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评丨2019年政府工作报告解读

作者：小羊520
2019-03-06 18:04:13
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新闻速递

自2015年至今，政府工作报告中关于房地产描述的关键词有去库存、房住不炒、租售并举、因城施策、长效机制等等，2019年的《政府工作报告》中关于房地产的描述为“更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。”与往年相比，本次《报告》中强调了“主体责任”、“平稳健康发展”是否意味着楼市的政策主基调开始发生变化？有哪些变化？

本篇章以自问自答的形式呈现，希望在问答的过程中完成对2019年政府工作报告中房地产部分的解读。

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问题一：怎么解读2019年的货币政策？

”

答：2019年货币政策的关键词依旧是“松紧适度”，把好货币供给总闸门，不搞大水漫溉是“紧”，灵活运用多种货币政策工具，疏通货币政策传导渠道，保持流动性合理充裕是“松”，通俗来说就是经济下行压力大时适度放松，经济上涨过快时适度收紧。但从GDP增长预期有所下降来，未来国家的货币政策方向大概率偏宽松。

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问题二：2019年政府工作报告中关于房地产的描述并未出现往年强调的“房住不炒”、“因城施策”“租售并举”等词，是否意味着政策调控方向开始转变？

”

答：2018年末楼市的政策的确开始边际放松，但我们认为政策的主基调并未发生变化。实际上本次《报告》中“平稳发展”一词已经包括了很多含义，“平稳发展”一定程度上就表明了“一城一策”、“租售并举”等等维稳措施，而且政府工作报告和经济工作会议是一脉相承的，12月的中央经济工作会议就明确表示坚持“房住不炒”定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，因此亿翰认为关于楼市调控方向上转变的言论都是过度解读。

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问题三：房地产税从2018年的“稳妥推进”到2019年“稳步推进”是否意味着什么变化？

”

答：房地产税的描述从“稳妥推进”到“稳步推进”并不是意味着有一些实质性的转变，只能说明房产税在按照既定的方向稳步推进，实际上房产税短期出台的可能性不大，具体可以参考亿翰智库公众号章《一读懂房产税四大问题》。

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问题四：2019年的棚改情况如何？

”

答：2019年政府的工作报告中并未提及棚改数量目标，但根据2018年-2020年政府公布的棚改任务，我们认为2019年已经进入棚改任务的阶段性收尾工作，2018-2020年的棚改任务为1500万套，2018年棚改计划为580万套，实际完成626万套，按照三年计划，2019年和2020年平均每年剩下437万套，数量上将有所缩水。但我们认为三四线城市本轮是体系性复苏，市场行情尚有发展空间，好P强IE弱的城市（P：人口，I：基础设施投资，E：就业、产业发展），P强是指人口基本面优，体现在城镇化、返乡置业、二孩政策三个方面，IE弱表明产业、交通有发展空间，前期需求未被透支、需求空间尚有保障。

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问题五：政府2019年还债目标至少为债务总量的一半，是否利好一些持有政府大量债务的企业？

”

答：2019年政府将归还债务总量的一半，我们认为政府债务归还的首要目标是以持有政府大量债务的民营企业为主，其次才到城投公司等地方融资平台。因此我们认为【华夏幸福(600340)、股吧】等民营企业大量的应收账款兑现可期，有利于扩大现金流。

亿翰智库认为：

首先，2019年政府的货币政策基调是“松紧适度”，但考虑到经济下行压力，我们认为货币政策方向大概率偏宽松；其次，房地产行业的“房住不炒”主基调并未动摇，2019年房地产政策依旧坚持“因城施策”“租售并举”“长效机制”等关键词；再次，房产税的出台进程只能说是稳步推进，短期出台难度较大；然后，2019年棚改数量将有所收缩，棚改工作进入阶段性收尾；最后，政府还债目标将利好华夏幸福等持有大量政府债务的房企。