楼市入冬？万科买房买贵了真能退钱？！

国庆之后，入秋天气渐凉，但楼市却像是凛冬已至。

前几天，万科董事长郁亮刚表示，行业转折已经真实来临，“活下去”是基本要求，让整个房地产行业感受到阵阵“冷风”。

“房价永远涨”似乎也走不通了，很多房企都在收缩战线。恒大发起全国8.9折优惠，碧桂园个别项目打到7折；厦门万科的107幢别墅6折甩卖。

国庆期间有消息称，江西上饶碧桂园的一个售楼处被砸，因是开发商降价，从1万/平米降到7000元/平米，引发大量老业主维权。

近日，就爆出有房地产中介已经开始降薪以度过“生存危机”：上海中地产福利减半，佣金八折发放。

房价跌了，业主不淡定了，售楼处被砸

刚刚过去的国庆假期，多地楼盘因降价引来业主的维权。为促进房屋销售，有部分开发商在国庆期间推出了打折活动，然而此举却让多数已购置房屋的业主无法接受。

10月2日，江西景德镇打响了十月业主不满的“第一炮”，据当地媒体报道称，当日有40多名业主集体围堵景德镇某楼盘售楼部，集体高喊要退房，主要因就是放假一天一个样：“前一天晚上买的房子，第二天早上就跌了。“

10月3日，上海远郊碧桂园浦东南郡项目，均价从3.5万降到2.6万，已购房业主对此表示强烈不满，前往售楼处要求说法。而针对此事，碧桂园方面不予回应。

10月4日，在江西上饶，碧桂园的在售楼盘信州府变更了销售策略。三个月前，这一小区的住宅带精装修出售，每平方米均价10000元；现在，毛坯房每平方米均价7000元。

前期已经付款的业主认为这是实质性降价。在国庆长假期间，他们愤而砸了售楼部。这被媒体称为2018年楼市“第一砸”。

万科出手领衔厦门楼市大降价

据多家媒体报道，厦门万科白鹭郡国庆前夕开始调整价格，推出百余套89-110平方米特价房，价500万元/套，优惠后为278万到298万元/套，相当于6折甩卖，10月1日开盘的206套房源当天售罄，去化率100%。厦门其他楼盘也纷纷打折促销。

而就在国庆节前，作为多年的行业龙头，万科集团董事会主席郁亮将“活下去”作为万科未来三年的终极目标。

郁亮表示：“尽管万科在2012年就判断行业进入白银时代、进入了转折，但这只是一种预测，并不知道什么时候会出现真正的转折。而今天，我们可以说转折实实在在到来了。”

郁亮说: 如果6300亿回款目标没有达成，我们所有的业务都可以停，因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。

不过，今年迄今，万科的回款目标仍有超过半数尚未完成。按照目前的销售情况来，万科年末还会有1000亿的长期库存。

郁亮口中这么“严峻的形势”下，他提出了：三年事业计划书的制定把“活下去”作为基本要求，我们的战略围绕“活下去”而展开，这是最底线的战略，是“收敛”和“聚焦”的战略。

与此同时，万科的薪酬结构也进行了调整，郁亮表示，将从集团合伙人的工资中拿一部分出来，激励奋斗者。必须把事情放在人的前面，因事设岗、因岗配人，没有这个事就不要配这个人。战略决定做什么事做什么事决定要什么人。不管是博士、本科还是大专，只按能力和业绩定岗定薪，以后换岗必须换薪，同一起跑线，一年一起立。

买房买贵了真能退钱？！

10月10日，“华尔街见闻”等网站转载了一篇自媒体发布的章，标题是《买房买贵了真的能退！万科计划退还业主1个亿，这可能是史上第二成功的地产公关事件》。章称：打响楼市降价第一枪的厦门万科·白鹭郡，现在要给买贵了的业主们退款。

章说：“退款方式简单粗暴，买贵的业主只需要和开发商签订购房补充协议，取缔之前约定的精装修和赠送的车位等等，相应降价部分约100万，直接抵偿按揭部分。换句话说，开发商主动为之前买贵业主，取消捆绑的精装修，车位和电梯，折价直接抵消掉业主的贷款。”

微信群流出一张白鹭郡操盘和银行协商的聊天截图

截图内容来，白鹭郡的确准备给前期买贵的业主退款，正在和银行协商变更按揭合同的方案。

章还说：闻讯赶来捡漏的购房者让白鹭郡售楼部交通瘫痪，交警前往进行交通管制，降价房源三天内几乎售罄。

到目前，万科官方还没有否认这篇章的报道。

万科开启“买买买”模式！

据“证券时报”统计，万科三季度拿地近500亿逼近“恒大+碧桂园+保利+融创”的总和。统计显示，按照权益金额计算，万科三季度合计拿地金额接近500亿元，达到458.7亿元，相当于“恒大+碧桂园+保利+融创”四大龙头房企拿地金额总和。

对此，著名财经评论员刘晓博给出如下分析：

第一，正如我此前分析的那样，这一轮楼市的低迷行情，给万科带来了一次千载难逢的扩张机会。

万科拉开了“世纪大并购”和“疯狂拿地”的帷幕，所谓“活下去”其实就是对中小开发商的全面宣战，是买下其中的“活不下去的”。

【华夏幸福(600340)、股吧】今年以来已经向平安资管转让了接近20%的股权，涉及金额137.7亿元，此次又向万科转让项目，可见在房地产行业，“做政府生意”的明显不如“做老百姓生意的”，因为前者回款太慢（基本上要垫款），而万科这种住宅为主的开发商，则是预收款、后交楼，在经济下行周期里，占有资金上的绝对优势。

华夏幸福此次转让的10宗土地，全部在限购严厉的环京地区，这里是华夏幸福的大本营，或者说沉淀资金最多的区域。此次华夏幸福一共套现了32.34亿元。

上述土地均为住宅用地，折合每平米土地9500元，如果按照2.5倍容积率计算，则楼面地价在每平方米3800元附近。

而且有意思的是，在每次房地产周期里，敢于提前赌、赌大的都不是万科，可能是绿城或者是碧桂园、融创。万科反应一般比较慢。但在“熊市”开始到来，敢赌的开发商都谨慎的时候，万科开始变得大胆。万科一般是通过这种方式，把此前“失去的时间”抢回来。

第二，万科的买买买和“大甩卖”其实不矛盾，都透露了万科高层对未来楼市的法。

万科肯定是好未来的，尤其是深圳地铁公司接掌第一大股东之后，“国有控股的混合所有制企业”定位更加明确，政治上非常安全。再加上万科管理层一向谨慎、理性，财务也是相当稳健的。类似厦门这种“大甩卖”，是快速回笼资金，不在“鸡肋项目”上耽误时间。即便亏损一，都可以忍受。因为现在大把的“捡漏机会”在等着万科，而央行已经开启了大力度降准，收购的最佳窗口期很可能在一两个季度后就关闭。

所以，我的预测是：万科接下来还会有大手笔甩卖，但甩卖不是不好楼市未来，而是为了腾出资金买买买。万科在布局新一轮上涨周期，而且似乎从央行哪里，感受到了紧迫感。

万科的行动告诉我们：过于空楼市是危险的。但对于部分中小开发商来说，他们因为资金紧张，一旦落入“陷阱”很难自拔，只能卖项目、卖股权，甚至卖身。他们想多，但已经没有了机会。

综合自：中国基金报、刘晓博说财经等