董家渡 新外滩故事

今天，董家渡的故事越来越火,事关地王。

董家渡是什么？我们先说历史。

要知道，董家渡既是是一个彰显老上海的地方，又是一个见证上海滩的下一个百年的地方……，因为，它有着容纳百川的市井化；有着古今融合的百年弄堂。董家渡的化、语言、位置，无一不见证着上海这座城市从偏居一隅海港渔村到华灯璀璨现代都市的百年变迁！这是属于它的地标！

“董家渡”是一个泛地区概念，包括自黄浦江畔的外马路—王家码头—中华路—南浦大桥的老城厢地区，人称“上海的发源地”。坊间有语云：“靠着董家渡，由南往北开发，才有外滩，然后再由东往西发展，才有了上海。”

董家渡之名最早见于清朝嘉庆的《上海县志》，此地名为北仓渡。相传，董家渡与明代著名书画家、学者董其昌有着颇为深厚的渊源。董其昌，字玄宰，号思白，又号香光居士，精鉴赏，富收藏。董其昌出生于此，后因为了逃避兵役，远遁松江，中举做官后，将其籍贯改为“华亭”（松江古称），从此被称为“董华亭”。他的不少子孙与亲戚依旧居住于“北仓渡”，久而久之就将其地名改为“董家渡”。

董家渡地区拥有上海现存最早的天主堂和最早的会馆——商船会馆和董家渡天主教堂。

商船会馆在小南门外会馆街38号，是上海地区最早设立的会馆，1715年（清康熙54年）由沙船业集资兴建，占地面积近20亩，是上海最早、规模最大的一座会馆，也是在上海出现的第一个同乡同业公所。作为上海开埠前航运业十分发达的实物例证，商船会馆是上海市级物保护单位。

董家渡天主堂兴建于公元1847年，是中国第一座可容纳2000余人的大型教堂，也是上海教区第一座主教座堂。

董家渡天主堂兴建于公元1847年，它的外观造型属西班牙风格，建筑风格则归于艺复兴时期的巴洛克式。其融合了巴洛克式的建筑风格和西班牙式的外观造型，在室内装饰也添加了中国元素。

乔家路老街一个不起眼的院落里，高达36米的混凝土钢结构塔楼“小南门警钟楼”已矗立百年。 

于1910年建成的小南门警钟楼，是当年上海的最高，用于在遇到火警时鸣钟报警，是一座瞭望台和火警钟楼。

1911年11月3日，小南门警钟楼的钟声宣布了上海起义，次日上海光复。

董家渡自上海自开埠以来，就一直站在中国经济模式转型腾飞的“潮头”：在上海人的眼里，董家渡不仅是老城厢，是重要的城市脉络所在，更是上海迈向卓越全球城市的宏伟蓝图。

事实上，早在十年前，“外滩一体化”的战略部署就已浮出水面，即功能上强调金融创新与金融服务，注重城市多元功能的复合，与外滩共同形成充满活力和吸引力的国际金融集聚区，与陆家嘴金融城错位互补。

占地仅有1.5平方公里，规划可开发地合计约100公顷，可开发建筑面积335万平方米，相当于老外滩三个大，半个陆家嘴的开发体量。

关于董家渡的规划里包含了总部办公楼、甲级写字楼、高端购物中心、开放式休闲商街、住宅及五星级酒店。同时坐拥中央绿地广场、历史保护建筑（董家渡天主教堂及商场会馆）、滨江化休闲空间等化功能配套，是一个“7×24小时”不夜城、是外滩到新天地的“蓝绿丝带”，是“外滩-陆家嘴以金融市场为主的决策中枢”核心之一；是传承上海传统化较为完整和独特的重要空间载体，是商业贸易和旅游观光的标志性区域，是“世界级滨水区”重要组成部分。

