多数同行入不敷出，这家闽籍房企为何攻城掠地总是不差钱

问道者 杜一用

在以“三道红线”为主基调的宏观调控下，恒大、融创、世茂等头部房企一片愁云惨雾，多数房企不得不放慢步伐加入加速降杠杆去库存的行列。然而，有这么一家闽籍房企，在多数同行入不敷出时，却突然反其道加速攻城掠地，一副不差钱的样子，在短短两三年间销售排名由在50强上下徘徊一举挺进房企10强。这家闽籍房企到底吃了什么春药？

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销售排名一年跃进11位

最新发布的多份国内房地产销售业绩排行榜均表明，建发房产首次挺进了前10强。尽管不同榜单的前10名单有个体或排名差异，这并不影响建发房产的整体排名，均稳居第10位。

在观点指数研究院发布的2022年中国房地产销售TOP100排名中，前9位分别为保利发展、碧桂园、中海地产、华润置地、招商蛇口、绿城中国、龙湖集团、华发股份，建发房产排第10位，较2021年提升了11位。

根据建发股份2022年报口径，建发房产当年实现合同销售金额1781.99亿元，同比增长1.60%。

在中指研究院2023年1-3月销售业绩排行榜中，建发房产仍然排第10位。

其实，了解到建发集团的人并不陌生，泛建发房产可以理解为建发集团旗下的房产板块，它实际上包括了两大地产板块，即建发房产和联发集团，它们都是建发集团旗下上市公司建发股份的子公司。在2022年报中，联发集团实现合同销售金额315.26亿元，同比减少25.26%。

如果叠加建发房产和联发集团的体量，泛建发房产2022年实现的合同销售金额为2097.25亿元，座次可以排在金地集团之后、龙湖集团之前，居第9位。

放在三年疫情和宏调大背景下，建发房产的销售排行变化绝对称得上“黑马”。与建发房产的“大跃进”相比，几家知名地产商的座次均出现了断崖式下跌。

在观点指数研究院的2019年排名中，恒大居第3位，融创居第4位，同属闽籍地产的世茂房地产居第9位。在2022年榜单中，恒大没有出现在TOP百强中，融创跌出前10，排名第9，世茂房地产排名第22位。

在2019年，建发房产以678.4亿元的销售额排名第54位，联发集团以415.6亿元的销售额排名第71位，叠加后的座次也不过排在美的置业之后居第36位。

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像极了融创手法的跑马圈地

2020年初，新冠暴发，此后三年百业凋敝。对国内的房地产企业而言，还叠加了以“三道红线”为主基调的宏观调控因素。

正如建发股份在2022年报中所披露的，“2022年，国内房地产市场经历了前所未有的挑战，商品房销售规模大幅下降，消费者购房心疲弱。”国家统计局数据显示，2022年全国商品房销售面积13.6亿平方米，同比下降24.3%，销售额13.3万亿元，同比下降26.7%。

与国内整个房地产市场的疲弱相反，建发房产却一跃成为中国房地产市场中的一匹黑马，备受关注。2022年，建发房产实现营业收入1,364.93亿元，同比增长41.73%。

攻城掠地是建发房产在过去三年中的鲜明特色。

一方面是增加土地储备。2021年，不少房企陷入现金流困境，建发房产却反其道大举拿地114宗，较2020年的75宗同比增长了52%，拿地金额高达1576亿元。有意思的是，2021年，建发联合融创以64.52亿元拿下上海普陀区石泉社区一宗地，溢价率36.15%，项目相关负责人为此还遭到了上海普陀区政府的约谈。

不过，此次约谈似乎并没有从根本上改变建发房产的跑马圈地速度。2022年，建发房产又重点在上海、厦门、北京、杭州等地获取优质土地62宗，涉及拿地金额约1030.25亿元。其中在厦门就拿了6宗，以湖滨板块的地溢价率最高，为12%，成交楼面价45203元/平方米，限价7.5万元/平方米。不过，这个楼盘2022年底开盘即售罄。

