许家印讲了「新恒大」的故事

在地产圈，恒大模式意味着增长速度和业务边界拓展可以达到的极限。2010年至今，恒大销售额增长近13倍，多元化业务全面开花，恒大也开始由快转稳。

依据恒大集团2020年年报数据，恒大董事局主席许家印之前提出的「高增长、控规模、降负债」三大财务核心指标都得到改善，合约销售额突破7000亿元，土地储备总面积下降了将近1000万平米，且土地结构不断改善，有息负债一年减少超2000亿元。

在资本市场上，恒大物业上市，房车宝在酝酿上市，腾讯、红杉进入恒大系的股东名单。2020年3月至今，恒大引入战投高达888亿元，而这些投资的背后也意味着更多的资源合作。

许家印说，「多元产业+数字科技」的转型完成，代表着一个「新恒大」诞生。

降负债成效显著

「高增长、控规模、降负债」是恒大近年定下的KPI，也是恒大未来三年继续贯彻的发展基调。以这三个方面衡量恒大2020年的业绩，恒大转型继续向前一步。

2020年，恒大的合约销售额达到7232.5亿元，同比增长20.3%。超过了4家TOP级房企的平均增速，也跑赢了百强房企13%的累计销售额增速。

在控规模方面，土地储备从年初的2.4亿平米下降到了2.31亿平米，通过促销甩掉了近1000万平米的存货。

外界最关心的降负债——即“每年降1500亿元有息负债”的目标，已超额达成。自2020年3月底到今年3月底，恒大的有息负债大幅下降2000亿元。

过去一年，在未发行境外债的情况下，恒大用自有资金偿还境外债本息591亿元，并计划用自有资金偿还今年到期的所有境外债务，在2022年进入“绿档”企业。

恒大董事局副主席兼总裁夏海钧在业绩会上表示“我们对2021上半年降负债充满心，1-3月集团有息负债共下降435亿，已超额完成月均降125亿目标。”

值得一提的是，保持高销售的同时，恒大还交出行业内较高水平的回款率。2020年销售回款达6532亿元，销售回款率90%，同比2019年上升12个百分。

2020年，恒大一方面通过有回款的销售、引入战投「开源」，另一方面降低有息负债和土储「节流」，将更多发展潜力留给未来。

土地储备降量、加分

恒大转型的难处在于既要更加健康的负债结构，又要更合理的项目布局，同时还要保证业绩增速。

其中，土地是房地产行业的“面粉”，而近年土地红利日渐减少，拿到的地是否优质，就关系着未来房企在开发、销售、结算三个环节能否给出一个良好的财务指标。

2019年-2020年间，恒大的土地储备的总规划面积由2.93亿平方米降至2.31亿平方米。且在降低土地储备总量期间，恒大连续几年的新增土储楼面价都高于存量土地价格，这说明恒大拿的地块越来越优质。

2020年，恒大新增土地储备6892万平方米（建面），既有北京、广州、深圳这样的一线城市，也有武汉、成都、重庆、郑州、无锡等核心二线城市。从拿地动作上，恒大的项目开始向大城市周围和都市圈集中，也并没有因「控规模」的战略目标而刻意不拿地。表面恒大的土地储备总量下降了，实际上是通过增量调结构的方式实现的。

同时，恒大还手握大量核心城市的旧改资源。截至2020年底，恒大还拥有旧改项目100个，其中大湾区78个，占比近8成，而深圳就达到55个。

夏海钧此前在公开场合曾提到恒大是大湾区土储最丰富的地产商之一，且土储主要是城市更新项目，恒大未来的爆发之一就在大湾区。

当房地产由金融属性回归到实体经济属性时，恒大“转身”之后变得更加稳重了。

「新恒大」的故事

昨天的业绩会还有一个关键词「新恒大」。许家印最多谈到的，即「多元产业+数字科技」转型。在此基础上，恒大要做的 ，是为客户提供从衣食住行，到康养娱乐等一系列全方位的服务。恒大旗下的八大业务平台未来要把“数字科技实现一个数据闭环，提供一个全新的服务生态”。

「新恒大」的八大产业

数据显示，自2020年3月以来，恒大集团权益融资合计888亿港元，主要包括:恒大物业引战235亿港元、上市募资140.8亿港元，恒大汽车两次配股300亿港元，中国恒大配股43亿港元，恒腾网络出售股份6亿港元，房车宝引战163.5亿港元。

几个多元化赛道业务在资本市场的动态，许家印最先公布的是对房车宝的今年上市和未来发展有巨大心。恒大房车宝目前拥有全民经纪人会员2129万，门店4.3万家，预计今年交易规模将超过2万亿元。现已成功引入弘毅投资、中、中融、周大福等战略投资者。管理层还提出，房车宝今年要继续加大收并购步伐。

此外，恒大也重新将恒大冰泉列入多元化赛道，目前持有恒大冰泉49%股权，也在计划包装上市。

轰轰烈烈的“造车梦”公布了最新进度。许家印提出，“4季度要生产，明年要交付，汽车板块正按照计划一步一步地向前迈进。要不惜代价打造”中国民主品牌”。到2025年，恒驰产销量要超100万辆，到2035年要超过500万辆，规模目标是世界龙头企业”。

恒大互联网流媒体平台是与腾讯合资的恒腾网络，恒腾网络去年斥资72亿港元收购主导制作《你好，李焕英》的儒意影业、及儒意旗下南瓜电影，目前方向是打造世界一流互联网的流媒体平台，对标美国会员订阅制的流媒体播放平台——Netflix。

已经上市的恒大物业，于2020年12月分拆上市，截至去年年末拥有在管面积约3亿平方米，合约面积约5.65亿平方米，共布局290个城市，管理项目937个。

当下，物管赛道中规模排名第一的是万科的万物云，2020年在管面积达5.78亿平方米。而恒大物业最新提出，到2021年在管面积要达到翻倍，突破6亿平米，合约面积不低于8亿平米，目标是“力争成为全球最大综合城市服务运营商”。

这就是「新恒大」的多维形象。很明显，恒大不仅是为了完整在多元化赛道的业务链。这些资本举措，其实帮助恒大提高权益，降低负债，夏海钧也承认并概括是为恒大“打开了资本市场的新局”。 

“恒大的今天、多元的产业，不是突然冒出来的，是通过十几年不断打造的。今天的恒大，不是仅做单一房地产商的恒大，是新恒大，拥有多元产业的恒大”。许家印说，新恒大也是一个新的未来。

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