重磅丨2023年1-2月中国典型房企销售业绩研究报告【第104期】

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01

市场显露复苏迹象，

TOP10房企门槛值正增长

念念不忘，必有回想。三年抗疫取得重大决定性胜利，这也为房地产行业的复苏带来新的希望。疫情对于企业经营、人员工作、人员流动的客观制约在慢慢消退，疫情管控优化所带来的短期恐慌也在逐步弱化，前期积压的消费需求开启复苏进程。

从2月房企端销售情况来看，复苏的迹象有所显露。百强房企单月销售业绩实现5242.66亿元，环比增长26%。

从门槛值数据来看，梯队房企门槛值数据有所改善，部分梯队房企门槛值增速已由负转正。其中,TOP10房企门槛值为250亿元，同比涨幅为24.5%，TOP30/50房企门槛值分别为78/44亿元，同比降幅分别为22.5%/19.1%。

图表2017.2-2023.2各梯队房企门槛值走势（亿元）

资料来源亿翰智库

站在这个时点上，大家其实都会有一些疑惑和期待

疫情的影响逐步消退后，市场热度是不是能恢复？当前市场到底呈现出怎样的状态？出现这种因素的主导性因素是什么？是不是具有持续性？

房地产业既有大的体量，在国民经济中仍占有高权重，既扮演着经济稳定器的角色，也肩负着稳定就业，稳定社会的使命，维持稳定发展是政策的必然归属，那么政策又该如何动作，以保障市场秩序的稳定？

房地产业既担大任，体量也必然是需要阶段性维持的，相应也就需要市场主体去承接住市场的量，让行业本身发展保持顺畅，并能带动行业与相关行业之间的良性循环，谁能承此使命之重？

02

“市场很热”能否持续？

如果说2023年1月，疫情管控放开之后的恐慌仍在，到了2月，这种恐慌已经消退明显，看出行，看旅游，看新房二手房市场表现，看土地成交，都呈现出向好态势。

新房来访量增多，成交量也较前期增长明显，特别是在一些旅游型城市，核心城市，需求释放似乎呈现出报复式反弹，前期积压的需求开始释放出来，用一些人的话说“现在的市场很热，有钱人还是多，比我们想象的多得多”。

二手房市场似乎也起来了。根据亿翰智库监测，春节期间（1月21日-27日），50城二手房成交量较去年春节增加57% ，成都、重庆二手房带看活跃度较去年春节提升1.5倍和1倍；东莞、佛山、惠州春节期间的带看量较去年同期翻倍，深圳增幅高达86%。

春节后（1月28日-2月5日），50城二手房成交量较1月春节前（1月1日-20日）增加30%，如宁波、绍兴、无锡、合肥、芜湖等城市的恢复势头较快，节后日均成交量较节前水平的增速在50%以上，且带看量和新挂牌量超过节前1.5倍。

土地市场热度似乎也较前期有所改善。2月21日，杭州开启2023年首场集中供地土拍，共推出13宗涉宅地块，起始总价166.7亿元，最终13宗全部成交，成交总价182.23亿元，其中8宗触顶进入摇号环节，3宗底价成交，2宗溢价成交，整体来看，13宗地的溢价率为9.3%，虽较2月初2022年第五次集中供地略低，但仍是杭州集中土拍中的相对高位。

值得一提的是，此次的杭州土拍中拿地的企业分布，民企拿地占比超过50%，包括滨江集团、杭州富阳山水置业、伟星房产、中腾置业、浙江中豪等。

2月初第五次集中土拍中，良久未拿地的新城控股也出现在土拍市场中，并成功斩获一宗商住地块。尽管只是单一地块的获取，但也使行业为之振奋，是不是民企已经度过了寒冬，蓄力已足，重新回归市场？

近期市场呈现出的景象确实让人欢欣鼓舞，所以人们又不得不去思考，这种“热”是不是一种假象，能不能持续？当前来看，市场热度也不太可能突然消失，但其持续性也需要有一定基础支撑。

（1）经济形势的变化。我国经济发展仍面临 “需求收缩、供给冲击、预期转弱”的三重压力，但疫情的影响已在慢慢消退，各项稳经济，提内需，促销费的政策也在持续发力，我国经济发展的韧性强，倘若各项政策能够持续跟进，不断发力，带动经济形势不断向好，也自然能够带来人们的预期扭转，消费意愿改善，购买能力修复。

（2）人们的预期变动。当前人们的消费行为，具体到购房消费，很大程度上取决于预期，预期负向的情况下，对于未来会更多的恐惧主导，消费意愿自然被强烈约束。

而当前人们的负向预期主要有三个方面

其一、收入的预期，疫情三年，经济增长承压的情况下，居民就业和收入都受到不同程度的冲击，目前来看，对于未来就业形势和收入情况并也并不乐观，所以短期内，消费意愿很难释放。而向好的一点是，无论是客观条件上，还是政策支持上，都出现了利好迹象，消费能力和意愿的修复需要时间。

