無房 | 万科失衡，郁亮尚无解药

六个字足以概括2019年的万科惊喜少，隐忧多。

初万科2019年年报，一如既往的好，务实且稳健。这不稀奇，都在意料之中。

毕竟如今的万科管理层，随便拉出一人，都是干财务的一把好手。经过数位财务大佬的把关斟酌，如果年报不好，反而闹了笑话。

但年报除了好，还得有料才行。作为国内房企的标杆，万科的业绩得经得起琢磨，既要有高度，也要有厚度。按这个标准，万科倒是让人失望了。

从2017年郁亮担任董事长至今，“居安思危”就成了万科常态。2019年年度业绩会上，郁亮再提“活下去”，他说，“活下去”成了一个特别真实的存在。

这似很警醒，但逆水行舟，时间长了自然也就会不进则退。

所以，再细财报，就会发现2019年的万科财务优、业务差、多元化没交作业……不知王石了这张成绩单，还会不会做出“非常好”的评价？

2019年万科的回款率同比增长了近10个百分。

去年万科的经营性现金净流约456.9亿元，同比增长35.9%，据测算万科2019年的回款率为72.9%，而2018年的回款率为63.7%，上升9.2个百分。（测算方式销售商品、提供劳务收到的现金/克尔瑞权益销售额× 住宅业务占比 x0.8×100%）

这份业绩单，祝九胜的功劳不小。在披露2019年财报的同时，万科发布公告肯定了这一，宣布张旭不再兼任首席运营官，并交由祝九胜兼任。

销售回款一直是万科考核业绩的重要指标。郁亮认为，只有获得回款才是真正的销售，当我们的传统业务进入白银时代，尤其当市场处于调整期的时候，我们需要加倍重视经营性现金流的健康。

而祝九胜就是郁亮提升回款率的关键人物。2018年2月，在万科的新总裁见面会上，郁亮就指出，“以现金流为基础，这是祝九胜加入万科之后带来的变化。”

2019年祝九胜算是不负重托。这就能理解为何万科的总裁不是A君，也不是B君，而是没有在一个总裁猜想版本中出现过的祝九胜了。

祝九胜的简历充满了浓郁的财经气息，其先后获得中南财经政法大学的经济学硕士学位和博士学位，后在中国建设银行深圳分行升至副行长，这样的履历，颇为适合强调销售回款的万科。

专业的人做专业的事，在深圳金融圈“长袖善舞”的祝九胜，交出这份成绩单其实不足为奇，不过却是万科财报中难得的惊喜之处。

2019年万科实现6308.4亿元的销售额，同比增长3.9%。销售规模增长背后，万科四大重区域实则发生了让人瞠目的微妙变化。

被寄予厚望的南方区域，在销售面积和销售金额两项指标上均处于集团垫底位置。

一年前，万科南方区域领头羊的位置失守，随后孙嘉卸任首席财务官重回业务一线，接替张纪挂帅南方。从财报业绩来，孙嘉接手大半年，并未扭转南方区域的颓势。

财报数据显示，2019年万科南方区域销售面积和销售金额分别为658.18万平方米、1274.23亿元，分别较2018年下滑2.13%和3.44%。若对比2017年的数据，下降的更多，分别下滑3.87%和8.7%。

对此，祝九胜解释称，从2014年开始，南方区域的政府在出让土地时，有越来越多的综合体项目，这些城市的客户需求多样化，纯住宅开发项目比例越来越少，销售端自然表现弱一些，这对城市公司全周期经营能力要求很高。

“南方区域的合伙人还是非常努力的，再给他们一时间。”祝九胜最后的这句话，让人浮想联翩。

本同是总裁候选人的孙嘉和祝九胜，两人本存在着一种微妙的关系，祝九胜此言一出，难免不让人有所联想。“再给他们一时间”，言下之意，不行就扫地走人？孙嘉将是下一个毛大庆？

当然，万科的区域业绩也不是毫无惊喜，中西部区域是2019年最大的黑马，销售金额涨了202亿元。

该区域在销售面积和销售金额的增幅均处于领先优势。数据显示，2019年中西部区域销售面积和销售金额分别为1236.41万平方米、1506.58亿元，同比增长3.33%和2.39%。

近两年万科加大中西部区域布局，这也是中西部业绩突出的因之一。不过人算不如天算，包括武汉、宜昌、鄂州等湖北城市在内的中西部区域，今年受疫情影响也会最大。

祝九胜透露，万科在湖北的布局在集团占比3.1-3.2%，这三个城市在1月23日之后没有新的销售进账。“以一季度为例，疫情可能导致1万户客户交付延缓，全年影响大概涉及到3.9万户，另外今年的开工比往年晚了整整40天。”

“以上这些影响最终体现在现金流上，由于销售减少，导致回款减少，疫情还增加了防疫成本。”祝九胜表示，总体来，疫情对万科影响相当大，销售回款大幅下降，给未来1-2年造成远期结算压力。

