新周期之下的楼市股市

讲一下2008年的周期和现在的周期的区别。在一个大的发展阶段里，其中的每一个发展阶段都是不一样的，这个大的发展阶段指的是一个国家生命体成长的过程，这个成长不会无限增长下去，而是会有一个天花板，这和人的身高总是涨到一米七或一米八左右是一样的，不同的发展阶段指的就是人长到10岁和长到15岁的时候，形态特征及心理状况都是不同的。

2008年的时候，实际上我们正面临着一个快速城市化的过程，城市化如果分为三个阶段的话，第一个阶段我认为是2008年以前；第二个阶段是2008年到2018年；再往后是第三个阶段。

其中第一个阶段属于在城市老城区城市化，第二个阶段属于在城市新城区城市化；第三个阶段属于城市化的收尾。

城市化的第二个阶段是速度最快规模最大的一次，想必很多人有这样的体会，绝大多数的农村人进城也多发生在这个阶段。

城市化的第二个阶段也是最关键的一个时期。我们说城市化，其实就是大量农民脱离土地的过程。

为什么农民会脱离土地呢？

上个世纪九十年代的时候，北方人出来打工的就很少，甚至到了两千年初，北方人也不倾向于出来打工。因在于，一方面是浓厚的乡土观念，毕竟几代人都是以种地为生；另一方面也是最重要的一方面就是，出来打工有很强的不确定性，收入不好保证，种地至少是保本的。在一个不确定的选项与保本的选项下，绝大多数人还是留在了农村。

后来农民彻底脱离土地，就是单纯因为种地的收入跟外出打工的收入差别实在太大了。

这个过程就发生在城市化的第二个阶段。新城开始兴起，催生了大量的就业机会，城市人口增加，各种各样的需求诞生，分工更加精细，农民在城市里找到了属于他们的机会。

当然，同时期发生的或者将要发生的就是农村的土地改革。土地没有人种了，于是农业就会开始规模化工业化。中国的粮食效率也会越来越高。粮食价格也会越来越低，总之这些东西是配套发展的。

在城市化的第二个阶段，新城形成，城市规模定型。

各位最关心的肯定是房地产，在上一个经济周期里，房地产作为很重要的一个环节，扮演了两种角色，一是实体经济，二是虚拟经济。

一般来讲，在经济周期的开端，肯定是要发展实体经济的，一上来就要搞虚拟经济，这是说不过去的。而当年的房地产，也就是2008年的房地产，它还是实体经济，所以我们发现，周期一开始，房地产就作为很重要的一项投资在搞，既然有了投资拉动，那么房价自然大涨。

（有些人不懂，为什么把房地产当成投资主体，房价就会涨。我们捋一下这个过程。作为政府，想建一个新城，这就跟人开公司扩张规模一样，必须要拿到钱。政府的钱，开发商给，开发商的钱，银行给，这样房子就盖起来了。房子盖起来之后，想要持续的话，必须让老百姓来买，这个时候，货币又对老百姓放开，老百姓去贷款买房，这房子越买，价格可是越高啊。那最后的价值呢？最后的价值就是城市价值，新城形成，开始有新的现金流。老百姓买的房子，最后自己在城里赚了钱，就把贷款还上了。这是城市价值的体现）

经历了大概10年时间，中国的房子盖得差不多了，每个城市的规模也基本上就那样了，这样房地产就逐渐脱离了实体经济的范围。什么意思呢？就是将来的经济周期里，再有投资拉动，那么房地产就是一个很弱选项了，这跟2008年把房地产作为很重要的一项投资来拉动经济是不一样的。2008年的时候，中国还没有大量新城，现在中国的新城建完了，这时候，你再盖房子，就属于浪费了。当然这个我们是从宏观角度来讲的，各个城市还有各个城市的问题。

既然把房地产从实体经济中去掉了，那么也就意味着在经济周期的开端，房价大涨这事儿没戏了。

新的周期里，投资拉动的选项集中在了老旧小区改造这些方面，当然还有其它基建。这样货币的流动路径就变了。总之不会流向房地产。

那这个时候，肯定会有人问，钱到底去哪了？

你们都在小红圈，你们应该知道，我说过以后的红利在消费市场。什么意思呢？当我们开始搞基建的时候，你最终是要把这些东西消化掉的，盖房子，就要把房子卖掉，修高速路呢？能把高速路卖掉吗？

这时候就能出来了，想要把这部分投资消化掉，就只能通过消费市场，那么想要把消费市场搞起来，怎么做呢？就是要搞用货币，什么用卡用贷一类的，都放给个人，让大家去消费，去坐高铁，去娱乐场玩等等。

