地产风波未解 | 2023年8月物业服务发展报告

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摘要从今年上半年的业绩表现来看，大部分物企仍未从地产危机中恢复，地产行业的风险也未完全释放，未来依然需要继续注意各项减值风险。（报告期2023.07.20-2023.08.22）

观点指数物企业绩初披露，地产风险待出清上市物管企业近期正密集预告或披露上半年业绩，应收账款等资产计提的大额减值损失仍是业绩下行的主要原因，各类受宏观环境和地产开发行业影响较大的周期性增值业务的缩水，也对业绩有所拖累， 2023H1业绩继续下行的原因和去年是一致的，物管企业仍需继续等待地产方面风险的完全出清。

停牌物企陆续复牌，更多以资抵账方案出炉继彩生活于7月复牌后，月内恒大物业与奥园健康也相继复牌，仍停牌物企的复牌进度也有所推进；报告期内金科服务与远洋服务关联方的以资抵账方案也均已出炉，在关联应收款高企，房企流动性紧张的环境下，以不动产来抵消应收款，对物企与关联房企双方而言都是一个更为现实的方案。

收购活跃，二级市场继续下挫报告期内，金科服务2.33亿元收购了上海一团餐企业以进行业务协同，中城建物业的数个主要经营附属公司将于9月上架拍卖；二级市场方面，报告期内样本物企平均跌幅达6.2%，新复牌的恒大物业录得70%以上的累计跌幅，仅前部国资物企的表现相对稳定。

物企业绩初披露，地产风险待出清

进入8月，上市物企开始陆续披露或预告2023年上半年业绩，从数据来看，行业龙头碧桂园服务上半年预计其收入不低于206.5亿元，和去年基本持平；净利不低于24.76亿元，和去年同期的27.52亿元相比则有一定幅度的下降；在手现金不低于126亿元，和2023年底相比增加了约14亿元。碧桂园服务表示，业绩变动的原因主要是非业主增值服务和社区增值服务的收入和毛利率均下降。

在当前的市场环境下，可以认为碧桂园服务今年上半年的业绩是相对稳定的，在该时机放出业绩预告和回购消息也可以适当冲淡目前市场上的负面消息；碧桂园服务之外，其余物企的业绩大多不理想，例如建业新生活上半年录得2-4亿元的较大额亏损，融创服务今年上半年未再进行计提，净利为正，但经营净现勉强为0，在手现金也减少5亿至42亿元，现金流的衰退对原本强现金流的物业服务企业来说是一个不好的号。

2023H1仅京城佳业与苏新服务等部分较小型的物企业绩表现尚可。从业绩变化的具体原因来看，应收账款等资产计提的大额减值损失仍是业绩下行的主因，各类受宏观环境和地产开发行业影响较大的周期性增值服务业务的缩水，也对业绩有所拖累，综合来看2023H1物管企业业绩继续下行的原因和去年是一致的。

业绩预告之外，港股上市的京城佳业与A股上市的新大正披露了更为完整的半年业绩，其中京城佳业2023年营收8.88亿元，同比增长33.4%，净利0.616亿元，同比增长16%，毛利率为21.8%，和去年同期的23.57%相比有一定下降，应收款增速较快，同比增速高达48.2%，另外应收未收的情况仍然较为严重，且已计提约1亿元的拨备。

新大正是一家无关联房企的第三方物企，可以看到的是，即使脱离地产关联方的直接影响，管理的业态也多为公建等非住宅，新大正上半年的业绩仍有受环境影响的痕迹，归母净利下降了约7.42%。

总结而言，大部分物企仍远未从地产的危机中恢复，在去年年报已经进行了大额计提的基础上，今年中报仍有物企继续进行大额计提，再加上地产行业风险也尚未完全释放，从物管企业的角度来说，目前仍需等待地产方面风险的完全出清，未来也需继续注意应收款的减值风险。

停牌物企陆续复牌，更多以资抵账方案出炉

地产危机爆发以来众多物企都陷入了停牌状态，继今年7月彩生活复牌以来，报告期内恒大物业与奥园健康这两家停牌一年有余的物企也终于披露业绩并复牌，目前仍有力高健康生活、鑫苑服务、佳源服务等物企处于停牌状态。

