地产及物管行业周报需求端政策继续发力 多地房贷利率再次密集...

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本期投资提示

    房地产行业数据上周（23/1/27-23/2/3）34 个重点城市新房合计成交254 万平米，环比+1084%；其中，一二线环比+1,080%、三四线环比+1,129%；1 月一手房月成交同比-38%，较去年12 月-6pct；其中，一二线同比-31%、三四线同比-73%，分别较去年12 月-2pct 和-21pct。上周13 个重点城市二手房成交96 万平米，环比提升明显；1月成交同比-17%，较去年12 月-11pct；2 月截至上周成交同比-5%。库存方面，上周15 城推盘45 万平米，对应周成交/推盘比2.56 倍，最近3 个月（22 年11 月-23 年1月）分别为0.80 倍、0.91 倍和1.45 倍。截至上周末，15 城可售面积为9,727 万平米，环比-0.7%；3 个月移动平均去化月数为15.5 个月，环比+0.3 个月，行业总体仍处于低库存阶段。

    主要政策新闻宏观方面，2022 年国有土地使用权出让收入6.69 万亿，同比降低23.3%；证监会强调大力推进公募REITs 常态化发行，在促进房地产平稳健康发展等重点领域推出更多务实举措。行业政策方面，经济日报指出要有的放矢鼓励合理住房消费，地方政策调整的力度和步伐可以适度加大，降低消费者购房负担。因城施策方面，公积金新政盐城、长沙、潍坊、宜昌提高公积金贷款额度。首付比例下调湖南13 个非限购市州的首付比下限均降至首套20%、二套30%；长沙个人房贷首付比最低30%。房贷款利率下降福州、厦门、长春、沈阳、惠州等，贝壳指出103 城中首套利率低于4.1%共30 城。购房补贴厦门、洛阳、襄阳等。成交方面，23 年1 月，50 家房企单月销售金额3,076 亿元，环比-50%，较22 年同比-32%，供给不足问题渐显。融资江苏出台措施推动经济运行 央地合作增支持房企发债。贷宝龙地产与农业银行签订银企战略合作协议，涉及房地产贷款等事项。此外，南京、青岛、天津、南通发布相关政策，大力支持刚性和改善性住房需求等。

    公司动态跟踪1 月销售金额万科A 286 亿元（-20.6%）、碧桂园权益220 亿元（-39.5%）、中南建设32 亿元（-29.8%）；22 年全年业绩新城控股业绩6.3 至37.8 亿元（-70%至-95%）、金科股份业绩-95 至-190 亿元（-364%至-628%）、蓝光业绩-219 亿元（继续亏损）、阳光城业绩为-80 至-110 亿元（继续亏损）、中南建设业绩-75 至-90 亿元（继续亏损）、华夏幸福业绩11 至 16 亿元（扭亏）。融资方面，万科共计337 亿元的中票获得银行间交易商协会接受注册，招蛇70 亿元超短期融资券获得银行间交易商协会接受注册，新城控股70 亿元中票获得银行间交易商协会接受注册，大悦城发行公司债20 亿元/3.97%/5 年，碧桂园本金总额为200 亿元中期票据经已获准注册。股份回购方面，ESR 在香港联交所总耗资约 2,767.71 万港元，共回购公司约170 万股份。首开股份聘任张绍辉先生为公司副总经理。

    一周板块回顾板块表现方面，SW 房地产指数下跌0.74%，沪深300 指数下跌0.95%，相对收益为0.21%，板块表现强于大市，在31 个板块排名中排第25 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为我爱我家、三湘印象、苏州高新、京投发展、ST 松江，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为新城控股、ST 基础、首开股份、金地集团、*ST 云城。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌4.48%，沪深300 指数下跌0.95%，相对收益为-3.53%，板块表现弱于大市。当前主流AH 房企22/23PE 均值分别为9.7/7.3 倍；物管22/23PE 均值分别为16/12 倍。

    投资分析意见我们认为，我国房地产目前需求端呈现出超跌状态，供给端处于过度出清状态，预计随着供给缓慢修复，中期销售将向着需求中枢13.4 亿平逐步回归，但考虑到短期供需双弱，短期销售仍将呈现“L”型总量弱复苏、但结构强弹性，格局优化下优质房企成长空间打开，并将同时受益于政策放松和格局优化双重利好，充分享受估值驱动、成长驱动双重红利。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐A 股保利发展、滨江集团、建发股份、华发股份、招商蛇口、金地集团、新城控股、中国建筑、万科A，建议关注栖霞建设、陆家嘴；H 股华润置地、中海外发展、建发国际、龙湖集团、碧桂园，建议关注越秀地产、绿城中国、新城发展；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐

    中海物业、保利物业、华润万象、新大正、碧桂园服务、旭辉永升服务、新城悦、宝龙商业，建议关注招商积余、万物云。

    风险提示调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。

来源[上海申银万国证券研究所有限公司 袁豪/陈鹏]   日期2023-02-06