行业选股系列(2023)·房地产

通达房地产行业共134只股票。

首先按照近五年（及报告期）扣非净利润≥-10%这条，做一个大致的筛选

符合条件的有8只新大正、南都物业、滨江集团、中天服务、南京高科、西藏城投、招商积余、浦东金桥。

这里面最新上市的是新大正，2019年上市，但1998年就成立了。

中天服务ROE异常，剔除。这公司历史上主营变更了至少三次，看上去就是个烂壳，现在又搞物业了。

负债情况

房地产行业细分行业三个园区开发、区域地产、房产服务。

南都物业，物业股负债52.91%？pass；

新大正应收占总资产比率40%？看上去负债只有30%，那这40%应收账款怎么说？

招商积余是国企，负债没毛病，便宜债，商誉略高，问题不大，国企且连续盈利，看上去减值压力不大。

西藏城投，账上几乎没有钱，短债应付不来。2022年底速动比率=0.1，一季度速动比率=0.09，pass。国企也没用，太拉了。

滨江集团一直很优秀，但负债也是蛮高的。三道红线以来，不管做表还是真降，不少房企负债降到了75%左右。

寻龙诀系列·房地产

2022年选地产股的时候，选出来的最终是保利发展、滨江集团、华发股份。

把保利集团和华发股份这两只国企股再特别拿进来看下情况。

从负债方面看保利、华发没什么问题，放弃典型负债表，可以看到房企的存货很高，资产占比高，这方面考虑，房地产股票估值是使用pb估值的，特别是进入薄利甚至亏损年代。应收账款占比很低，应收周转率也就意义不大了。房地产公司没什么应收账款。短债覆盖普遍低，速动比率在0.3左右。

从存货周转天数来看，地产股的共同特征是年初周转慢，房子不好卖，半年度、年底明显周转变快，这里面有促销力度、以及工抵房的问题。尤其是年底。不过应该也与居民消费周期有点关联，人们更容易选择在4、5月份，或者金九银十的时候出手买房子？4、5、9、10看起来是房子比较容易出手的月份。

但物业公司的应收账款高企，物业费回收难。这是典型特征。

保利和华发被筛出去的主要原因是2022年报两家房企都出现了不小的业绩下滑，这当然与去年全年的特殊环境有关系。保利净利润在一季度止跌，华发则继续大幅下滑。

ROE华发=13.74>保利=9.1%。

华发每股经营现金流=18.11元最高。其次滨江=1.68元；

华发年涨停4次，滨江年涨停5次，游资关注度高；

每股现金流华发最高，其次滨江；

净利润率，园区开发企业净利润率非常高，南京高科达到53%；浦东金桥达到31%；华发的净利润率接近物业股招商积余，保利的净利润率接近10%；保利市值最高，盘子最大，这里面知名度最高。

成长性

从成长性来看，滨江真的是一枝独秀！招商积余也不错。华发增长乏力，似乎最差。

盈利能力

滨江最强，其次南京高科。招商积余成长性不错，目前盈利能力不足。

分红情况

上图是保利的分红情况，保利是这里面最大方的，有大国企的担当，当然也不多。

结论5只保留南京高科、浦东金桥两只园区地产，这种股的炒作更具地域性，特别是浦东金桥这种上海本地股；考虑去年特殊环境，保留保利发展，华发差强人意，先pass吧。滨江集团，这个老板真的牛逼呀，地产都这样了，这家公司真的秀！深耕区域。物业股只保留招商积余，物业真不是什么好赛道。但招商积余有一定成长性。

不要看不起地产股，只要足够便宜。

-----选好股，买好股-----

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