地产业务结算向好，异地复制逐步兑现PDF

研报日期：2018-08-30

【华夏幸福(600340)、股吧】(600340)

业绩高速增长，销售规模稳居前列。公司2018H1 实现营业收入349.7 亿元，同比增速57.1%；实现归母净利润69.3 亿元，同比增速29.1%，净利润增速低于营收增速主因业务占比变动毛利率下行，整体符合预期。公司期末总资产3871.4 亿元，同比增速3.0%；期末归母净资产为404.7 亿元，同比增速46.3%。实现销售额804.5 亿元，同比增长15.6%，实现销售面积730.9 万平方米，同比增长91.3%，主因非京津冀区域迅速放量，均价有所回落。

新增签约投资额965.7 亿元，非京津冀区域占比猛增。2017 年公司园区内新增签约投资额965.7 亿元，同比增长32.0%，增速同比提升6.2pct，高基数下招商能力持续增强。其中非京津冀区域为745.0 亿元，占比达77.2%，较去年大幅提升。从公司投资额与销售结构对比来，1-6 月公司南京、杭州、郑州区域销售面积占比为15.8%/7.3%/10.7%，而新增签约投资则占比为22.9%/18.7%/13.9%，新增投资额进一步向京外核心区域集中。

地产结算显著增加，毛利率如期回升，园区业务结算降速。2018H1司地产业务结算收入189.7 亿元，同比大增1108%；毛利率为35.4%，同比改善30.4pct，主因15 年起销售的高毛利项目逐步结算。期末公司预收账款为1433.2 亿元，预收覆盖倍数为2.4，显著高于行业水平。据【申万宏源(000166)、股吧】地产统计，2018 年1-7 月公司累计新获取土地面积超184 万方，平均地面价约2420 元/平，优势拿地能力保障未来利润率。公司产业发展服务收入109.3 亿元，同比增速为-21.3%，主因新增投资额集中于京外拓展区域，业绩结算期相对滞后，预计未来增速将企稳回升。

多渠道融资顺利进展，负债规模控制得当，短期偿还压力增加。2018H1司多元化融资进展顺利，成功发行公司债券84 亿、超短期融资券25 亿、境外债2 亿美元等；借款余额1128.2亿元，较期初同比微增2.4%，融资加权平均利息率为 6.14%，同比提升0.16pct，整体负债规模及融资利率控制得当；负债结构中银行借款余额454.8 亿元，债券余额485.1 亿元，合计占比达83.3%，负债结构较为合理。由于短期内债务集中偿还，公司报告期内筹资净现金流为-97.2 亿元，三年内首次为负；期末货币资金425.9 亿元，一年内到期有息负债275.7 亿元，覆盖倍数为1.54，数值同比下降但仍为健康水平。

投资建议：维持增持评级，维持盈利预测。公司营收及利润增速符合预期，产业新城业务持续放量凸显护城河深度，异地复制逐步兑现，未来业绩增长动力进一步增强。预计2018-20 年公司实现归母净利润119.1/164.0/219.4 亿元，同比增速为35.6%/37.7%/33.8%，对应每股EPS 为4.03/5.55/7.42 元，对应18-20 年PE 为6.1/4.4/3.3 倍。

风险提示：地产调控趋严，销售回款下滑；房企融资趋紧。[申万【宏源证券(000562)、股吧】有限公司]
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