其二、房屋质量及交付的预期。房地产行业经历阵痛，企业暴雷，房屋质量不佳，甚至连房屋交付能否实现都无法保障，这对购房者而言无疑是购房的最大掣肘，如今行业阵痛期尚未结束，出险企业也并未走出泥潭，项目停工和烂尾问题也未得到根本解决，所以，短期内，消费者的预期还是很难完全扭转，担忧依然会持续。

其三、房价走势的预期。对于购房者而言，购房决策很大程度上取决于房价走势，房价稳定或上行时，人们的购房意愿也能被激起，倘若房价下行，购房者则可能会在购房时更犹豫。

（3）政策的持续性和落地执行情况。为了稳定行业发展秩序，无论是供给端政策，还是需求端政策，一直都处于探索中，而当下的问题是，政策是不是能够持续，是不是能够在执行上保持一致，保证政策能够顺利落地，实现出台的初衷？

倘若政策能保证持续性，不因短期扰动而改变原有节奏，稳定政策不会撤，并能做好最后的落地执行，那么市场的持续修复也并非不能实现。

03

 “政策矛盾”如何调和？

行业经历阵痛以来，各方其实都在努力找寻稳定市场秩序的方式，不断尝试多种化解风险的方式举措，政策效果也在持续显现，但其实仍有一些矛盾点需要疏解，否则将制约政策的推进和效果的呈现。

第一、金融机构与消费者的利益矛盾。作为独立经营的主体，金融机构的导向肯定是盈利第一。

我们以房贷利率来说，为了实现“保需求”目标，新增房贷利率下限也在不断突破，多城市的首套房贷款利率已进入到“3时代”，而存量房贷利率则相对较高，购房者会产生心理差，而当前也并没有更好的投资标的，加之对于就业、收入的恐惧，所以会倾向于提前还贷，避免更大的成本投入。

而从金融机构角度说，也并没有降低存量房贷的意愿，自然也并不希望购房者提前还贷，一方面没有更好的标的承接现有的资金；二是房地产仍是最佳的投资资产。

所以从这一角度上说，两者之间的矛盾点其实是存在的，而也很难说能够完全调和，只是说能够尽可能找到一个平衡之策。

经济形势的好转，就业的稳定，收入的修复，都能带动消费者投资风险偏好的升高，也能起到修复消费的作用。

第二、鼓励消费与居民储蓄的诉求矛盾。经济增长承压，政策上希望通过稳消费，提振消费进而带动经济修复，发放消费券，鼓励居民将储蓄拿出来消费，但实际上效果都并不明显，持续性也存疑。

居民消费意愿低，主要有几个原因

其一、消费的场景、内容不能满足消费需求；

其二、恐惧心理依然存在。上文我们也提到，疫情三年给人们造成了收入冲击的同时，也影响了人们的心理预期，风险偏好降低，所以才会选择储蓄，预防性储蓄，避险式储蓄。人们的消费决策既取决于现有的资产沉淀，也取决于对未来的预期，预期不好，就不太可能愿意去消费。

所以，若是想要拉动消费，粗暴的鼓励消费很难有作用，倘若能够为消费者提供更适宜消费的基础和环境，不需要刻意的去鼓励消费，消费者自然会主动选择消费。

第三、人口形势与严格调控的价值矛盾。第七次全国人口普查数据公布以后，人口形式的严峻性已然客观呈现在大众面前，人口增长放缓、人口老龄化、出生率下滑、离婚率高企等，各地也在有序公布最新的人口数据，人口的严峻形势并未有任何缓解，核心城市虽有资源优势，基础设施建设完善，但也同样面临着严峻的人口形势，但在户籍制度和严格的房地产调控政策（限贷、限售等）的约束下，人口也并不能自由流动到核心城市，所以也在客观上控制了人口总数，人口形势的严峻性很难缓解，所以核心城市的房地产调控政策仍有优化调整的空间，一来稳定房地产市场发展秩序；二来也有助于缓解人口老龄化、出生率下行问题。

04

“行业新军”已经出现？

阵痛期，行业和企业所经历的挑战是全局性的，大家都在猜测行业的归属，企业的终局。而目之所及，大家都很难说行业到底会在哪个时间点发展到何种境地，哪家企业一定会发展的更好，哪家企业一定就没有机会都很难有定论。

