万科董事会一帮精明的农民

丨地产三哥

从前有个农民，租地主家的田种地，每年要上交35%的净收成给地主。

这些年风调雨顺，农民也是种地能手，种的田越来越多，收成也越来越多。

农民都知道一个道理“丰年要当饥年过，遇到荒年不挨饿”，所以忧患意识很强，总是喊着“要活下”、“要有危机意识”。

其实这农民比周边其他的农户都要保守，日子也过得滋润。

今年，到交租的季节了。

这个农民说“今年我的收成增长没有预期的那么好。”

而且年景也不算好，只能交30%的利润，多留一利润以防不测。这个地主也没什么好说的，虽然有些牢骚，但总还是有租金。

但总还有人说，之前播种了面积那么大，怎么只收了这么些谷子，而且上交30%的也少了了，之前不是说好的35-40%吗？

而且你还藏了不少谷子在仓库里没拿出来，尽管没有中饱私囊。

最关键的是，作为帮人种地的农民，你的奖金也多了吧。

不说了，摊牌了、眼红了，我说的就是万科。

公司2018年度经济利润奖金总额为人民币17.4亿元，公司2019年度经济利润奖金总额为人民币19.997亿元。

交够国家的、留足集体的，剩下都是自己的。

万科管理层不但会种地，而且还会藏利、留力，他们继承了中国农民的精打细算过日子的光荣传统。

藏利润是个刀打豆腐两面光的事情，既是公司经营的长线考虑，又关系到管理层的切身利益，还能撑起“稳健”的大旗不倒。

今天，我们简单聊聊万科是怎样埋伏利润的。

1、把利润藏在税中

一下万科财报，当年结算的税项和当年的营收关系，2016-2018年三年度平均值是13.8%左右。

2019年是14.8%，提高了一个百分。

这意味着多交了大约36.79亿元的税。

那么另外几家是个什么情况呢？

所以，无论是纵向还是横向，万科2019年多交税了。

或者说，有理由怀疑万科把利润埋伏在税里面了。

这是万科的一贯做法，那么万科是怎么藏的呢？

2、万科的利润怎么藏的？

作为企业，该交的税一分不能少，但不该交的税不可能无缘无故的多交。

所以，并不是万科高风亮节一定要多交税给国家。

多交的税，只不过暂时先放在税务局那里。

房地产企业销售房产是预售制，签订售房合同收到合同预收款项后，就要预缴纳增值税和所得税。

等到交房之后，确认收入，再结算清缴增值税和所得税。

这中间的时间差，给了利润打埋伏的空间。

可以多预缴一。

也可以调节清缴和结算时间。

现金流量表，万科这几年当年纳税额的比例越来越高。

那么，今年万科埋伏了多少利润在这里面呢？

我们万科年报中的递延所得税资产科目，其中，土地税清理准备增加了37亿元。

比较巧合，这个数字恰好和我们按照惯例推算的万科今年相比往年多交的税款数值相近，都是37亿左右。

也就是说，万科把37亿元的增值税先交了。

但是这37亿元对应的收入并没有结转到本年度收入中来，这是产生可抵扣暂时性差异增加较多的因。

3、万科今年的营收和增幅应该是多少？

虽然先交了，但其实算是存在税务局，还是公司的资产，肉烂在锅里，回头就能转出来。

这个收入和利润可以释放到2020年度来，平滑2020年度的收入和利润。

简而言之，通过增值税清缴和收入确认两者的时间错配，从而达到调节利润的目的。

对比万科2016-2018年度的损益表，我们简单化的、理想化的模型，如果按照之前三年的增值税收项/营收大约8.34%左右的比例，37亿元增值税项对应大约443亿元的营业收入。

那么万科今年的营收大概就是3679+443=4122亿元。

利润自然也不止年报中的数字了，这个营收数字相比2018年的营收增幅是38%，而不是现在年报中的营收年度增幅24%。

下面有个数据参考

房地产一般是两年的预收到结算周期回头两个数字万科2017年的合同销售5299亿元，比2016年增幅45.3%。

这就比较匹配了。

4、既是未雨绸缪也是自留地

万科财务稳健是优，忧患意识也是优。

很多事情，就怕串起来。

3月17日的业绩会上，被问到“疫情对地产行业政策有何影响”时,郁亮再度提起自己的“农民论”。

他表示,当好农民种好地,多种粮食是我们的主要工作。

万科管理团队这么些年是多种了不少粮食，不过自己的自留地打理的也比较好，这农民就要变成“守财奴”了。

第一是年度经济利润奖金总计19.997亿元，董、监、高7个人税后拿7000万；

作为以单纯房地产业务为主的万科来说，它的员工薪酬/销售比例不算低，可参考三哥之前的章中的表格《华夏幸福裁员背后的数据》。

第二，20%左右的跟投资金回报率。

2019年末，公司少数股东权益是824.5亿元，少数股东损益162.6亿元。年度回报率20%左右。

截至报告期末，“公司合并范围内开放跟投项目 611 个，跟投投资人成为项目公司的少数股东，通过转让股权形成少数股东权益合计人民币 134.73 亿元。”（2019年报P256），算下来年回报大约26亿元。

缴够国家和集体的了，也留足自己的了。

那么，怎么多分红5%，就舍不得呢？

万科2020年分红118亿，占归母利润比例30.35%，这时候万科董事会的农民们倒是想起来“面对疫情还是多留现金”，能多多少呢？

5%对应的是19亿元现金，和管理层奖金差不多。

饱汉不知饿汉饥。

你们有奖金和跟投，可以不指望这分红，小股东们还指望着多分红，买肉吃，或者多补仓呢！

话说回来，这么一大片田现在到底是谁的呢？

深铁的？还是管理层的？反正肯定不是小股东们的。

少5个百分的分红、埋伏利润和收入，都是明戏，都是做给别人的

“啧啧，你，万科多稳健，万科多保守。”

回头去，那一年王石的阻，牺牲他一个，的确为郁亮他们赢得了时间和空间。

只是这时候，小股东们也许怀念姚员外了。

当家三年猫狗嫌。

郁亮他们这个位置就是当家的媳妇，上面有公婆，下面有儿女。

也挺难的。