华夏幸福到底赚不赚钱？

作者/刺客

这几年房地产行业被政策压的喘不过气，多家地产企业日子过的也都比较艰难，截止到三季度，人民法院公告网数据显示，2019年全国已有400家房地产开发公司宣布破产。

已经在A股上市的上市公司也出现了巨额亏损的企业，华业资本三季度净利润亏损50.49亿，现在已经进入退市整理阶段，云南城投三季度净利润亏损10亿，恒大之前收购的嘉凯城2018年亏损15.64亿，2019年三季度已经亏损4.4亿，不出意外的话这家公司要被监管层风险警示处理了。

而相反，万科、保利却是越来越好了。昨天保利地产发布了2019年年度业绩预告，营业收入增长21.07%，净利润增长41.15，万科目前还未发布公告预计今年也会保持30%增速以上。

两极分化明显，房地产行业已经进入了行业集中度快速集中的洗牌期，洗牌阶段转型成功的未来会成为行业的顶尖企业，当然转型失败的也就会慢慢的衰退下去。

任何行业发展到了一定阶段都会出现这样的格局分化，例如家电的格力、美的、海尔，白酒的茅台、五粮液、泸州。

然而有一家企业有着比保利、万科增速还要快的业绩，股价却一直不涨，公司的业务似乎非常赚钱，但是又非常缺钱。

这就是刺客今天要跟大伙聊的，华夏幸福。

从数据上来，华夏幸福目前是20强房企里利润增长靠前，市盈率较低的房企，按照数据上来，这样的公司股价就算跑不赢保利、万科，也不应该一直震荡下跌。2019年华夏幸福股价上涨12%；2019年万科A股价上涨35%；2019年保利地产股价上涨37.23%。股价没涨，然而利润增长却是这样的

可以到，即便是2017年，2018年政策高压阶段，华夏幸福的净利润增长率也是秒杀万科和保利的，刺客特地去了一下，华夏幸福的毛利率40%，高于万科的35.99%，保利的35.87%，同样是卖房子的，怎么华夏幸福的更赚钱一些？

华夏幸福本是一家房地产开发公司，和万科保利一样买地，盖房子，买房子，回款后继续买地，继续盖房子，但是这两年政策高压之后，贷款收紧、地方限购、限卖等政策出台后，对下游购买力有一定的影响，所以各大房企都在寻求转型。

华夏幸福选择的产业转型是去做产业新城，中报里是这么介绍的公司是中国领先的产业新城运营商，秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的系统化发展理念，通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的开发性PPP模式。简单说，就是华夏幸福建立产业园区，同时负责产业园区的招商引资并由此取得相应的收入。

PPP模式大家应该都了解过，之前股市里这个概念炒作的比较火。对于华夏幸福来说，建设园区后的服务费找地方政府收取，之后的招商引资都会给地方的税收和财政直接带来收益，同时还减少了财政的开支，这是一举两得的双赢合作，但是对于华夏幸福来说前期却要投入大量的资金，期间会产生大量的应收账款。

在产业新城PPP项目上，华夏幸福确实赚到了钱，根据2019年中报业绩披露，华夏幸福营收387.3亿，其中城市地产开发228.78亿，产业发展服务118.75亿。

账面上赚的确实多，但是花费更大，下面这张图的数据来源是华夏幸福历年来公开发布的财务报表。现金流自2016年之后逐年流出，且流出数值越来越大

大量的应收款，大量的新项目资金投入，这家企业一旦借贷出现问题，顺便会面临流动性危机，可以到，华夏幸福的第一大股东质押了61.41%的股权，资金压力可想而知。

华夏幸福的前五大客户集中度是60.98%，其中固安县财政局固安工业区财政分局的占比是29.76%。

上图，根据2019年中报数据显示，前五大客户欠款是223.87亿，占总应收账款的57%。市场当然对这些的欠款收回问题有一些质疑，刺客也曾有过质疑，所以特地的去固安县财政就了财政预算情况，针对PPP项目的推进，话是这么写的着力推进PPP项目的规范实施，加大项目筛选和申报力度，加快推进“固安高新区综合开发PPP项目”建设，积极争取专项资金350万。

这350万的年预算，啥时候才能还完60亿呢？正是因为这些项目要提前垫款，而且建设周期和回款周期都比较长，所以华夏幸福的资金压力是非常大的。

上图是筹资现金流量表，科普一下

筹资活动现金流入，就是借到的钱938.96亿；偿还债务支付的现金，有借有还再借不难，395.46亿；分配股利、利润或偿还利息，借钱要还利息的，134.59亿；其他筹资活动有关的花费23.40亿，这个就不科普了，银行里的人都懂。

至于华夏幸福的股票，我并不持有，这家公司也号称是房地产里的白马股，增速和基本面都过于强势，容易迷惑更多的投资人，所以刺客从财务的角度来分析一下公司股价为什么一直不涨的因。

另外中指研究公布了2019年地产商销售情况，华夏幸福2019年全年销售额1510亿，销售额同比下滑了7%，是前20名地产商里唯一一家下滑的房企。

市场方面没操作，目前持仓沪电、深南、泸州，总仓位100%，盈利就不公布了，老仓位了。

数据来源华夏幸福公开的财务报表

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