现在，你知道作为外滩金融集聚带核心区域的董家渡的种种亮了？所以它永远不愁卖。

5年前，中民投以248.5亿元的价格拿下了位于上海外滩金融集聚带核心位置的董家渡13、15号地块，在上海地产界重磅登场。

另外的10、12和14号地块，是泛海的，共12万平方米住宅地块，是最大的。

2、3和11号地块，是浙江华浙集团的，共6.578万平方米。

5号、9号地块，属于华润，共计6.023万平方米。

然后，我们就一直着董家渡了，因为拆迁。

董家渡拆迁之难，超出预期。

在2005年董家渡第一个住宅项目——华润上海滩花园一期开售前，拆迁还曾一度因周正毅案停滞过。

但至少，华润拆了。有人说他赢在居民没有周边楼盘作为参照，少了对市场价格的预期。

所以。到了泛海，输了时间就输了好多。房价，你懂的。

华浙的11号地块在2005年引入绿城后，在2009年推出了绿城黄浦湾项目。

此时，泛海的10号地块还没拆迁完，12和14号地块就更不用说了。

因为，此时拆迁户的补偿预期已经随着上海的房价变得高高高了。

所以最让人羡慕的是2009年买下绿城黄浦湾一期的朋友，单价5万！后来，隔了两个路口的华润万滩九里，10万。

对了，这个时候我们来说说如今故事的主角之一：融创。

2012年，绿城和融创走到一起，两家公司的合资公司——融绿平台拥有了绿城黄浦湾项目公司51%的投资权益。

这是孙宏斌离黄浦江最近的一次。因为差一，绿城黄浦湾就要更名为“黄浦湾1号”了。

可惜：2015年融创、绿城分手的时候，融创尽管几乎获得了融绿平台所有优质的项目——但恰恰没有绿城黄浦湾。但历史有意思就在这里，四年后，人家收了泛海的地，回来了。这是不是叫事在人为？最怕有心人？

好吧，再说回中民投。2014年，中民投进入董家渡时就别提有多省心了，其联合体拿的13和15地块是净地。除了住宅，还包含商业和办公。好吧？多适合如今的世道？但最后，绿地接盘了。中民投守不住这块宝贝了！

2014年，董标57岁，彼时，他已经用18年时间造了一个3.5万亿元的民生银行。本来都要退休了，董标却说：“我现在正在做的还有一个很好的事情，中国100家大型民营公司，每家民营企业出一个亿，就是100个亿，成立一个中国民营企业投资公司，叫中民投，也是一个很强大的民间外交平台。”

2014年8月21日，中民投于上海正式成立，董标任董事局主席。

公开资料显示，2015年度、2016年度和2017年度，中民投并报表口径下营业收入分别为 466362.02万元、1951481.79万元和2859999.66万元。2015年度、2016年度和2017年度，中民投归属于母公司股东的净利润分别为 473002.08万元、276721.70万元和355371.45万元。

截至2018年上半年，中民投的资产总规模从成立之初的335亿元增至近3100亿元，增幅约800%，累计实现利润超180亿元。一切都是华丽丽的。

在中民投此前的计划中，其地产业务并不涉及“卖房子”，一切开始于2015年10月。中民投砸12亿控股香港上市房企上置集团后，中民投将触角伸向了建筑工业化领域。中民投旗下第一家上市公司中民筑友正在加码建筑工业化。打破了董标不做地产的誓言。

中民嘉业投资有限公司作为中民投旗下房地产及相关产业投资板块，2014年7月成立，注册资本已达约134亿元人民币，投资领域包括金融地产、装配式建筑、医疗健康、环保等。

其官网息显示，其已陆续控股上置集团（01207.HK）、中民筑友（00726.HK）、亿达中国（03639.HK）3家香港上市公司；定增阳光城（000671.SZ），成为其单一大股东；参股常宝股份（002478.SZ），战略投资理工环科（002322.SZ）；还同步管理运营上海外滩董家渡金融城项目（以下简称董家渡金融城项目）。

这其间，即2014年11月，中民投联合上海外滩投资、中民投实际控制的上海佳渡置业，斥资248.5亿元拿下了董家渡地王——13、15地块。

彼时，董标向股东许诺，在上海外滩董家渡这块地建百层高楼，三年即能回本。显然，董标的承诺并未能如愿地化为现实。董家渡地块正在成为中民投的沉重负担。

上海清算所资料显示，截至2018年6月30日止，中民投总资产近3100亿元，总负债达2300亿元，资产负债率超过70%，而账面上的货币资金仅为229.3亿元。同时，中民投2018年上半年归母净利润仅为4.47亿元，同比大幅下降逾80%。

2018年8月，中民投提出加快推动战略转型：从高速发展向高质量稳定发展转变；从传统业态、传统商业模式向新业态、新商业模式转变；从重资产经营向轻资产管理转变；从重资本投入向重解决方案转变。

与上述转型相伴随，中民投在2018年完成换届。2018年10月，李怀珍接任董标中民投董事局主席一职。但进入“下半场”的中民投却由盛转衰，今非昔比。

正如各位官所见：2019年初，中民投违约风波集中爆发。先是公司30亿元债券技术性违约，2月12日，中民投申请在上交所上市的三只公司债券暂停竞价系统交易。发行量44.8亿的“17中民G1”在农历新年首个交易日当中，盘中大跌逾30%，报35.51元，两度遭上交所临时停牌。

与此同时， 2月1日起，中民嘉业约83.3亿元股权被上海金融法院冻结以及其持有的中民外滩约49亿元股权。执行裁定/通知书号为2019法执74字第2、3、4、5号，冻结期限均为2019年2月1日起三年。

据Wind统计，2019年中民投还将面临198.05亿元的境内债券到期（兑付或行权），短期偿债压力不小。随着中民投陷入债务危机，“卖地自救”的传闻此起彼伏，但终于在今天情人节被坐实，接盘方是绿地集团。

这个时候，想起董标那句话：“人在这一生中，会有许多石头砸你，砸的越多越好”。