专题 | 2019年房企偿债能力报告-债务优化与融资成本上升并行

导  语

2019年50家典型上市房企的现金同比速度出现下降，但有约78%的房企平稳上涨，现金短债比虽整体下降但仍在可控范围，短期内偿债压力不大。

◎  研究员 / 房玲、羊代红、洪宇桁、陈家凤

2019年房企融资持续收紧，多种渠道受到监管限制，2020年一季度疫情爆发，更加考验房企的资金运营。截至2019年底，50家上市房企整体现金持有量同比增长了12.68%至21696亿元，同时总有息负债同比则增加了16.4%至46942亿元。而由于2019年房企总权益增长较多，净负债率同比下降了1.06个百分至77.93%，近半企业的净负债率有所下降，但是因为合作产生的权益虚增或存在潜在风险。整体来，2019年部分房企持续降杠杆、优化财务结构，得到了一定的效果，为长期发展奠定了更好的基础。

而在融资成本方面，由于整体融资环境持续保持收紧，2019年房企的平均融资成本上升明显。50家典型上市房企的平均融资成本继续上升至7.13%。这主要是由于境内外的融资环境都持续收紧，融资成本均有提高，而有低成本的公司债陆续到期，因而整体的融资成本也只能水涨船高。

01

现金持有增幅下降
抓回款是当前焦

2019年50家典型上市房企现金持有量为21695.51亿元，同比增长12.68%，增速相较于2018年下降了12个百分，在行业整体规模增速下降的情况下，房企的现金持有量增速也有所放缓。截至2019年年末，现金持有量超500亿元的有13家，同比增加6家，其中碧桂园和恒大持有现金超2000亿元，是最有钱的房企。

1.房企更注重回款，78%房企持有现金增加

从各梯队来，持有现金量跟房企规模大体成正比，TOP10房企仍拥有着绝对的领先地位。从增速来，TOP10房企的现金持有量同比增长6.45%，增幅最低，此外，TOP51-100的房企现金增幅最为显著达到23.63%。行业进入新的发展阶段，房企更加重视“现金为王”，约有78%的房企持有现金有不同程度的增加，其中现金增幅大于50%以上的房企有10家。随着行业竞争加剧，房企间的合纵连横也越来越多，对于规模房企而言持有更多的现金也就意味着更多的机会。2020年的业绩发布会上，房企还是普遍将“抓回款”作为了重工作之一。

2.新上市企业IPO所得净额有力支持企业现金增长（略）

3.万科、华润等规模房企持有现金减少（略）

02

总有息债增长16.4%
短期偿债压力加大但可控

2019年底50家典型上市房企的总有息负债规模为46942亿元，同比增长16.40%，增速相较于2018年下降了近5个百分。整体来，2019年房企总有息负债增长的主要因在于一季度出现了融资窗口期，房企抓紧机会加大了融资力度。而随着二季度开始房企融资环境调控加紧，加上偿债高峰的到来，大部分房企有意控制负债、降低杠杆，因此总有息负债的增速继续有所下降。

1.各梯队房企总有息负债增幅都在20%以下

从房企各梯队的表现来，各个梯队的总有息负债增幅都在20%以下，且较为均衡，最高的是TOP51-100房企的18.4%，最低的是TOP100以外房企的9.6%。可以出，在行业增速整体下降且融资环境趋紧的情况下，出于稳定资金链的考虑，大多数房企都不再大举增加负债。但是由于行业集中度的不断提升，房企在规模增长方面还有相对较大的需求，规模的平稳发展也离不开融资支撑，所以数据上体现出各个梯队的债务增幅不大且较为均衡。

