万达“轻资产”转型后再遇挫，境内债务重组能否“破冰”？

靠“轻资产”转型渡过难关的万达集团再度遇挫。如今，推动珠海万达上市、境内债务重组成为万达的当务之急。

“集团确实因商管上市拖延，遇到了阶段性困难。”此前，王健林在公司内部会议上表示。

今年以来，万达集团面临的挑战着实不小，资金压力使得“轻资产”路线的万达近期又开始筹钱解压。

近年来，万达在剥离文旅酒店、电商溃败无奈解散、金融折戟沉沙后收拾心神，重回商管主业，从近四年业绩曲线可以看出，万达商管在2020年触底后，就开始逐步回升，随着万达走过至暗时刻，王健林也夺回了中国地产首富的交椅。

而当年在发展商管引入腾讯、苏宁、京东、融创在内巨头接盘的同时，其同样签下对赌协议，若今年10月前，作为该块业务主体珠海万达不成功上市，集团则需要承担456.25亿元的潜在回购资金。

实则，眼下比珠海万达更迫在眉睫的是需在5月8日偿还的三笔13亿美元贷款。

“万达不会躺平更不会破产”。作为万达的掌舵人，王健林已开始为万达的困局谋出路，据21世纪经济报道，目前已有三分之一的参贷行同意豁免这一条款，约定的上市日期延期为2023年11月30日，压力推到半年之后。

万达帝国的一条裂缝

曾在一众地产大佬生死存亡之际，王健林的事业悄然回暖，重回地产首富，然而近期万达帝国再度裂开一道缝。

根据DM查债通数据显示，仅今年一年，万达集团及其附属公司就应偿还国内债券本金41.63亿元人民币（6.46亿美元）和利息7.14亿元人民币。

此外，市场不断有消息传出，万达集团正在与中国主要银行讨论债务重组计划。对此，国际市场一度认为公司正面临现金紧缩，无力偿还债务的风险。

或受此消息影响，万达债券遭到抛售，实则今年早些时候发行的两支美元计价债券均创下历史新低，面值为1美元的2026年债券已下跌超过5美分。

而除了“延期还款”外，资产公司介入也是不少地产企业缓解负债压力的一个方法。通常来说，资产管理公司可以通过收购银行和托投资债权，直接提供开发期，为开发商提供持续融资；还可以以长期回购债务作为服务商提供服务，间接强化开发商的贷和退出渠道，将其引入银行和开发商的“再贷”业务。

但无论是直接与债权人协商，还是引入第三方资产管理公司，万达集团都将面临压力。

除此之外，不久前万达的商管业务主体珠海万达三度上市折戟，而珠海万达不能在今年十月前上市成功，万达将面临456亿的天价回购金。

头顶对赌协议，珠海万达亟待上市

4月25日，港交所披露的息显示，珠海万达商业管理集团股份有限公司的招股书显示失效。

而早在2021年10月21日、2022年4月22日、2022年10月25日，珠海万达商管先后三次递表港交所，均以失效告终。而此前万达与一众投资人签署对赌协议，根据协议，珠海万达需在年底完成上市。

在推动珠海万达上市之际，万达与一众投资人签订了对赌协议，而若珠海万达商管不能于2023年底前成功上市，大连万达商管需要向投资者支付约456.25亿元股权回购款。

早年间，万达在2017年遭遇危机后“断臂求生”，大规模甩卖地产资产，成功避开了上轮房地产危机。三年后万达再次重返房地产市场，大举抄底数百亿接盘陷入流动性危机房企的烂尾楼和商业托管，并深度接触多家AMC以寻求合作机会，花费数百亿资金。

然而这一次，万达并没有重走老路而是开启“轻资产”模式转型。

在2021年3月，王健林将大连万达商管的轻资产部分物管和商管分拆成立了珠海万达商管，并推动其赴港上市。该公司仅负责项目的规划、设计、建设和运营管理等，没有地产业务。

同时，重资产部分仍留在大连万达商管。2022年王健林开始逆势抄底，去年4月，其联手“河南地产一哥”胡葆森，接盘建业旗下商业项目10年运营权，万达全盘经营。5个月后，位于郑州的两座万达坊就同时开业。

此外，王健林还和鑫苑张勇、山西田森杜寅午合作，并接手了北京蓝色港湾、五棵松卓展购物中心的运营权。

除了商业基本盘，万达的住宅地产也重新起航。万达地产（住宅板块）聚焦万达商业周边开发，并已落子武汉、贵阳等地。

“不追求规模，为商管而存在，每年消化万达广场住宅配套，保持几百亿销售额。”2022年，珠海万达商管商业运营收入271.2亿元，主营业务利润129.84亿元，总资产228.86亿元，净资产72.33亿元。据此计算，珠海万达商管资产仅占大连万达商管的3.84%，却贡献了近55%的营收。

“筹钱”解压

尽管万达四处出击，但公司的财务状况似乎不那么乐观。

据2022年财务报表，万达短期借款在一年内增加了948.74%，达到50.46亿元，而一年内到期的非流动负债也增长了304.12%，达到687.67亿元。

对于短期负债暴增的原因，万达商管表示，一方面是由于流动资金借款的增加，而另一方面则是珠海商管投资人本息重分类所致。

为了缓解由偿债带来的资金风险，万达系除推进商管上市和境内债务重整外，开始了多渠道筹资偿债。

当前，万达的境外资产压力也较大，为缓解境外债务压力，万达集团采取了兑换和质押融资两种方式。其发行新债券以偿付临期债券，同时将其酒店股份质押给淡马锡作为贷款担保。

万达集团境外三笔银行贷款已触发提前还贷风险。资金流动困局亟需解决，万达集团到处筹钱。尽管万达电影股价颓势依旧，万达集团仍然不得不套现。

3月份，万达电影控股股东万达投资一致行动人万达文化集团通过大宗交易减持万达电影2%股份，套现近6亿元。

4月20日，万达投资又宣布拟减持万达电影不超过6538万股股份，占万达电影总股本的3%。如果按万达电影当天的收盘价计算，顶格减持将可套现超过9亿元。减持的原因为“自身资金需求”。

此外，商管集团近期还申请发行60亿元人民币的债券。然而，该提案已受到证监会的审查。中国证监会要求万达就其募集活动产生的现金流量净额为负数作出详细说明，并说明本次债券的发行理由。如果万达未能在三个月内作出回应，债券发行可能会面临风险。

与此同时，万达旗下两家境内子公司因拖欠债务被中国法院列入失名单，欠款总额超过10.8亿元。

尽管遭遇这些挫折，万达各业务线的运营继续正常运作。对万达集团来说，2023将是至关重要的一年，一系列困难也将考验其经营韧性。