世界房价暴跌史：美国房产暴跌过18次、欧洲曾被金融危机一波溃！

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楼市冰封，很多人应该做过这样的设想吧：

如果房价跌破了房贷总额，要怎么办呢？

这个事情，现在在美国就出现了。

根据ATTOM的报告显示，2019年第一季度，美国总计5223524套房产处于严重负资产的状态。也就是说，500多万美国业主的房子，房价还不到所欠抵押贷款的75%。

房子不值钱了，还要用一辈子去偿还买房欠下的债务。现如今，美国有十分之一的抵押贷款处于这样的困境。

外资也开始逐步撤出美国，2019年第二季度，海外投资者在美国抛售的房产金额高达134亿美元，超过了126亿美元的购买额度。这也是2013年以来的首次逆转。

美国房价这是要暴跌了吗？那会不会引起大震荡？其实这个问题并不难回答，虽然美国为世界第一强国，但美国却是全世界房价暴跌次数最多的国家。

除了美国以外，英国、欧洲、东南亚，也多少有房价暴跌过的历史，那么我们就以史为鉴，来聊一聊世界房价暴跌史。

世界房价暴跌简史

楼市是不是永远只涨不跌？很显然不是的，比如美国。虽然是全球第一强国，但美国是近代以来房地产下跌次数最多的国家，以1944年布雷顿森林体系为界限，美国的房产周期规律划分为两个大的时期。

从美国联邦政府1800年开始出售土地，一直到1944年，美国房地产市场的规律极其枯燥，差不多18年就会经历一轮房产泡沫。

其中最让人印象深刻的是1929年大萧条，股市刚崩盘的时候，曼哈顿的房价一度暴涨62%，随后又迅速崩盘，截止1933年底较最高下跌了51%。美国全境房价下跌约31%。

1944年之后，美国整体国运昌隆，房产市场虽然在1980年-2001年之间有4次小幅波动，但都属于前面定义的房价调整，整体经历了数十年的增长期。

2006年7月，美国的房价从高开始崩盘，截止2012年2月触底，全国范围内名义房价的平均跌幅达到26%。

当时，美国有大概1/3的房产处于严重负资产的状态，尤其是2008年雷曼兄弟倒闭的时期，连续几个星期，曼哈顿的房产机构都没有一笔生意。

2010年，美国近290万处房产收到了收楼通知，占到了美国所有房屋的2.2%。一直到2017年，这一比例才回归到2006年之前的水平。

很有趣的一，那些因为高杠杆房贷而破产、房子被没收的人，即使经历了惨痛的教训，重新获得房贷资格后的第一件事，仍然是贷款购买新的房子。

虽然没有美国18次崩盘这么夸张，但是英国也经历过三次房价崩盘，但这三次都集中在过去的45年。

这三次崩盘的因，一次是1973年的第四次中东战争和OPEC石油禁运引发了经济停止性通货膨胀，使英国终结了长达20年的经济繁荣。房价在10个月内暴跌了约16%。

第二次是1989-1993年，劳森热潮的房地产泡沫破灭，英国的名义房价下跌36%，实际房价下跌47%，房贷利率上调至15%，采取浮动利率贷款的业主陷入到绝望当中。

整个1993年，大约有160万人处于负资产状态。

然而英国人并没有长记性。随着2000年后英国的经济持续增长，英国房价又开始了新一轮的房价暴涨。在2008年次贷危机爆发前，英国的房屋均价已经从2000年的10万英镑上涨至2007年的22.5万英镑。

为什么会出现这样的情况？或许是因为，家的感觉，是世界上最难戒掉的东西。

相较于英美连续多轮的房价崩溃，欧洲则是被2008年全球金融危机一波溃。

截止2018年底，经过了10年房价的恢复，希腊的房价仍然是最高峰的57.93%，西班牙是巅峰时的66.43%。

即使是近些年增幅破10%的爱尔兰，房价仍然只有2018年的86.18%。在08年的全球金融海啸中，最大城市都柏林，三年时间房价下跌了56％，公寓价格下跌超过62％。

