拯救大盘！这个板块大爆发掀涨停潮！3000亿龙头领涨！

引言  自去年下半年以来，整个地产板块逆势走低，自高持续下跌，也让不少地产股的投资者感受对于耐力及价值仰的考验。

经过前两日的大跌，抱团股几乎分崩离析，整个大盘情绪惶恐。

今日，沉寂多月的地产股终于铁树开花！A股地产股和港股内房股集体暴拉！万科A封板，成交额达80亿元，荣安地产、嘉凯城、南国置业、华夏幸福等纷纷涨停！

地产股大爆发掀涨停潮

今日早盘，地产股大爆发掀涨停潮，房地产板块涨近5%，荣安地产、嘉凯城、华夏幸福、万科A等10逾股涨停；此外，港股内房股集体走强，截至目前，万科企业涨超12%，融创中国涨超10%，中国恒大、绿城中国涨超8%，佳兆业集团、华润置地涨超7%，碧桂园涨超6%。

自去年下半年以来，整个地产板块逆势走低，自高持续下跌，也让不少地产股的投资者感受对于耐力及价值仰的考验。

2021年或是投资地产股的好时机

在过去，地产公司的盈利是靠杠杆驱动的，谁的杠杆加的高谁赚的就更多。三条红线从需求端限制房地产公司融资，贷款新规从供给端限制银行业对房地产行业贷款。没有了加杠杆能力的地产公司，还有投资价值吗？

知名私募机构研究认为，对于地产股而言，2021年或许是投资的好时机。

首先，市场给予杠杆以大幅折价，而非溢价。

NAV估值是基于房地产公司各个具体项目的土地成本、当前房价或项目周边可比楼盘房价，并在一定的开发速度和折现率假设下，将现有土地储备和在建项目都开发完成并全部交付、结算收入后，可以得到的税后净利润贴现到现在的价值。

如果龙头地产公司具有持续经营能力，那么估值理应高于NAV估值，因为NAV估值未考虑地产公司未来新获取项目创造的净利润的贴现值。但我们到，由于预期房价下跌/楼盘去化能力下降（卖得慢甚至卖不出去），自2017年开始，A股地产公司估值相比NAV从溢价到大幅折价。

在行业下跌预期下，杠杆对估值是负向而非正向贡献。而且我们到，过去两年房地产行业无论是销售面积还是房价，都保持了很好的韧性。

由于当前估值反映的是行业下跌预期，而非成长预期，且行业实际表现出来的韧性明显超出预期，所以如果行业能够平稳降杠杆，将会提振估值而不是由于行业成长性的下降而进一步杀估值。

最后，主动偏股基金对龙头地产股配置降至低配。

随着2017年高价拿地的大量低盈利甚至亏损的项目开始结算，2020H1已经开始体现为地产行业上市公司毛利率的下滑，而且将从2020年报开始集中体现，地产公司的业绩表现将受到较大压制，这是制约地产股估值的另一重要因素。而通过前期计提减值准备和业绩平滑，龙头地产股的实际表现比大家预期更差的可能性不大。

在利润率下滑期，追求相对收益的主动偏股基金很难提高对于地产股的配置比例。

但我们到，主动偏股基金对龙头地产股的配置在Q3已经下降至接近标配，在Q4的回调过程中配置比例很可能已经降至低配。随着年报的发布，配置比例很可能会筑底回升。而且我们注意到，历史上对于龙头地产股的低配都是比较不错的投资时机。

沉寂多月的地产股会接力上一轮抱团股吗？

2006年以来，以公募基金为代表的机构投资者逐渐崛起为A股的非常重要的一股力量。机构投资者通常拥有相似的决策框架、考核机制、息渠道、行为模式，导致A股在2007年以后出现过4次非常著名的&34;抱团&34;。而每一次&34;抱团&34;的切换，成为决胜相对收益的关键契机。

按照上面的定义，持续加仓并持有一个板块接近至超过30%，视为&34;抱团&34;。

近日市面上流出了一份1月底兴全基金董承非的内部讲话纪要显示，董承非最新表示不买白酒、新能源和光伏，已加仓地产。

董承非表示，会对地产不断加仓，其中万科和保利地产是比现金更好的资产，不过不会押得太重。在董承非来，银行和地产是一条路上的资产。但是保利地产和万科作为最好的地产公司，相对银行龙头来说估值水平较低，且这两家公司比银行分红要高，因此地产更有配置的必要。

对于此前的机构抱团，他的法是“嗤之以鼻，同13年、15年一样，只是换了个资产抱团而已。”

从持仓来，其也并未对这三个板块进行布局。因此近期这几个板块暴跌，实际上对其管理的产品并未产生直接影响。

 / 张雁霄