园区开发的一千多亿存货，毛利率才15%，净利润有限

园区开发的一千多亿存货，毛利率才15%，净利润有限股价上涨和利润增速无关。我已经做过实证研究。
长期来说股价上涨和利润同步，也就是pe会在一个合理区间波动。但是短期来，股价和预期有关。
一是一下过去三年华夏幸福的签约销售额，三年没有增加，17年1560亿元，18年1650亿元，19年1510亿元，就明白了。保利的过去三年销售额一下就知道了。又以房地产的特殊性，过去三年的销售额预示着未来三年的利润的兑现。所以人们预计未来保利的利润还会增加，而对华夏幸福的利润的增加却没有那么乐观。一下其他房地产的股票就明白了，过去销售额增速比较大的股票，上涨幅度都比较大。
第2个问题是股票的上涨速度和盈利的质量有关系。但是这个盈利质量并不是说现金流越好，股票上涨的越多。在经济处于不景气的情况下，或者处于衰退情况下。由于人们对企业的担心更多注重在企业的生存上。所以负债率现金流以及手中的现金对股价的影响更大。现金流不好的企业股价会低估。但是如果在经济景气的情况下，人们担心的不是企业生存，而是企业的发展速度。这个时候利润增长快，收入增长快的企业的股价反而涨得快，人们不再关心现金流。也就是说人们对未来的预期不是企业的生存问题，而是发展问题。那些有项目可投，未来增长潜力巨大的企业，股价会上涨的比较快。
所以过去活下幸福的股价跑不赢保利是很正常的，但是未来的三年就很难说了。
未来房地产销售的增速肯定会下降的。甚至没有增长，这样的话，传统的房地产企业的销售额增速下降也会导致股价在未来的三年中上涨的幅度就很小。而华夏幸福在未来的三年中，应该是有一些较好的表现。一是华夏幸福各方面现在都处于低位。房子销售产业新城结算股价都是比较低的。未来三年幸福的房子销售应该有一个新的起，增速会快于平均数。过去的签约额也比较多，应该是落地的速度也会增加。同时华夏幸福还有1000多亿的存货，是园区开发的，这些存货随着园区的经济状况好转也会逐步结算，最终体现到利润上和销售收入上。而后边两项是其他房地产企业不存在的。
第3个方面是环境，特别是资金的影响。对于一些企业，如果融资环境比较紧的话，股票会上涨。这类企业一般的手中有大量的现金，有较好的现金流，在融资利率比较高的时候，资金比较紧张的时候，他们可以利用这些优势去兼并其他企业，投资一些项目。从而这些企业的估值更高。比如茅台，五粮液，一级海天味业，片仔黄等等。但是如果融资利率宽松的情况下，那些需要大量资金来发展的企业反而估值比较高。而现金流较好的企业估值会降低。这预示着那些融资的企业是在快速发展的投入期，未来将有较好的预期。随着未来全球货币政策的宽松，资金利率的改善，融资环境也在逐步变好，对于需要大量投入的华夏幸福未来值得期待。