当时欧洲逃过房价暴跌的只有法国和德国，法国的公寓价格仅下跌了7.4%。而德国整体房价仅下跌了1.89%。

现在很多中国人希望中国的楼市也能像欧洲这样大跌一次，然而房价跌了之后，欧洲人别说买房，连租房都困难啦。

比如希腊一个63岁的英语老师海因斯，今年她刚刚被赶出了自己租住了32年的房子。因为她的房子被“富有的”中国人收购了。

她还发现，由于“富有的”中国人哄抬价格，她已经找不到自己买得起、租得起的房子了。

东南亚的房产，是怎么“起死回生”的

当年的亚洲金融危机，包括中国香港、泰国、菲律宾、印度尼西亚等地区的房价都经历了过山车式的暴涨和下跌。

以中国香港为例，房价从1997年第三季度一直下跌到2003年第三季度，名义房价下跌了65%。当时全港有10万套住房都转为了负资产。

然而，香港的房价回弹也被世界所惊叹，用了30个季度回归到，并且在2018年底，超过了峰值的132%。

相较而言，菲律宾、泰国、印尼则都是近些年才在中国投资者的热捧下才逐渐回暖。

1995至1997年间，菲律宾的豪华公寓的名义价格曾经一度上涨了63％（实际价格增长46%）。在1997年至2004年的房价暴跌潮中，豪华公寓的名义价格下跌了34.4%（实际价格下跌了56.2%）。

截止到2009年，虽然名义价格高于1997年，但菲律宾的实际房价仍然比当年的峰值低48%。

泰国也是类似，截至2009年第二季度，泰国的实际房价比1992年的峰值低34.2％。

虽然，房价下跌幅度类似，但泰国市场又区别于东南亚其他的市场。

根据各方面的市场数据，其实泰国房产市场最繁华的阶段是1985-1992年这7年。1987年，泰国的住房供应首次超过了人口增长。

其实早在1990年，泰国房产泡沫已经出现了破碎的迹象。然而，当时大规模的外资进入，帮助泰国房市续命7年。1992-1997年，泰国的实际房价轻微下跌了2.4%，如果不是因为亚洲金融危机，当时的泰国房价其实有软着陆的空间。

相较而言，1997年金融危机对房价的影响，反而不如2006年他被驱逐。

而东亚和东南亚，唯一一个例外只有日本。

1992年泡沫破裂以来，日本房价一直下跌到了2009年第二季度才跌至谷底。直到2018年，实际房价仍然比1991年的峰值低39％。

中国楼市，何去何从

从世界楼市暴跌史来，似乎全球房产都有一个共同的特征：易涨难跌。

根据万科16年的一组数据，过去半个世纪，各国房价上升的年数均明显超过下跌的年数 。

另外27个可以追溯 20 年以上房价增速数据的国家和地区的数据。从图中可以出，绝大多数国家/地区房价都出现过长期大涨的情况。除德国外，其他26个都出现过不同程度的房价繁荣。

而在27个国家和地区共1046个样本年份数据中，1970年以来显示出现房价上涨过快的时间段共有61段，出现严重衰退的是14段。

从上面多个经济体的历史数据来，日本市场的持续下跌还真的只是孤例。

所以这这个角度来，指望中国楼市大跌的人，可以洗洗睡了。另外，中国和世界相比，其实也是一个特殊的存在。

首先中国并未完全实现城镇化。万科曾经有一个结论：

几乎所有在这个城镇化水平阶段的国家，房价都不会大跌。

一般来说，75%左右是城市化基本完成的通常水平。中国目前的城镇化率是 60%，离75%还是有一距离的。

其次，中国高层对于楼市的目的已经完全定性为“房住不炒”。而经过3年多的调控，楼市也确实回到一个较为平稳的状态，而这个状态，好买哥相会继续。

比如昨天深圳就又出了一个《落实住房制度改革 加快住房用地供应的暂行规定》的重磅件。这个件最惹眼的是这两个关键：

1、落实住房制度改革。这不是口号，深圳政府明确要求会新增建设筹集各类住房170万套。分配比例是，四成商品房+六成公共住房

2、加快住房用地供应。深圳政府将通过建设用地、盘活存量用地、各类用地配建、历史遗留未完善出让手续用地等渠道，来增加用地供应。

我们一直说，北京深圳是楼市的风向标，而深圳楼市改革方案的出台，背后或蕴含着一个耐人寻味的号：

房子是用来住，不是用来炒的，中国楼市正在尝试向“香港模式”说拜拜！

所以通过世界房价暴跌简史结合中国实际国情来分析，我们能得到这么一个结论：

房价肯定不会只涨不跌的，不过世界大部分的城市，依旧会在经济复苏后，楼市跟着复苏。即使在2008年全球性房价崩溃的时候，一样有像中国、德国这样安全的投资标的，房价出现小幅度下跌后回到位。

中国房价虽然不会出现大幅度的波动，但也不适合盲目炒了，从目前的情况来，具有“中国特色”的住房模式正在确立：商品房（市场化，价高者得） 平价住宅（共有产权房，封闭运行，去投资属性） 租赁住房（中低端市场，租购同权） 保障房（穷人）。

很显然，在中国，一个以房产为投资中心的时代就要结束了，一个以奋斗者为本的时代就要来了。而这之中，最悲哀的就是那些无视劝阻，追逐泡沫的人。

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