据無房此前的去库存系列章《無房 | 新起TOP1-5房企2020年去库存压力分析》的测算数据，万科武汉待售面积高达580万㎡，排在十强房企首位，这将成为万科2020年去库存的一大隐忧。

虽然过去两年，万科中西部区域实现了最快的增长，但奈何天将降大任于斯人也，作为中西部CEO的王海武能否顺利通过大考，更进一步，着实让人期待。

南方区域难以回天，表现较佳的中西部区域在跑道上遇阻，剩下的北方区域下滑明显，销售面积和销售金额同比下降2.63%、1.46%。上海区域虽呈现出增长态势，但增幅有限，不足以改变整个基本盘。

另据克而瑞数据，上海虽有微小增长，但整个华东却在下滑，很明显，拉出数据来，这是万科占比最大的区域，但这并没有表现在年报上。

真真为万科的业务拓展捏把汗。

房地产主营业务之外，万科的其他业务呈现的状态是

收缩、收缩还是收缩。

租赁住宅方面。2019年万科取消继续围绕核心城市加大对租赁住宅的布局，新增开业5.6万间，开业半年及以上的平均出租率约90%，较2018年下降2个百分。

商业地产方面。2019年印力集团运营管理项目 108 个，同比减少2个。

万纬物流方面。2019年万纬物流新获取项目 21 个，合计可租赁物业的建筑面积约为 191 万平方米，分别较2018年减少43个、303万平方米。

除上述几大业务之外，万科的物业服务增速减慢，从2018年的40.67%减至29.65%，下降11个百分。

在国内几家房企物业服务做得风生水起的时候，郁亮却表示，“万科现在的物业暂时没有上市计划，或者说在相当长一段时间之内没有上市计划，一直需要等到人们认为把万科物业当做是城市服务商的时候，我们才考虑让它上市。”

郁亮一度称，万科作为发展商的时代已经过去了，要成为“城乡建设与生活服务商”。然而，该价值观下推进的物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓等拓展业务，并未取得成效，甚至还渐渐收缩起来。

当前，楼市“房住不炒”的政策还未松动，国家部委多次提及的新基建概念，也没有房地产的位置。从万科自身业务拓展情况，到国家宏观政策调控，种种迹象表明，房企仅仅固守房地产主业是不行的，多元化才是未来。

多年前即立下Flag的郁亮，还要按住暂停键吗？似乎并没有，从调任张旭负责海外和物流业务来，郁亮并未放弃多元化，但业务按下刹车键久了，再启动耗油量会更大。

综合来，万科2019年销售回款表现不错，但基本盘结构、多元化发展其实是有问题的。

2019年年初，郁亮就发出巩固业务基本盘的内部动员。在内部发言中，他表示，三年不赚钱的新业务，都要砍掉。

但如此“收敛聚焦”并未给万科带来利好。主营业务上，三大区域均表现不佳，上海区域增长乏力，南方区域难以遏制颓势，北方区域下滑明显。唯独中西部区域后劲明显，万科也投入重金在该跑道上，但奈何前路出现疫情“泥石流”。

郁亮领导下的万科，在财务管控上确属一流，但举全部力量发展主营业务，却拓展的并不好，作为董事长，郁亮交出的这份答卷难以令人满意。

作为曾经多年的带头大哥，万科有一种独特的“会讲故事且能把故事变现”的能力，不管是地段、资源、技术、工法、产品等实在的东西，还是理想、艺、情怀、人情味、生活方式等这些虚的，都能被万科讲成好故事，同时还能精准平衡取舍，用最经济可行的手段落到项目中，这一切又全都变成万科房子和品牌的溢价。

万科虚实结合，在于王石的情怀与郁亮的财务管控能力，如今王石远去，郁亮并不擅长补上万科情怀的一面，反而在财务方面继续发力。

目前的万科，财务能力已经处于过剩的状态。2019年出席业绩会上的六位高管，郁亮、祝九胜、王金、张旭、朱旭和韩慧华，各个都有财务背景，万科在财务管控上取得成绩，也是理所当然的。

按理说郁亮率领下的万科，也应该情怀与财务并重，但随着王石班子下带有情怀的孙嘉与核心层渐行渐远，毛大庆也扫地出门，造成万科成为跛脚巨人，情怀与财务失衡。

如今的万科光财务一枝独秀，战投方面却日渐式微，这让万科难言优势。如果郁亮不跳出财务格局，那么万科只是一家由职业经理人管理的企业，而不会打上郁亮的烙印。

要将万科和郁亮划上等号，主业基本盘结构要调整过来，南方区域要坚固起来，唯有将多元化业务做起来，多元化不是浅尝辄止，虽然2017年万科的弯转的太大了，但刹车之后，不能老停在那儿，不然就熄火了，重启更难。

如果多元化转型不成，那么万科会离标杆越来越远，后王石时代的万科也不会打上郁亮的标签。