万科活下去，还要“幸福”

乐居财经 林振兴 发自北京

一边高喊“活下去”，一边却在大肆收购。继将北京海航大厦收入囊中后，万科又把目光瞄向了环京区域的宅地。

10月9日晚，【华夏幸福(600340)、股吧】（600340）公告称，北京万科拟通过收购目标公司部分股权的方式，与公司合作开发位于涿州、大厂、廊坊和霸州的项目，交易价款约为32.34亿元。

华夏幸福从河北固安起步，经过多年经营，逐步发展成为“环北京最大地主”。通过本次交易，其在环京大本营的34万平米土地将被万科“收割”。

据华夏幸福内部人员透露，早在今年5月，华夏高层就与万科进行项目合作的洽谈。本次交易标的为华夏幸福旗下涿州公司80%股权、裕景公司80%股权、裕达公司80%股权、廊坊公司80%股权和霸州公司65%股权。上述标的公司持有位于涿州、大厂、廊坊和霸州市的多宗土地，总用地面积约34万平方米。

根据公告，交易价款由股权转让款及置换股东借款两部分组成，其中5家项目公司股权转让款均为1元。以拍得地价衡量，5家项目公司土地价格共计38.3亿元，考虑拍地后的一些财务费用，华夏幸福基本平价交易。

对于北京万科而言，今年虽然北京土地供应明显增加，但其没有新增住宅项目，加注环京市场应是次优之选。

近一年多来，环京地区受限购影响楼市遇冷，该地区房企资金回笼压力大增。今年7月1日，为防止变相炒房，环京区域的大厂县又宣布暂停办理个人之间不动产抵押业务，进一步补漏限购政策。

华夏幸福主要业务位于京津冀地区，孔雀城作为华夏幸福内部的地产开发平台，受环京市场影响，业绩出现波动，不仅影响了华夏幸福在行业内的排名，也拖累了其向产城输血的模式。

经过反思，华夏幸福开始调整全国布局战略，减少对环京的依赖，试图寻找最大的安全边际。

从半年报中不难窥见转变，公司上半年新签署的10个PPP项目合作协议全部位于非京津冀区域；京津冀以外区域销售面积占总销售面积比例达到46%，较去年同期增长294%；京津冀以外区域核心业务销售额占比达到39%，较去年同期提升 25个百分。7月，华夏幸福获平安背书，目前主力耕耘区域包括上海嘉善、郑州中牟长葛等地。

本次交易涉及的33.93万平方米的住宅用地，约占华夏幸福环京土储的4.3%。虽然在环京土地储备中占比较小，但华夏幸福一次性“忍痛割爱”5家公司股权，依然能窥见其摆脱对环京依赖、优化项目布局的战略决心。

值得注意的是，类似固安这样的宝地，华夏幸福依然紧紧握着，环京依然是其大本营。从规划计容建筑面积来，华夏幸福布局的37 个区域中，固安、霸州、永清、安、涿州、大厂、香河、廊坊等13个城市皆为环京区域，环京区域土储约为787万平方米，占总土储超过88%。

        报告期内华夏幸福环京房地产储备情况   

与万科合作的10宗环京地块，为华夏幸福在2017年9月至今年5月取得。在取得土地项目不久，就让出主导权，不仅表明了华夏幸福对其曾经的重镇京津冀不再执着，也显示其在住宅开发领域做减法的决心，更加聚焦主业——产业新城。

华夏幸福是一家产业新城运营商，不能用房地产固有的逻辑去审视它。作为千亿的上市公司，它并不追求规模庞大的土地储备，截至2018年中，华夏幸福储备开发用地规划建筑面积约为887.6万平方米。华夏幸福董事长王学不止一次对内强调，要求管理层保持全力做好产业新城的初心。

产业新城模式承载着华夏幸福对未来的期望。2018年上半年，华夏幸福投资运营的园区新增签约入园企业445家，新增签约投资额965.6亿，较去年同期分别增长101%和32%。

万科作为行业标杆企业，在特色小镇、产业地产等方面有所布局，并于河北廊坊香河推出了“哈洛小镇”。外界认为，引入万科专业团队，对华夏幸福的产业新城长远发展是有增益的。

华夏幸福相关负责人在接受地产K线采访时表示，公司年初即确定了对外开放合作的总体战略，包括孔雀城地产板块。此次合作是公司该战略的重要体现和落地，符合公司整体发展战略与方向；有利于公司加速盘活存量资源，助力公司产业新城业务发展以及非京津冀区域项目的积极推进。

回溯年初，华夏幸福开展产业新城合作伙伴大会，积极引入开发商作为合作伙伴，加快园区开发进度，先后与东集团、旭辉集团和【阳光城(000671)、股吧】签订战略合作协议，这改变了外界对华夏幸福“吃独食”的法。

华夏幸福总裁孟惊曾公开表示，房企抱团取暖是大势所趋，未来与其他开发商的合作方式多种多样。他以环京为例，华夏幸福拥有充足的土地储备，在开发商公开市场拿地难度加大的背景下，华夏幸福在环京区域占有主动权，与其他开发商的合作可以占有主动权。

只不过，这次合作的绝对话语权交给了万科，华夏幸福扮演的角色也由“主”到“次”。公告称，在各目标公司所设的董事会中，华夏幸福均只保留1个席位，万科在前4家公司董事会中有4个席位，霸州公司万科有2个席位，且由万科负责目标项目的运作和经营管理。

给予万科高达80%的股权，足以证明华夏幸福优化布局的迫切和展开合作的诚意，它朝着平台化和开放化的方向，又跨出了重要一步。

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