2.86%典型上市房企总有息负债有所增加（略）

3.整体现金短债比略有下降，但短期风险可控（略）

03

净负债率持续下降
或存潜藏风险

1.TOP10是唯一净负债率增长的房企梯队

从长期来，净负债率以及融资成本更能反映房企的财务压力以及融资能力。2019年末50家房企的加权净负债率（永续债作为权益）约为77.93%，同比下降1.06个百分。净负债率的下降主要是因为权益规模增长显著，2019年房企总权益（不含永续债）增长21.67%，高于有息债的增幅。权益的上涨，一方面来自于2019年房企股权融资的上升；另一方面则是由于房企合作的增多，少数股东权益规模和占比近年来不断上升，在越来越多的房企存在收购以及合作的情况下，总权益的增长可能存在虚增，由此导致的房企净负债率下降仍需警惕。

从各梯队的企业表现来，2019年TOP10的房企净负债率（加权平均）为72.34%，同比增长2.37个百分，也是唯一一个净负债率上涨的梯队，但仍低于平均水平。TOP10房企中除了碧桂园和华润的净负债率实现了下降外，其他房企的净负债率均有小幅上涨。而TOP31-50和TOP100+梯队的房企净负债率降幅相当，均下降7个百分左右。

2.大型房企特别是央企净负债率维持较低水平（略）

3.超半数企业净负债率有所上升（略）

值得注意的是，2019年在房企融资环境收紧的情况下，涌现一波永续债发债潮，2019年末永续债同比增长13.89%，若把永续债计入债务的话2019年净负债率则上升至83.03%，永续债作为“明股实债”产品，虽然可以在一定程度上降低企业净负债率，优化财务报表，但是实际上对房企本身也存在一定的偿债压力。

04

六成房企融资成本上涨
融资压力加大

1.国企央企及龙头民企成本持续维持低位

从2019年年末房企的融资成本来，约有60%的房企融资成本同比上涨，整体的融资成本同比上涨0.33个百分至7.13%，再次突破7%。2019年以来，房企融资环境持续不放松，且在一季度土拍小阳春出现后，5月份后出台多项政策限制非银非标融资，于境外发债方面，7月12日也出台政策只能对中长期债进行借新还旧，房企的多种融资渠道的收缩，导致整体的融资成本上涨。

2. 60%房企融资成本上升，以积极扩张房企增幅最大（略）

05

总  结

总的来，2019年50家典型上市房企的现金同比速度出现下降，但有约78%的房企平稳上涨，现金短债比虽整体下降但仍在可控范围，短期内偿债压力不大。长期来，大部分房企也积极进行长短债债务结构的优化，净负债率实现下降1.06个百分。但值得注意的是，房企净负债率的下降主要得益于总权益的上涨，而房企合作及收购项目的增加带来的权益虚增问题值得警惕。而且目前随着融资环境的不放松，房企的融资成本持续上涨。

2020年，面对突如其来的疫情，房地产在销售、开工等多方面受到了影响，在房地产融资方面，2019年业绩会上多家房企指出，由于国内金融流动性的增加会对房地产的销售、消费产生一些刺激，国内短期内融资成本下降，但海外随着疫情影响风险较大，打通多元化融资渠道，优化资本结构是房企普遍的努力方向。房企2020年还需将销售回款放在第一位，以应对市场变化，融资能力较强的房企也可以凭借自身优势拓展项目。

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专 题

目录

《2019年房企偿债能力报告-债务优化与融资成本上升并行》

一、现金持有增幅下降，抓回款是当前焦   

1. 房企更注重回款，78%房企持有现金增加

2. 新上市企业IPO所得净额有力支持企业现金增长

3. 万科、华润等规模房企持有现金减少

二、总有息债增长16.4%，短期偿债压力加大但可控

1. 各梯队房企总有息负债增幅都在20%以下

2. 86%典型上市房企总有息负债有所增加

3. 整体现金短债比略有下降，但短期风险可控

三、净负债率持续下降，或存潜藏风险

1. TOP10是唯一净负债率增长的房企梯队

2. 大型房企特别是央企净负债率维持较低水平

3. 超半数企业净负债率有所上升

四、六成房企融资成本上涨，融资压力加大    

1. 国企央企及龙头民企成本持续维持低位

2. 60%房企融资成本上升，以积极扩张房企增幅最大

五、总结

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