建发房产近三年的扩张步伐像极了融创2015年到2020年间的高歌猛进，一方面大举拿地，另一方面通过并购迅速做大规模。

2021年底，建发房产实际控制的建发国际通过全资子公司厦门益悦取得了A股上市公司合诚股份的控制权。已经更名为建发合诚的合诚股份是海峡西岸经济区建设工程咨询行业龙头，主营勘察设计、工程管理、试验检测、综合管养、建筑施工、工程新材料六大产业板块。

建发国际收购合诚股份的用意在于，“发挥合诚股份的优势，融入建发国际产业链环节中。”

今年开春，建发股份再发公告，拟斥资62.86亿元收购美凯龙（601828.SH）29.95%的股份，使之成为控股股东。美凯龙是中国最大的家居装饰及家具商场运营商。

合诚股份给建发房产带来了营收上的变化，美凯龙则直接做大了建发房产的资产规模。公告显示，美凯龙投资性房地产占到了总资产的约7成。截至收购时，美凯龙经营94家自营商场，核心资产主要位于一二线城市核心地区。

这些并购均助推了建发房产体量的迅速膨胀。

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建发房产有一个“好爷爷”

建发房产一路攻城掠地一副不差钱的样子，首先不得不承认，他有一个“好爷爷”。

建发房产的母公司建发股份是建发集团的子公司，建发集团是《财富》世界500强企业，2022榜单中，建发集团以近7200亿元人民币的营业收入，首次跻身前100强，位列第77位。

与恒大、融创、世茂房地产主业是地产，并且地产一枝独大，其它涉足行业是副业的产业格局不同，建发集团主营涉足供应链运营、城市建设与运营、旅游会展、医疗健康和新兴产业投资。房地产只是建发集团一项主营，在建发集团业务构成中，供应链运营才是大头。

供应链运营与房地产业务构成在子公司建发股份中的表现尤其明显。

建发股份营收主要来自于供应链运营和房地产，在2022年报的统计口径中，供应链运营收入达到6963.2亿，房地产收入仅有1364.9亿元，供应链运营收入是房地产业务收入的5倍多。

房地产业务收入在整个建发集团中的占比虽然不大，利润贡献却非同一般。仅在2017—2020年，建发房产的营收占比均不到两成，但归母净利润占比却分别达到了63.43%、74.34%、66.82%、60.47%。

近年来，拿地成本节节攀高，这并不影响房产业务在建发股份利润构成中的压倒性优势。2022年建发股份供应链运营创造净利润约42.3亿元，来自于房地产业务的利润却超过了70亿，是供应链净利润的一倍多。

建发集团的这种产业格局决定了，“三道红线”对建发房产来说根本就不是问题。

根据《南方周末》的调查，截至2022年上半年，建发集团向建发股份提供了70.39亿元的借款。这笔借款的利率低于银行同期贷款利率，且公司无需提供担保。

建发集团还依托良好的用，为建发股份等提供担保。截至2022年6月30日，建发集团为建发股份、建发房产、联发集团分别提供了17.5亿元、232亿元、50亿元的担保金额。

近几年部分房企融资遇阻，建发系仍具备强大的融资能力。

据建发集团2022年度第四期中票募集说明书，截至2022年11月1日，建发集团及旗下各公司已发行约350亿元的中票、公司债、超短融等。建发股份及建发房产、联发集团的募集资金用途多为偿还借款、补充流动资金。

作为建发房产旗下的上市平台，建发国际2022年通过两次配股合计募集了13亿港元，八成用于偿还贷款。

来自“爷爷”资源的支持，不仅丰富了建发房产的融资渠道，也大大降低了建发房产的融资成本。公开息显示，建发股份房地产子公司2021年、2022年上半年整体平均融资成本分别为4.5％～5％、4％～5％，处于行业低位。