风物宜长放眼量

两年房企分拆新业务上市如火如荼，尤其是物业股，上市后股价飞涨，但万科A手持最大的物业公司，依然淡定不动。

万科为何还不分拆上市？成了投资者最关心的话题。

3月31日，在2020年度业绩上，万科董事会主席郁亮回应称“我们不同业务类型最终都要接受市场的检验，先后都会上市，只是在上市过程中会有选择，会考虑全面性、长期性”。

郁亮表示，长期是说万科不需要赶资本、上热，不是要将业务养大了卖掉，不是将卖掉业务作为业务成功的标记，而是将业务能够越做越好、长期做下去为目标。

“根据短期资本市场热决定上市安排，不是万科的选择”，郁亮说。

万科注重业务发展的全面性，每个新业务要相互协同。郁亮指出，万科的每个业务会从业务协同性最好、效益最好的角度来考虑上市问题，而不是考虑单个业务的问题。

在2020年的多场交流会上，万科的管理层也谈及对新业务上市的法。郁亮曾表示，万科物业一定会上市，但时机要拿捏好，最担心万科物业在资本中迷失初心，想先把业务做得扎实。

2020年10月末，“万科物业发展股份有限公司”更名为“万物云空间科技服务股份有限公司”（简称“万物云”），市场对万科物业上市加速的猜想也多了起来。

在最新的财报中，万科展现了新业务的实力。

2020年，万物云实现营业收入182.04亿元，同比增长27.36%；年末累计在管面积5.6亿平方米，其中一半来自于万科以外的项目。

在商企服务板块，万物云旗下“万物梁行”在149个城市累计服务超1700个项目，全年新增拓展超过200个项目，其中包括50个饱和收入超1000万元的重大项目，2020年收入实现两位数的增长率。

物流仓储方面，经过5年发展，万科旗下“万纬物流”已成为中国规模最大的冷链物流综合服务商，2020年管理项目实现营业收入18.7亿元，同比增长37%，其中高标库和冷库收入同比分别增长29%和60%，累计在44个城市管理148个项目，可租赁建筑面积达1148万平方米。

同时，从2020年初起，万科启动“龙抬头计划”，期望借此持续强化科技对各业务的支撑，提升服务能力和管理水平，探索新的竞争优势。

万科董秘朱旭介绍，万科自主开发的小程序易选房成为连接潜在购房客户和公司的线上入口，累计GMV（成交额）2680亿元，总用户超过1000万。

作为A股蓝筹和地产龙头，万科A股价长期平稳，少有波澜。有投资者表示，万科新业务不分拆，价值和股价得不到体现。

在业绩会上，投资者也频频问及这些新业务将如何发展，对标怎样的企业？尤其是万物云。

万物云是目前在管面积和营收最大的物业公司。如果对标碧桂园服务和恒大物业，万物云的市值至少在2000亿以上。

郁亮则表示，万物云和贝壳有一比较类似，就是贝壳定义了其所处的行业，万物云也将定义所处的行业。而贝壳的市值已达5000亿。

但从管理层的表态，近期万科的新业务分拆上市未有计划。