30块的万科A ，现在值不值的下手？

一边是绝尘而去的指数，一边是自己仓里死趴着的股票。尤其是很多网友在操作上喜欢把赚钱的、强势的卖掉，然后挪钱去加仓浮亏的、弱势的股票，这种汰强留弱的操作会导致情况进一步恶化，于是这几天很多股民的心态爆炸了。

赚钱的欢歌笑语，憋炮的想骂娘。很多人着不断新高的医药股，完全没有任何的想法，生怕追在最高，本来就没赚钱，再亏就真的炸毛了，于是有朋友私我，询问是否还有业绩稳定优质公司，最好是还没怎么涨的，如果再给我一次机会，我可以拿到天荒地老，不翻倍来不罢休！

仔细想了想，其实还真的有，就是我在四月份之后一直观察的万科A 。

后面的解读仅供学习交流，不做投资建议，也不是让你去买。
从我个人的角度上来说，我其实并不太喜欢房地产的个股，尤其是国内目前提出房住不炒的方针之后，投资者认为事件对地产股的影响很大，更加确认“房住不炒”的背景下，地产股不会上涨了，这种思维是不断强化的，因此，地产股已经被多数散户放弃了。
尤其是万科的A股近几年表现不佳，特别是今年下跌了15%，可是再19年财报虽然增长不及预期（净利润增长15%），但依然非常可观，截至到19年的年报上，切切实实保持了稳增长。

分析股价下跌的主要因有两
一、是因为国内的“住房不炒”政策已经执行几年了，大家普遍房价继续上涨不抱太大希望，而且预计房地产利润会严重受到挤压。
二是这些年房地产高速发展，已经进入瓶颈期，19年房地产销售额增速只有6.5%，进入所谓“白银时代”。

但对于万科我却有不同的法。
因为中国的国情问题，房价今后几年大趋势是平稳过度，一二线因为人口流入房价可能小幅上涨（不会出现大跌或者继续大涨的趋势），相反三四线可能小幅下跌。而万科正好是聚焦于一二线城市，有更好的赛道。对于房价不涨，房地产开发商是有预期的，主要就体现在拿地的溢价率上，万科错峰拿地，不争地王，溢价率低的时候多拿地，溢价率高的时候少拿地，虽然为此规模增长受到一定限制，但同时利润率也更有保障。

与行业对比中，万科的销售净利率一直处于领先水平，而且与十年前相比，在房地产开发行业销售净利率出现明显下滑的情况下，万科的销售净利率下滑幅度不大。

而且房地产销售额整体增速放缓，2019有300多家房地产企业宣布破产，但同时市场集中度稳步上升，龙头企业增长空间依然广阔，万科2002-2019年市占率从0.8%提高到3.9%，所以随着市占率的上升销售增速依然可期。
值得一提的是，2019年，万科近80%的新增项目均位于一、二线城市，一线龙头地位持续巩固。

可见在房地产存量市场里，市占率的上升将是今后发展的关键，那万科有什么优势呢？

第一、企业化，相比大型国企和央企，万科是混合所有制企业，由职业经理人管理更加灵活，再加上股权激励，项目和投资等措施，促进员工利益和企业利益深度捆绑，确保企业顺利发展。&34;
第二，万科物业的协同效应，万科物业已经连续十年蝉联&34;中国百强企业物业服务综合实力TOP1&34;，虽然利润有限，但因为选房要选好物业，在这方面带来的房子销售溢价却能显著提高利润。
今年，受疫情影响的销售压力将进一步加大，万科采取了少拿地，不囤地，快速发展，规模快速增长的方式，基于现金流，实现质量发展的战略刚刚迈上正确的步伐，资金压力较小，有利于平稳度过疫情&34;寒冬&34;，后面等稳住局面之后，再迅速抢占市场，毕竟只有活下来，才是根本。从目前炒作方向来，有政策支撑的科技板块依然是大资金主攻方向，从盘面表现，相关概念股已经蓄势待发，有望成为市场最强风口！ 
我观察了一周科技板块，每天78%个股处于低调爬升状态，当板块内多只股票都越走越好时，意味着妖股隐藏在内！
龙头已经选出来了，科技的74只个股，仅有一只非常特别，很可能成为今年大妖！ 
躲猫猫
由于平台机制审核问题，我不能把股发出来，气死我了，大家不慌， 找到 “SHY8528” 备住 球员两个字 然后就好啦，大家要记住，是用聊天的软件，明白了吧！ 据说聪明的朋友都能找到我！
该股有以下特征 
1.科技正宗概念受益龙头； 
2.没有被过度炒作，上方没有套牢盘； 
3.公司拥有护城河，主营净利润领先同行业； 
4.8家知名机构给予“买入”或“增持”的个股。
这只票前期被错杀太多，技术上有强烈的反弹需求，目前还在低位试探，在近两个交易日中，大资金悄然介入，短期还有消息刺激，明显的启动状态，择机干进去，接下来就坐等起飞！

万科目前的估值问题。

过去五年，万科的净利润增长率为20%，股息率约为3%，目前26元的股票价格仅为PE的7倍，PB1.6，而成熟市场美国房地产企业PE为10-15，PB为2-3.5(销售增长率不如我们，市场占有率趋于稳定)，而万科作为中国的龙头企业，估值明显仍有上升空间。
万科保持高ROE的因是高净利率和高杠杆率，但是凭借较强的品牌影响力，万科使用了较多的无息负债，在2019年末企业净负债率为33.9%，这方面的风险是完全可控的

相比之下，目前恒瑞医药的ROE也是保持稳增长的走势，再加上今年的特殊情况，相比于14年10元左右的股价，现阶段已经接近十倍的涨幅，虽然两者没有可比性，但是ROE是着实能说明很多上市公司背后的利润增长情况。

而且万科未来2-3年的销售额是比较确定的，房子从销售到确认收入基本上在3年左右，16年销售3647亿与19年营收3678亿大体相当，按19年销售额为6308亿元推测22年营收在6300亿左右，3年增速也有20%，按目前房价缓慢增长，开发成本趋于稳定（主要是购地费用和建安费，前几年因为供给侧改革建安费上涨较快，目前也趋于稳定，可参考海螺水泥），利润率大概率与销售增速相当也为20%，就算房价不及预期略有下降，成本略有上升，净利润能有15%的增速,相对于目前7倍的PE也相当可观了。

万科把握住了核心的价值商圈

核心城市的房产和优质公司的股权才能长久增值，其他资产高收益都不可长期持续。

核心城市聚集了最优质的资源，比如最优质的人力资源，工作机会、医疗资源、教育资源。无数年轻人都向往留在核心城市。核心城市几乎永远都是国家经济的发动机，很少随着历史的变迁改变，其房价的增长速度快于其他资产。世界各国都如此。伦敦、纽约、巴黎过去房价都是长期上涨的，几乎没有例外。

优质公司往往垄断了一个行业的大部分资源，赚了行业大部分利润。一般利润增速是经济增速的2-3倍，而且可以长期稳定。所以优质公司的股权长期回报也很高，典型例子就是巴菲特，靠优质公司股权，成为了世界最有钱的人之一。