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【地产估值低的因，以万科为例】万科1.8万亿的资

【地产估值低的因，以万科为例】万科1.8万亿的资产中，有1.5万亿的负债，达到83%的负债率，净资产3000亿，创造了400亿的净利润，用净资产收益率15%左右还是不错的，但是资产收益率只有2%而已，这是加杠杆周期的时候，房地产公司以小博大的模式。

但是如果是减杠杆周期，那么万科，3000亿的净资产，不能再撬动1.5万亿的负债，银行会要求地产公司降低负债率，假如降到1000亿负债，那么就变成13000亿的资产，资产收益率2%，也就260亿利润。对应净资产收益率会降到只有8%。而且这还是减杠杆不会出现资金链断裂的情况下。

因此地产公司，基建公司，最怕的就是减杠杆周期，而估值也会成倍的杀？

这些年，基建和地产业绩还不错，但是估值已经杀到个位数。投资者应该明白为什么了？因为杠杆周期的传导需要时间，最终会在业绩中反应出来，需要三年的时间。因此公募机构不愿意过多配置这些重资产，并且行业周期是去杠杆阶段！（转）

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