标普“三条红线”背景下，中国开发商的财务纪律有所加强

久期财经讯，4月7日，标普发布报告称，中国房地产开发商最近公布的2020年业绩显示，在政策压力之下，其财务纪律有所加强。到2020年底，标普评级的房地产开发商较年中平均水平有所下降。年度债务增长从2019年的16%放缓至3%。流动性状况也有所改善，现金/短期债务的比率从一年前的1.32倍提高到平均1.44倍。

随着“三条红线”的政策逼近开发商，标普预计未来几年其债务融资的扩张速度将放缓，以有助于维持甚至优化杠杆率。“三条红线”的内容分别为负债/资产、净负债/权益资产以及现金/短期债务的比率。据媒体报道，监管机构正在跟踪这些比率，并在开发商超过一定门槛时限制其债务增长。

根据标普预计，标普所评级开发商的债务年增长率可能平均为10.6%，因其在满足这些准则方面取得了一定进展。标普预计的债务增长率可能起来相当可观，但杠杆率仍有可能的到改善。在前几年，尽管债务增长了30%，但杠杆率有所改善，这要归功于大多数受评级开发商的合同销售额都达到了两位数。

标普最近对开发商的评级行动总体上是正面的，这在很大程度上反映了随着财务管理变得更加规范，开发商的用状况有所改善。标普上调了对新城发展控股有限公司(Seazen Group Ltd.，简称“新城发展”，01030.HK)(及其子公司新城控股集团股份有限公司(Seazen Holdings Co. Ltd.，简称“新城控股”，601155.SH))和宝龙地产控股有限公司(Powerlong Real Estate Holdings Limited，简称“宝龙地产”，01238.HK)的评级，因它们的经常性收入和销售业绩不断增长。标普还上调了融创中国控股有限公司(Sunac China Holdings Ltd.，简称“融创中国”，01918.HK)的展望。这些评级行动也考虑到了上述公司更好的财务审慎和更缓慢的投资雄心。

根据标普的计算，在报告全年财务状况的开发商中，约有39%满足所有三项比率要求，而在2020年6月，同类型实体的这一比例约为10%。

融资渠道更好的实体在财务状况上有了更大的改善。融创中国和中国金茂控股集团有限公司(China Jinmao Holdings Group Limited，简称“中国金茂”，00817.HK)满足了可用现金/短期债务比率，因为他们减少了土地投资，延长了债务期限。

标普预计，到2021年底，超过90%的开发商将满足这三项要求中的两项，其中至少有一半将全部满足这三项要求。负债/资产比率要求可以说是最难达到的，因为开发商在很大程度上依赖于扩大股权基础，这可能需要大幅增加收益、配股或增加少数股东合伙人。也就是说，这些企业还有近三年的时间来转型。

标普预计监管和市场压力将进一步促使开放商遵守“三条红线”的准则。据标普了解，一些金融机构已经将“红线”作为评估其对个别开发商风险敞口的指标。成都作为一个主要城市，也出台了一项新政策，限制所有违反“三条红线”的开发商参与土地拍卖。对于那些遵守准则的开发商来说，可能还有其他激励措施，比如债券再融资的额外配额。

即使债务增长放缓，2021年的利润也可能会因为销售增长放缓和利润率下降而减少。一些在2020年经历收入下滑的开发商，可能会随着去年因疫情而中断的房地产完工量恢复正常而出现反弹。但那些利润率大幅下降的企业可能不到多少复苏的迹象。随着定价上限对这些公司的产品和成本竞争力提出质疑，它们的评级可能面临压力。标普认为，在公开拍卖之外建立多元化的土地收购来源正成为一个关键。

2021年，标普对中国开发商关注的关键因素之一是销售收入。目前，整体抵押贷款供应似乎是充足的。但由于政策已开始限制银行的建筑贷款和抵押贷款敞口，标普到了审批程序变得更加漫长。到年底时，抵押贷款可获得性通常会趋紧，这可能会产生复合效应。

开发商也可以加强成本控制，提高资本效率。标普已经发现一些现金充裕的公司(如碧桂园控股有限公司(Country Garden Holdings Company Limited，简称“碧桂园”，02007.HK)和合景泰富集团控股有限公司(KWG Group Holdings Limited，简称“合景泰富集团”，01813.HK)缩减了潜在的闲置现金余额。更多的公司也可能致力于压缩销售、一般和管理成本，尽可能减少土地和建筑费用。

经营业绩更加疲弱的实体将在2021年面临更高的再融资风险。2020年由于几次违约和业绩的意外负面事件，投资者情绪一直不稳定。银行和金融机构的贷也很紧张，且更青睐规模较大的开发商。这可能导致新的违约或折价交易。在岸债券的融资成本已经膨胀，离岸成本可能也会跟着上升。这可能会给越来越低的利润率造成压力，并对最脆弱的开发商构成更多压力。

本报告不构成评级行动。