【中建投地产 | 行业跟踪】供给侧改革提速，长期利润率中枢企稳提升——土拍“两集中”政策评

                                    题图为天津市地标性建筑天津之眼

疫情

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事件

2月23日至24日，天津、郑州、青岛等城市的自然资源和规划局相继发布住宅用地出让公告，要求2021年度住宅用地实行“两集中”同步公开出让一是集中发布出让公告，且则上全年住宅用地出让不超过3次；二是集中组织出让活动同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的，应当确定共同的挂牌起止日期；以拍卖方式交易的，应当连续集中完成拍卖活动。

简评

土拍市场由“零售”转“批发”利于平抑地价，行业利润率中枢有望企稳回升。由于本轮地产调控周期以来，市场成交供需两端调控政策频出，导致地价涨幅整体高于房价涨幅，行业利润率持续下行。我们认为土拍“两集中”政策出台后，土拍市场由各区政府的“零售市场”转向市级统一的“批发市场”，叠加大量宅地年内限次集中出让，单一地块参与的房企数量也有望得到控制，使得土拍市场的热度降温，土地市场的溢价率下行，最终有利于行业利润中枢的企稳回升，促进房地产行业健康平稳发展。

土拍“两集中”考验房企资金、研判和营运等综合实力，本质为行业供给侧改革，推动龙头集中度的进一步提升。宅地在统一时集中供应释放后，房企需要在统一时释放资金、支付多处地块的保证金，因此会加剧房企的现金流压力。同时集中拍地拿地，对于房企拿地前对市场的研判能力、拿地后的营运能力均是较大考验。因此我们认为土拍“两集中”制度的本质是与对开发商有息负债管控的“三道红线”、对银行房贷集中考核的“两道红线”共同组成的房地产行业供给侧改革。这将导致杠杆率水平较高的中小房企的生存空间被进一步压缩，利好资金实力较强、综合实力强大的龙头房企，最终进一步提升行业的集中度。政策覆盖面方面，我们预计土拍“两集中”后续有望进一步向其他重城市蔓延。

投资建议

土拍“两集中”政策出台后，我们继续重推荐经营稳健、杠杆率低或改善明显的龙头房企，以及商业运营能力突出的房企。开发商推荐包括A 股万科A、保利地产、金科股份、阳光城、中南建设；港股龙湖集团、华润置地、旭辉控股集团、中国海外发展、融创中国。

风险提示

房地产行业调控政策趋严；土地流拍率上升；销售及结转不及预期；疫情再次出现反复。

证券研究报告名称《供给侧改革提速，长期利润率中枢企稳提升——土拍“两集中”政策评》 

对外发布时间2021年02月25日 

报告发布机构 中建投证券股份有限公司 

本报告分析师竺劲、黄啸天

执业证书编号S1440519120002、S1440520070013

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