当用货币增加的时候，实际上这部分钱还会流入房地产。当然，这都是几年以后的事了。你们去穿越周期那几篇就可以，里面写得很清楚。

股市方面，由于有投资预期的存在，不出意外的话肯定会有牛市出来，这跟上一个周期是类似的。但是这其中也会有一些细微的区别。

新的周期里，还有一个很重要的问题，那就是产业的升级，这个阶段会淘汰很多垃圾企业，所以一些垃圾股的表现可能会不尽如人意，越是优质股，潜力越大。这跟过去，越是垃圾股涨得越猛的情况不一样。

房地产方面，刚才我们讲了，大涨是很难出现的，不过经过新的投资拉动，流到市场上的货币，最后还是会流入房地产。有了钱买房这事儿在短期内还是改不掉。所以楼市不出意外的话，会有一定程度的回暖，回暖的幅度不要抱太大期望，尤其是一些二三四线城市。

关于房价与通胀。这是每次聊宏观很难躲掉的一个话题，以至于很多人因为通胀预期，总觉得不买房自己的钱就在变少一样。

其实我觉得，真的懂通胀的人不多。通胀通俗的概念就是物价上涨。通胀的方式是，印钱，市场上货币增加，物价上涨。

……这个逻辑，上去就很怪异。

下面我问大家两个问题。

第一个问题是，物价真的是越来越贵吗？

第二个问题是，你的工资上涨，到底跟什么有关系？

90年代，工资是几百块钱，现在工资是几千块钱，上万块钱，为什么会有这种变化？

第一个问题，物价肯定不是越来越贵的。

之所以很多人觉得物价越来越贵，是因为你到的那个物，已经跟过去的物，不是同一个东西了。我举个鸡蛋的例子。

我记得在我很小的时候，90年代，在我们老家的集市上赶集，那时候我对于鸡蛋多少钱一斤是没什么概念的，不过那次我记得很清楚的是，一个老太太在那卖鸡蛋，她说，她的鸡蛋是1毛钱一个。

现在我们在超市里买的鸡蛋，按照5块钱一斤的价格，一斤鸡蛋10个，算下来基本上5毛钱左右一个了。

这样的话，鸡蛋的价格确实涨了。

但实际上呢，现在的鸡蛋已经不是当年的鸡蛋了。

当年的鸡蛋，是小市场里的鸡蛋，家里的母鸡下了蛋之后，老百姓自己带到集市上去卖，中间环节实际上是没什么成本的。

现在的鸡蛋，是大市场里的鸡蛋，除去鸡要下蛋这个环节外，还有各种各样的运输成本，鸡蛋的收购成本，从批发市场到零售超市，以及各个中间商的利润成本，加起来之后，才是我们到的5毛钱一个的鸡蛋。

我们说鸡蛋涨价，就必须要一到底是哪一个环节涨价。

这个推导环节我就不详细展开了，大家可以自己动动脑筋，想一想里边的各个环节，很容易就能想明白。

从一些工业品的价格来，今天的空调电视包括衣服等，都是要比当年便宜的。逻辑很简单，生产效率提高，供应量大大增加，价格下跌。（有人可能会站出来说，今天的衣服比过去的价格高。实际上你想想小时候穿的是什么衣服，什么牌子，你再今天同样品类的衣服，对比一下就可以。当年我买了一个短袖花了10块钱，现在淘宝最便宜的短袖是17块钱，包邮）

讲到这，其实想说明的是，物价的上涨，要分两方面，一是纯工业品的价格，比如衣服家电这类，二是与人工相关的商品价格，比如空调价格降了，可是空调维修的价格涨了，这是人工价格的上涨。还有饭店也是这样，都是人力成本的增加。

结论就是，工业品价格都是在下降的，因为生产效率在提高，而且价格会越来越低。凡是与人工相关的东西，价格都在涨，这是人力成本增加的结果。

第二个问题，工资上涨到底跟什么有关系。其实纯靠身边的案例来想的话，很难想清楚，我们把模型简化一下就可以了。

小罗开了一家公司，做手机，公司里有10名员工，工资都是1万块钱。第二年，公司的业务特别好，手机卖了很多，请问，小罗会不会给员工涨工资？

结果当然是这10名员工的工资都会涨。公司价值提高，工资普遍上涨。从中国的很多公司也能出来，华为的公司价值高，里面员工的工资就很高。

这时候我们把这个模型放大，把小罗这个公司放大成一个社会，我们就知道，工资的普遍上涨实际上是社会价值在增加的结果。

这时我们再来一下通货膨胀，是真的膨胀了吗？

刚才我们讲过了物价上涨的逻辑，现在我们说一下房子价格。如果不北京上海深圳这几个城市，全国绝大多数城市的房价，其实远远赶不上工资的涨幅。为数不多的几次房价上涨，都是因为货币政策因，而货币政策实际上是为了拉动地方经济而搞的，等地方经济拉升潜力被用光之后，货币政策也就没意义了，房价就很难涨了。不管从短周期，还是长周期来，房价的涨幅都算不上高。

所以关于通胀涨房价这事儿，就到此为止吧。

宏观方面的内容就讲这些。

老板微，北京的朋友可扫码。备注北京

扫码关注