值得一提的是，尽管已经顺利复牌，目前恒大物业134亿元存款被质押的事件仍尚未出台具体的解决方案。

报告期内，鑫苑服务公告披露了其独立调查进度，鑫苑服务是物业服务行业内最早一批停牌的物企，最早于2021年4月停牌，于2022年9月复牌后又于11月再度停牌。

鑫苑服务本次披露的息反映的主要是于2019年10月至2022年12月期间，鑫苑服务将账上现金以存款及金融产品投资等形式为第三方的融资活动提供质押，融资所得金额主要输送至鑫苑置业，用于企业运营及项目开发。截至目前，总计识别到32笔交易，其中已有4笔共4亿元的存款因逾期未偿还而被强制执行。

4月份，鑫苑服务曾有过起诉其关联开发商力图追回资金的举措。不过，在地产企业自身危机未解的情况下，要求其对物业方进行还款确实困难。此时以资产抵账可能是更为现实的方案。

报告期内，金科服务与远洋服务均公告披露了其关联地产企业以物业资产抵消对物企应付账款的方案。其中，金科集团向金科服务转让多类型物业抵消应收款，远洋服务也以资产重组的名义接收远洋集团的车位和商业物业来抵消6.26亿关联方应收款，远洋集团近期正面临流动性枯竭与债务展期等困局，该处理方案对双方而言都有益处。

虽然目前行业内已经有多起物企接收房企物业资产以抵消应付款的案例。但是对轻资产运营的物业服务企业而言，接收不动产过后如何进行处置也是一个难题，其中车位和商铺可通过物企自身禀赋直接运营或出租，而住宅等资产的处置则相对困难，可借由物企的经纪业务对其进行管理。

另外，报告期内，碧桂园服务大股东杨惠妍捐赠了碧桂园服务20%的股权予其家族旗下慈善基金会，但仍保留了对该部分股权的投票权，杨惠妍捐赠碧桂园服务股权和碧桂园自身的债务违约是同期发生的事件，二者在安排上或存在关联。

收购活跃，二级市场继续下挫

7月27日，金科服务公告，以2.33亿元的代价收购上海荷特宝配餐服务有限公司62.93%的股权。若认沽期权执行，则收购比例将上升至66.85%，该收购标的为上海一家线下团餐服务供应商，截至2022年底，该企业净资产为6119.4万元，年收入3.9亿元，过去两年均为亏损状态，收购市销率为0.64。

实际上，金科服务此前在团餐领域已有所建树，2021年底，金科服务斥资3.12亿元从金科股份处收购了金科金辰酒店，目标企业主要从事酒店管理和团餐等业务，金科服务也曾与凯撒旅业、九龙高新集团、鲁西肥牛等在团餐领域合作。

2022年，金科服务的团餐业务实现约2亿元的收入，增幅达290%。金科服务的团餐业务主要用于配合其酒店、医院等非住板块，作为其本地生活服务的一部分，与物业管理业务进行协同，其在2022年也实现了多个项目物业管理服务与团餐服务的联合中标，本次金科服务对标的企业的收购将显著加强在其上海等华东地区的布局能力。

8月9日，据阿里资产拍卖网显示，中城建物业所持6家公司的股权将拍卖，起拍价总额超1.63亿元，拍卖时间为9月10日至9月11日，拍卖标的则包括成都开泰华盛、中城建天一物业、重庆开泰华盛实业等公司的100%股权；中城建物业在管面积超5000万平方米，大股东为中国城市建设控股集团有限公司，本次上架拍卖企业为其主要的几个经营主体。

值得一提的是，南都物业于近期遭遇了托产品违约，其从中融托所购的3000万元中融-汇聚金1号货币基金集合资金托计划已逾期而未收到收益，而中融托为中植系旗下托企业，南都物业公告表示存在本息无法收回的风险。南都物业一直有将闲置资金用于投资理财，2022年录得投资收益约2830万元，据7月份公告显示，南都物业将不超过10亿元的资金用于理财，其本次所购托的收益率高达5.8%，大幅高于同期的无风险国债利率，是风险相对较高的投资。

数据来源Wind，观点指数整理

二级市场方面，报告期内样本物企平均跌幅达6.2%，其中恒大物业于8月3日复牌，截至发稿已累计下跌约71.1%，市值也已缩水至71.35亿港元，而碧桂园服务同样也因其关联方风波等因素影响，录得约24.1%的区间跌幅，雅生活、金科服务录得超10%的跌幅，主要前部物企中，国资物企股价相对稳定。

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