记录2020年万科AH换仓买入计划，2020年3月18日星期三。

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【房地产-REITS-万科A】记录2020年万科AH换仓买入计划，2020年3月18日星期三。

三年行业调控+新冠病毒+美股熔断，万科股价奔着破净而去！但是，在我来，我国正在经历世界上最伟大的城市化进程，而万科的基本面没有变化，甚至是在适度多元化越来越清晰。万科，这个狗头金务必捡到

笔者没钱啦，卖出沪深300指数，换仓万科AH以22元（24港币），20（22港币）元，18元（20港币），16元（18港币）人民币/股，4档买入万科，买入成本19元人民币/股。（特别注意倘若郁亮增持，将适度调整。）

预估2020年，万科收入/净利润+15%，分红率30%，净资产+17%，BVPS=20元人民币/股，每股分红=1.21元人民币/股，+13%。

市值=2100亿，相对最高变幅-55%（腰斩），年度变幅-43%（近30年均值51%）

PE=4.7倍（历史最低，与2014年持平）

PB=0.96倍（历史第4地位，1996年/0.76倍，1995年/0.85倍，2014年/0.82倍）

股息率=6.4%（历史第2高值，2014年/7.7%）

PS1=0.5倍（历史最低，与2014年持平）

PS2=0.32倍（历史最低，与2014年持平）

AH价差=+21%，选万科H

2017年1月12日，深圳地铁是真金白银收购万科两次收购股份总成本372亿+292亿=664亿，收购股本=32.43亿股，收购成本=20.5元/股，第二次与中国恒大收购股份成本=18.8元/股。（注市场先生给我一个比大股东还便宜的资产价格？！）

【按历史最极端情况下的估值16元人民币/股，市值=1766亿】30年，A+B+H的估值历史显示，只有4次破净的狗头金机会。郁亮会以多少价格增持？

市值相对最高变幅-62%（腰斩，再腰斩），年度变幅-52%（近30年均值-51%）

PE=4.0倍（A历史最低，略低于2014年/4.6倍。B+H历史低3低，低于1996年/1999年3倍）

PB=0.8倍（A历史最低，基本持平于1996年/0.76倍，1995年/0.85倍，2014年/0.82倍。B+H低于2012年0.99倍，高于1998-2000年0.3-0.7倍。）

股息率=7.6%（A历史最高，2014年/7.7%。B+H近20年以来最高值，低于1996年9.9%，1999年12%。）

PS1=0.42倍（历史最低，低于与2016年0.6倍）

PS2=0.27倍（历史最低，低于与2017年0.31倍）

万科上市30年，A+B+H的估值历史显示，只有4次破净的狗头金机会2014年万科A=0.82倍，2012年万科B=0.99倍，1995年-1996年万科A=0.76/0.85倍，1996-2002年万科B=0.33-0.94倍.

笔者明白2000年以前的万科B股价是多么的荒唐！而且，今日之万科比20年前，不知道要强大多少倍。当我统计到这里，我知道，这是一个捡狗头金的时候。

2014年3月10日郁亮增持100万股万科股票，收盘价每股7.15元计算，郁亮此次增持万科股票共计需要支付715万元。对应估值总市值=789亿， PE=5倍，PB=0.9倍，PS1=0.5倍，PS2=0.37倍，股息率=7%。2014年，最低股价=6.5元/股，随后是5年/6倍！

【将万科卖在“半山腰”与耐心等待】赚不到鼓传花的71%，耐心等待啦3.5年！

笔者是在2008年一片混乱中买入万科A的，那个时候哪里懂“投资”啊！买入被套，躺下装死而已。2012年接触并学习价值投资方法后，方才大致明白正确的投资是什么，并以股东+合伙人身份将万科A持有至今八年，其投资收益令我非常十分满意。特别值得提及的是，万科自2008年以来持续提高分红率（15%-44%），累计收到股息2.11元股息红利，股息率跑赢10年期国债。总结起来，就是一句话我只是运气好而已。

2016年8月19日星期五，以24.60元/股卖出万科A，总市值=2719亿，对应估值PE=13倍，PB=2.4倍，PS1=1.13倍，PS2=0.74倍，股息率=3.2%。2018年1月，万科A总市值=4663亿，相对笔者卖出价格，变幅+71%。

随后是长达2年多的涨涨跌跌。笔者耐心等待啦3.5年！