【华创地产？袁豪团队】华夏幸福2018年3季报评：异地销售稳步增长，平安入股战略协同可期

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袁豪   鲁星泽   曹曼   邓力

事      项

10月26日晚，【华夏幸福(600340)、股吧】发布2018年三季报，公告实现营业收入451.4亿元，同比增长46.1%；实现归属上市公司股东的净利润78.8亿元，同比增长26.5%；基本每股收益2.54元，同比增长25.7%。

      评

 1 前三季度业绩同比+26%，平安入股+股权激励双重承诺未来三年业绩翻番

前三季度公司实现营业收入451.4亿元，同比增长46.1%；实现归属上市公司股东的净利润78.8亿元，同比增长26.5%；销售毛利率和归母销售净利率分别为45.4%和17.5%，分别同比下降11.1和2.7pct，主要由于高毛利产业园区结算收入同比仅增长1%；三项费用率合计16.4%，同比下降5.0pct。2018Q3末预收账款达1,525亿元，同比增长12.0%，覆盖17年房地产结算收入的5.3倍，远高于行业平均。此外，平安入股业绩承诺与公司股权激励一致，即未来三年业绩分别不低于114.2亿、144.9亿和180.0亿，3年复合增长27%，显示公司对于未来发展的强烈信心。

 2 前三季度销售额1,077亿元、同比+8%，外埠销售稳步增长、占比达46%

前三季度公司实现销售额1,077.1亿元，同比+7.7%；房地产开发业务销售金额846.3亿元，同比增长9.05%。房地产销售面积961.8万平，同比+53.2%；其中外埠销售面积占比46.1%、同比增长90.0%，外埠销售面积占比较18H1提升0.6pct；并且环南京、环杭州、环郑州区域销售面积占比分别达到 13.1%、6.7%、10.6%。公司18年计划销售金额2,100亿元，同比增长38.0%；18年计划新开工1,988万平，其中河北以外1,237万平，占比62%，显示Q4外埠项目推盘将大幅增长，降低环雄安调控影响，支撑今年销售快速增长。

 3 产业新城项目拓展加速，平安大比例入股好业务模式、认可价值

前三季度公司新签PPP项目合作协议共17个，包括14个产业新城项目和3个产业小镇项目，其中有13个位于非京津冀区域。此外，7月平安资管以137.7亿元现金入股公司第二大股东，持股19.7%，9月11日正式完成股份过户登记，并已经派驻两名董事；9月26日公司与【中国平安(601318)、股吧】签署战略合作框架协议，标志着华夏幸福已成为中国平安的重要战略协同企业，将于中国平安在综合金融服务、产业新城、新兴实业协同发展等领域加强全面战略合作。

 4 净负债率有所上行，三季度现金流量略有改善、多元化融资渠道畅通

公司三季度经营活动产生的现金流量净额为2亿元，略有改善，连续两个季度为正；同时三季度回款率达到59%，较上半年回款率46%改善显著。18Q3末资产负债率和净负债率分别为84.4%和125.0%，分别同比+2.8pct和+53.7pct，净负债率上行由于现金较去年年底减少302亿；但现金短债比仍有1.5倍。前三季度公司成功发行公司债97亿、超短融50亿、境外债8亿美元；5月与【中信银行(601998)、股吧】签订战略合作协议、授信不超过315亿元（其中产业新城授信额度不超过165亿元）；3月与湖北银行签订战略合作协议、合作总量累计100亿元。

 5  投资建议：异地销售稳步增长，平安入股战略协同可期，维持强推评级

华夏幸福作为中国领先的产业新城运营商，依托领先的PPP市场化运作机制，在京津冀、长三角和珠三角等地区深入布局产业新城和产业小镇，具有良好的政府关系及增量拿地能力。前三季度公司外埠销售占比显著提升，同时平安9月完成战略入股、提名2名董事、并与公司签订战略合作协议，充分表明对公司业务模式和价值的认可，同时也将提升公司融资能力，并且再次巩固了未来三年业绩翻番的承诺。我们维持公司2018-20年每股收益预测为4.08、5.58和7.21元，对应18年PE仅5.6倍，维持目标价为40.00元，维持强推评级。

 6  风险提示：行业政策收紧，公司资金情况不及预期。

关键词：华创地产小组重报告系列

《2017年房地产投资策略： 周期淡化，资产为王》（16/12/07）

《房地产及产业链对GDP的影响分析：大比重却小贡献，弱市下维稳为先》（17/01/06）

《对于H股地产大涨及A股地产逻辑的思考：周期未完、城市分化，好一二线资源和强三线开发》（17/02/09）

《对三四线城市成交持续性的分析： 当鬼城不再，强三线逆袭，料量价齐升》（17/02/28）

《对三四线城市成交持续性的分析2： 棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力》（17/03/29）

《北京等楼市政策评：淡调控的老生常谈吧，请重视棚改的投资主旋律》（17/03/30）

《国家设立雄安新区评： 雄起京津冀，安定百姓家，未来值期待》（17/04/05）

《房地产16年年报及17年1季报分析：行业基本面不差，但配置已降至历史新低》（17/05/02）

《三年棚改新规划评：三四线短期棚改逻辑中期化，三四线住宅需求、下游消费和上游投资都将受益》（17/05/25）

《H股房企大涨及对A股房企影响分析：棚改货币化及集中度提升赋予龙头房企增量空间》（17/05/31）

《对房地产行业集中度的分析： 规模效应加剧、集中度大增、强者更强》（17/06/05）

《对反常周期下龙头房企的优势分析：集中度快增、MSCI纳A，龙头基本面和估值双双提升》（17/06/22）

《对房地产小周期的深度研究-周期反常、经验失效，重构投资逻辑》（17/07/03）

《对房地产投资的定性及定量研究-土地及低基数推动Q3投资增速或超10%》（17/07/13）

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《北辰实业首次覆盖-资源优质、业绩反转，京国改优质标的（强烈推荐）》（17/09/12）

《长效机制猜想：实为住房制度改革，并重在长效和稳定（继续多龙头）》（17/11/13）

《2018-20年房地产行业展望：供给盛世已至，龙头风鹏正举》（17/12/11）

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《非标专题：非标压缩总量影响可控，融资集中度提升更值关注》（18/06/13）

《风鹏正举系列之保利地产深度：积极变革启征程，鹰长空薄云天（强烈推荐）》（2018/07/05）

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        邓   力    研究员

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