夏月繁星
人生如逆旅,我亦是行人。
| 地产八卦女 陈庆
01
说起融,这家房企在杭州几乎无人不知、无人不晓。
尤其是在本月的集中土拍,融以总价142.27亿斩获7宗土地,其中4宗为融与滨江的联合体获得。
▲融单独拿下的三宗地,全部达到30%的封顶溢价,自持比例分别为4%、8%、29%,总计56亿;与滨江联合拿下的四宗地,也全部达到30%的封顶溢价,其中3宗自持比例为17%。
一时间,人们惊呼胡汉三又回来了!
02
为什么说融又回来了?
对此,我还记得2016年8月17日,融鏖战万科、保利、华润、恒大等18家房企,激战叫价了400多轮,最终以110.1亿元的价格拿下地块。扣除15%的自持和5%的保障房之后,可售楼板价高达14.27万元/平方米,从而刷新了全国的单价地王纪录。
与此同时,当时周边的万科翡翠雅宾利在地王诞生前的售价仅为7.5万元/平方米,地王诞生后,万科迅速提价到9万元/平方米,颇有“大树底下好乘凉”的意思。
然而,地王周边楼面享受到了利好,地王自身却陷入了严厉的调控危机。自2016年10月全国大调控后,融扛不住了,当年12月,融以53.95亿的价格,将中兴路项目49%的股权与操盘权转给了万科。
四年之后的2020年,一拖再拖的地王项目化身为“中兴路一号”。由于限价,中兴路一号以13万元价格入市,以换取资金回流。如果再算上建造成本、税费、银行贷款利息等费用,中兴路项目基本需要卖到16万/平方米方可实现盈利。
然而,即便是亏本入市,中兴路一号仍然卖了将近一年才清盘——如果不是借着年底的一波行情,融万科恐怕至今还陷在这个葫芦套里。
03
那么,既然融曾经在高价拿地上栽过一次,为什么这次杭州土拍,融还要去拿?
要知道,按照滨江的说法,融滨江这次拿的地,只有1-2%的净利润。
事实上,除了这次大出风头的集中拍地,在地产最危险的2020年,融在上海依旧动辄以百分之三十四的溢价拿地,且拿地总额超过150亿,占了全年销售额的10%!
对此,融认为,之所以在上海、杭州高价拿地,因是高能级城市安全性高。
“在目前的环境下,不确定性因素比较大,所以我们公司这几年还是拿一二线(城市的地)。”融老板欧宗洪称,“相对来说,毛利率会低一,但是安全性会高”。
也许,每个公司都有自己的逻辑,融选择了在高能级城市厮杀,自有他的道理——对于融来说,杭州、上海、福州等高房价城市是其根本,融在此有长期的布局,是断不可以改换门庭转投三四线的。
而融拿的高地价项目,从拍地伊始的被动宣传,到最后强劲有力的营销手段,高地价项目投入高产出大,最好利润、现金流、产品口碑形象三者合一都做起来。实在不行,因为限价碰了壁,融还可以舍弃利润,保现金流和口碑。
04
不得不说,尽管融因为拿高价地,利润率下滑已有多年,但很显然,相比其他闽系房企,融利润率下滑,只能算是“逆旅”。
然而,耗资数百亿拿地的融,目前的股票市值还不到90亿港元,这与其拿地的大手笔形成了鲜明对比。
人生如逆旅,我亦是行人。因为城市安全边际高,而拿高价地的融,你又怎么?欢迎下方评论。
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答:万科A的子公司有:47个,分别是:详情>>
答:【万科A(000002) 今日主力资金详情>>
答:房地产开发;兴办实业(具体项目另详情>>
目前CPO概念在涨幅排行榜排名第二 新易盛、铭普光磁涨幅居前
目前覆铜板概念涨幅3.79%,胜宏科技、华正新材等股领涨
通用航空概念走势活跃大幅上涨4.18%,新晨科技、宗申动力等多股涨停
周二IPV6概念早盘低开收出上下影中阳线
夏月繁星
融的逆旅
人生如逆旅,我亦是行人。
| 地产八卦女 陈庆
01
说起融,这家房企在杭州几乎无人不知、无人不晓。
尤其是在本月的集中土拍,融以总价142.27亿斩获7宗土地,其中4宗为融与滨江的联合体获得。
▲融单独拿下的三宗地,全部达到30%的封顶溢价,自持比例分别为4%、8%、29%,总计56亿;与滨江联合拿下的四宗地,也全部达到30%的封顶溢价,其中3宗自持比例为17%。
一时间,人们惊呼胡汉三又回来了!
02
为什么说融又回来了?
对此,我还记得2016年8月17日,融鏖战万科、保利、华润、恒大等18家房企,激战叫价了400多轮,最终以110.1亿元的价格拿下地块。扣除15%的自持和5%的保障房之后,可售楼板价高达14.27万元/平方米,从而刷新了全国的单价地王纪录。
与此同时,当时周边的万科翡翠雅宾利在地王诞生前的售价仅为7.5万元/平方米,地王诞生后,万科迅速提价到9万元/平方米,颇有“大树底下好乘凉”的意思。
然而,地王周边楼面享受到了利好,地王自身却陷入了严厉的调控危机。自2016年10月全国大调控后,融扛不住了,当年12月,融以53.95亿的价格,将中兴路项目49%的股权与操盘权转给了万科。
四年之后的2020年,一拖再拖的地王项目化身为“中兴路一号”。由于限价,中兴路一号以13万元价格入市,以换取资金回流。如果再算上建造成本、税费、银行贷款利息等费用,中兴路项目基本需要卖到16万/平方米方可实现盈利。
然而,即便是亏本入市,中兴路一号仍然卖了将近一年才清盘——如果不是借着年底的一波行情,融万科恐怕至今还陷在这个葫芦套里。
03
那么,既然融曾经在高价拿地上栽过一次,为什么这次杭州土拍,融还要去拿?
要知道,按照滨江的说法,融滨江这次拿的地,只有1-2%的净利润。
事实上,除了这次大出风头的集中拍地,在地产最危险的2020年,融在上海依旧动辄以百分之三十四的溢价拿地,且拿地总额超过150亿,占了全年销售额的10%!
对此,融认为,之所以在上海、杭州高价拿地,因是高能级城市安全性高。
“在目前的环境下,不确定性因素比较大,所以我们公司这几年还是拿一二线(城市的地)。”融老板欧宗洪称,“相对来说,毛利率会低一,但是安全性会高”。
也许,每个公司都有自己的逻辑,融选择了在高能级城市厮杀,自有他的道理——对于融来说,杭州、上海、福州等高房价城市是其根本,融在此有长期的布局,是断不可以改换门庭转投三四线的。
而融拿的高地价项目,从拍地伊始的被动宣传,到最后强劲有力的营销手段,高地价项目投入高产出大,最好利润、现金流、产品口碑形象三者合一都做起来。实在不行,因为限价碰了壁,融还可以舍弃利润,保现金流和口碑。
04
不得不说,尽管融因为拿高价地,利润率下滑已有多年,但很显然,相比其他闽系房企,融利润率下滑,只能算是“逆旅”。
然而,耗资数百亿拿地的融,目前的股票市值还不到90亿港元,这与其拿地的大手笔形成了鲜明对比。
人生如逆旅,我亦是行人。因为城市安全边际高,而拿高价地的融,你又怎么?欢迎下方评论。
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