投资的另一个选择REITs

一、Reits是什么

REITs是不动产投资托基金（Real Estate Investment Trust）的简称，是个来自美国的舶来品，在美国、新加坡等地主要用于房地产投资，并将投资收益分配给托基金持有者的一种产品。举个简单的例子，美国的梅西百货作为一个可以产生租金收入的商场，咱们老百姓是基本不可能拿到几十个亿去买下他的。那么通过发行REITs,老百姓可以通过购买持有梅西百货的股权的基金份额（例如每份100元）来获得它的租金收益分配权。这就和咱们老百姓买个商铺，然后每月拿商铺租金养老一样的逻辑，但是你不需要拿出全部购买商铺的钱，只需要和别人拼在一起，拿出很小的一部分钱，就能获得你这部分钱未来对应的商铺租金分红，对于老百姓来说，参与门槛大大降低。

21年的6月21日，这个产品来到了中国，我国首批9只公募REITs获批上市，开启了中国公募REITs发展的先河。在我们这，因为房住不炒的原因，REITs的底层资产变成了基础设施，比如高速公路某个路段的收费权、污水处理收费权、工业园区租金、仓储物流园租金等。

二、什么人在投资reits

REITs这个名词，我相很多人连听都没听过，说实话，要不是我在行业内，其实我也不知道这市场上还有这么个产品。包括我跟一些非债券领域做金融的同行聊起来，他们也是一脸懵逼，“说中国还有这么一个产品？”那么REITs到底是谁在投资呢？

目前市场上有28只REITs产品，除中航首钢生物质REIT（180801）的机构持有比例最低，占76.76%以外，大部分产品的持有人中机构持有人占80%以上，所以目前来看REITs是一个机构的游戏。

REITs产品为什么散户参与这么少呢？主要有几个原因，一个是产品理解门槛较高，非专业人士很难看懂或者算通上面的逻辑。第二个是因为这个产品本身宣传也不到位，甚至股票软件中都没有首页位置能找到。

三、REITs的市场表现

今年是REITs上市的第三年，但是REITs却迎来了史诗级的大跌，下面这张图给大家感受一下什么叫超预期大跌，以首创水务REITs而言从2022年2月18人的最高点6.996元大跌31.58%到4.78元

要知道，当年REITs上市的时候，战略配售和公开发售的场面之火爆简直堪比注册制之前的新股认购现场，下面截一段当时的新闻感受一下“以招商蛇口产业园REITs为例，该产品就获得了资本市场的强烈认可和追捧，各类型专业机构投资者热情高涨、踊跃参与，在原计划外部战略配售（不含原始权益人认购部分）预留30%额度情况下获得了近3倍超额认购。目前招商蛇口产业园REITs最终锁定战略投资者10余家，除原始权益人招商蛇口外，其他战略投资者类型为保险资金、大型央企投资机构、产业基金、银行和券商自营及理财资金。”

当年积极参与认购的机构谁都没有想到他们作为固定收益获得高额分红的产品会有净值大跌的时候。就好像你去放贷，你惦记人家给你的利息，可对方惦记的是你的本金。

四、我们还能不能买REITs？

最后还是回归到，我们普通人能不能买REITs？我的答案是能！

撇开21年REITs大规模上市时非理性投资人涌入推高了REITs的价格，导致2022年价格大跌以外，我们认为当前的价格是出于低位的。低价情况下，部分产品的年度分红比例完全足够有吸引力。有些产品甚至可以达到10%左右，比如富国首创水务REIT按照当前价格，在2022年度，就分配了10.93%的分红，浙商沪杭甬REIT的分红比例达到8.80%，这难道不比你去买银行3.5%每年的大额存单香吗？所以总体而言，如果你购买的是收入比较稳定底层资产，比如水务、高速等民生行业，我们完全可以购买并持有REITs。