(600048)、股吧】深度积极变革启征程，鹰长空薄云天（强烈推荐）》（2018/07/05）

《风鹏正举系列之中南建设深度中流楫，南山可移（强烈推荐）》（18/07/23）

《风鹏正举系列之融创中国深度融汇九州挥洒宏图，创业四海鸿鹄志展（强烈推荐）》（18/08/09）

《房地产行业2019年投资策略寒夜将尽，曙光在前》（18/11/22）

《房地产周期复盘研究专题周期轮回，踏雪寻梅》（18/12/25）

《居民杠杆率空间研究专题城镇化决定加杠杆空间，极限支撑需求中枢12亿平》（18/12/25）

《风鹏正举系列之招商蛇口聚萃招商百年积淀，力铸蛇口卓越之道（强烈推荐）》（19/01/25）

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《风鹏正举系列之阳光城雨后阳光，梦想绽放（强烈推荐）》（19/02/22）

《首开股份深度报告首家千亿地方国资房企，北京国企改革重要标的（强烈推荐）》（19/03/12）

《估值深度政策改善、用宽松，突破行业估值枷锁》（19/03/22）

《绿地控股跟踪报告量质齐升的低估巨头，深度收益长三角一体化（强烈推荐）》（19/03/27）

《旭辉控股深度报告十八舞象，行者无疆（强烈推荐） 》（19/04/01）

《房地产2019年中期策略回归本源，拾级而上》（19/05/03）

《物业管理深度报告朝阳行业，黄金时代》（19/05/16）

《中航善达深度报告央企物管强强联合，非住宅龙头扬帆启航》（19/06/20）

《物管行业专题报告三大独有特色，修筑护城河、造就蓝海市场》（19/07/14）

《大悦城深度报告商业地产运营典范，核心资产价值标杆》（19/07/16）

《三四线市场深度报告棚改退坡但余音绕梁，城市独立周期正当时》（19/07/28）

《保利地产深度报告央企龙头、优势凸显，被低估的核心资产》（19/08/14）

《小周期延长的延伸研究供给端调控，小周期延长，弱波动+强分化新格局》（19/08/20）

《中航善达重大事项评量组定价诚意十足，非住宅物管龙头成型》（19/08/25）

《商业地产行业深度报告系列之一优质商业地产受益资产荒，流动性宽松驱动价值重估》（19/09/19）

《蓝光发展深度报告嘉宝服务上市在即，物管当红望增厚估值》（19/10/13）

《2020房地产策略稳中前行，多元开花》（19/11/11）

《大悦城跟踪报告重组焕发活力，商业+产业协同拿地优势凸显》（19/11/19）

《非住宅物管深度物管从小区走向城市，非住宅蓝海疆域无边》（19/11/20）

《新大正深度报告聚焦非住宅优质赛道，资本赋能扬帆起航 》（19/12/02）

《保利物业深度研究报告央企物管龙头，启征黄金赛道 》（19/12/19）

华创地产研究团队

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袁   豪     房地产行业  首席分析师

复旦大学理学硕士

曾任职于戴德梁行、中银国际

2016年加入华创证券研究所

鲁星泽     房地产行业  研究员

慕尼黑工业大学工学硕士

2015年加入华创证券研究所

曹   曼     房地产行业  研究员

    同济大学管理学硕士，CPA，FRM

曾任职于上海地产集团

2017年加入华创证券研究所

邓   力     房地产行业  研究员

  哥伦比亚大学理学硕士

    2018年加入华创证券研究所

袁    豪  首席分析师

        13918096573

  鲁星泽   研究员

        18390086688

     曹    曼   研究员

        13816593032

        邓    力   研究员

        19928735949

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