基于单个个体的判断难免会存在很大偏差，对于指引未来意义也并不大。可能也没有多少人会关心，哪一个单一企业的命运如何（当然，除了企业本身），企业再大，大不过行业，行业再大，也大不过整个经济体；而且，单一个体的发展也带有更多主观性，形势再好，企业也未必发展的好，形势再差，也不意味着企业不能有好的发展。所以，我们通常也会着眼于群体，具有某些共性的群体，通过观察群体发展的脉络，去窥探行业格局的演变和行业走势的方向。

目前，我们所能看到的是

（1）已经没有企业会再说“我们要的是规模”，统一的口径变成要更好的活着，效益更高。到了如今这个境地，谁还有心情和意愿去发展规模，规模作为工具所能带来的价值已经消退，甚至负向，政策的定向导向就是不能再回到原来的模式上，“三高”的路肯定是不能再走了，再也走不通了，若还想要在行业内有一席之地，就得要找到新的驱动模式，你若威胁到整个行业的稳定，带来了风险，那必然是不能给予发展机会和空间的，该怎么发展，自己心里需要有一个明确的认知，要给自己设定好红线和底线，不能越的界，一定要在界内。

（2）企业发展减速了，曾经发展快的民企多数已在困境中，仅有少数还保持稳健，忧愁从哪里弄来钱。发展快相应说明有同等程度的杠杆加持，环境好时，杠杆能撬动企业发展，一旦环境巨变，杠杆反而会将企业带向深渊。所以，我们可以看到，多数的民营房企其实已经深陷泥潭，钱没有，债还不起，地不拿了，开工开不动，就努力把能卖的资产，能卖的股权，能卖的项目赶紧卖了，能回多少钱，就回多少， 一分一毫都重要。少数民企虽也面临挑战，但目前仍保持坚挺，做着该做的事，能有拿地的机会，也能看着时机去把握住。

（3）相对活跃的是央企，国企，天生的优势存在，并不差钱，困惑的点在于怎么把钱更好的花出去。2021年下半年，房企接连掉入泥潭，新房市场、二手房市场、土地市场同步冷却，一片冷清中，所能依托的也只有央企、国企这股力量。现实情况是，企业是理性的，其行为决策也是利益导向，市场不好，企业也不可能一头扎进去，投资拿地也是高度谨慎，能不拿的时候也是选择不拿，拿地也是选择好的城市，好的板块，好的地段，也不可能盲目的贪量。虽然，相对的说，央国企仍然活跃，但也并没有说一度逆转了市场的颓势。

当然，市场的冷清也难免给央国企带来一些约束，销售难度加大，回款速度减慢等， 但从钱的角度上来说，不敢保证有多富裕，但不差钱是肯定的，困惑的是如何找到更好的标的，将钱投入进去，实现金钱价值的最大化。

（4）一股新的势力似乎正在形成。如果关注了各地土拍市场，不难发现，除了央国企外，涌现出一批新的面孔，多数可能叫不出名字，这些曾经低调在角落里的企业，逐步从幕后走到台前，这些企业都有一些共性的特征

第一、规模排不上，在规模竞争的阶段，这些企业在规模上很难与那些规模房企、千亿房企比较，体量上来说，可能在百强开外，甚至200强开外；

第二、投资上佛系，这有两方面原因，一方面，确实是客观因素限制，规模竞争的阶段，企业各方面的竞争力都很难与规模型企业比较，正面竞争的结果可想而知；另一方面，企业也并没有刻意追求要做多大，能养活现有的团队，小富即安就快哉。

而眼下，行业发展颠覆，阵痛之下，这些企业反而迎来了一些机会

第一、财务的自由度存在。前期没有高举高打拼量，拼规模，所以也就没有负债之重，也不受杠杆之累，财务的自由度还是有的，可能不是多么富有，但保持规模成长的能量还是足够的；

第二、用的价值凸显。用为王的时代，这些企业的低调也无形中为企业塑造了正面的品牌形象，这会带给企业用价值，政府愿意卖地，金融机构愿意借钱，消费者愿意为产品买单，这可能会决定什么，大家自行体会；

第三、竞争的能力增强。竞争能力相对强了，原有的多数民营企业，特别是已经暴雷的企业，短期内很难完全上岸，即使能上岸，元气的恢复也需要时间，所以潜在的竞争对手已经减少了，这样的话，企业的机会反而更多了，竞争力也更大了

如果说，这些企业能抢占多大的市场份额，或者能将规模型民企丢失的份额快速补回来，短期来说，可能都不太现实，但以这类型企业为主的“地产新势力”似乎已经在慢慢崛起，并逐渐对市场形成支撑，在新的发展阶段，引领行业走向新模式，走向新未来，并助力加快推动“以人为本”的新型城镇化进程。

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