地产的年报告诉了我什么

先来我之前的发言2020/12/9分享（地产三月左右年报行情即将到来）以及相关的章预期差的地产和被低估的物业；见微知著，再聊地产。

以下内容可能比较杂乱，仅代表我个人法，我想到什么就写什么，作为投资记录，真实代表了我当前对地产的法，仅供参考。

A股目前我关注的地产年报没出的有保利地产、金地集团、蓝光发展、中南建设、中国建筑、阳光城、【金科股份(000656)、股吧】。已经出的我完的年报有招商蛇口、华侨城、万科、新城控股。港股我就了金茂和融创。

先说一下结论，也是我之前跟踪提到过的，现在地产不是一个可以产生大牛股的行业，更多是行业内精耕细作开始慢慢分化，投资的是龙头优质公司市场占有率提升，多元化亮的行业。投资公司也不是一份年报可以短期见效的。

而地产里面可以出现大牛股的最好的投资机会在于下面的物业板块，而物业公司大多在港股上市。还包括其他地产子公司业务板块的分拆，部分还是很有的。

那么现在的地产股年报披露有几个共性，就是地产公司增收不增利，这个其实很早就能预判，和行业的商业模式有关，因为地产当前结算的多为17的高价地，后面销售又碰到了19年以后限价，所以你会发现地产公司大多计提了很多楼盘的跌价减值，很明显的包括环京地区、合肥、上海等之前的地王。而拿万科来说他不是类似新城、融创这些通过放量来提升自己的短期业绩，万科从宣布进入白银时代之后，土储一直保持在2-3年开发的量，没有去押宝任何一次周期，属于稳健的首选，所以万科的营收和利润起来一般。第二个共性毛利率也有所下降，拿新城管理层的话来说，2020年会是新城毛利率的低。

顺便这里夸一下新城，我认为A股投资地产股最佳的选择，没有之一。因为其实A股投资地产不是很好，标的太少，而且成长性好的都不在A股。新城就是学万达的，很多地方的员工直接挖万达的，新城在万达蛰伏的这几年扩展很快，随着去年温州龙湾的吾悦广场开业，吾悦广场破百。新城虽然受到前董事长影响，但后劲还是很足，招商能力中上，运营水平一流，综合回报相当可以。商场销售319亿，56.7亿租金收入和头部龙湖的305亿销售和58亿租金收入几乎有的一拼。目前我觉得商业地产方面万达是最有价值，万达商业私有化以后回港上市值得期待，其次是华润的万象，龙湖天街这两个各有千秋，然后是新城的吾悦。其他的房企包括万科印力和宝龙都差的比较多。万科在商业地产方面的运营确实差了很多，万科的团队对于商业地产比较弱。这有类似融创搞旅和华侨城不一样，华侨城是真的搞旅，重资产慢周转，融创只是作为勾地手段，拿了低价地，还是走住宅开发高周转的路子。但新城和前面几家比还是落后至少三年以上，首先融资成本受老王影响下不来暂时，龙湖几乎成本和央企一样低，华润的万象品质很强，万达深耕多年，所以新城一直叫小万达，在万达面前还差，但是给新城时间，一切都有机会。总之新城是A股最具成长和长期投资的标的。

再说回万科，万科按照管理层的目标今年做到500亿利润概率很大。依然是双位数的增长，并且万科财务很严谨，举个简单的例子，包括新城融创等都会很多做资本化费用，并且很多投资增值直接公允价值变动，而万科的贝壳股权增值十几亿，但是也没算到利润里面。

我为什么投资选择万科作为配置，可以到今年年报里面大家保险已经不在10大流通名单里了，宝万之争里面最后的减持因素落地了。另外万科属于我持仓里稳健的基本盘，用来配置万科是为了减少我仓位的回撤和大的波动。万科长期有着2-3年土储，不去赌周期和时间，未来三条红线很有利于万科这样的公司，地王不容易出现带来净利润率上升。另外万科有着最有价值的物业还没上市，未来的万科云会在合适时间上市，万科持股65%，这块业务长期千亿的市值只是起步阶段。物流地产这块结合普洛斯中国，在港股的ESR和美股安博，这块业务估值都给的很高，万科的物流地产和物业都是当前市值的基本盘，所以说万科投资的安全边际是足够的。要想短期在万科上赚大钱是不可能的，三条红线是行业头部的利好，但没有办法发酵那么快，当前就是时间去推动公司的基本面慢慢变好。所以投资万科变成了下有保底，上有空间，不错的选择，对于年化收益10%来说的投资者来说足以。另外今年万科的分红率提升也是蛮不错的，当前分红率超过4%。

地产这个行业，有些企业短期活着都很难了，做大规模被迫拿够地，被迫下沉，为了未来的持续得到融资，短期很艰难；也有些公司明明活的很好，央企的背书，低廉的融资成本，但是产品力和团队跟不上，拿地也无抓手；但有些企业，一直在当前的优势下持续做对的时期，短期一样受到行业的阵痛，但后面的差距是显著的。投资地产很难，我不敢说万科就是最后一种，但至少往最后一个靠，地产投资并不简单，绝对不能就报表的营收利润roe和现金流那么简单，地产背后是行业的商业逻辑，是各个公司个体的差异化，和报表背后反映的变化。

所以投资地产黄金时代过去了，至少当前赔率依然可以，但其实未来有更好的选择我依然会替换的，地产总的来说已经过了飞速发展期，地产后面投资机会除了我前面说的物业和多元化成功以外，自身的就是市场占有率提升，头部化带来的。但是另一方面我会重关注到地产下游的建材，家电、家居的集中化的更大机会以及上有建筑商的建造结构化的集中带来的投资机会。