开市大吉！

（本策略仅供交流分享，文中个股不构成投资建议）

春节长假，国内“报复性消费”“刺激政策”是热点，国外欧洲俄乌依旧纠缠不休，美国通胀进度还在等待后续加息落地。

其中，兔年春节假期国内复苏一如我们预期，消费率先实现还是K型复苏，国内旅游人次，仅恢复至疫前89%、旅游收入恢复至73%，但是结构上

1、跨省酒店预订占比近7成、预订量反超2019年春节，国内机票预定量较2019年同期增长129%，内地旅客预订境外酒店订单量同比2022增长超4倍，跨境机票订单增长超4倍，没有恢复到2019年主要是海外政策等原因。

2、一线黄山/天目湖等景区的客流恢复程度分别约为2019年同期的133%//223%

3、海南游客总人数比2019增加9.8%，而离岛免税收入比2019年春节前五天增长325%。

4、美团生活服务业数据显示，日均消费规模比2019年春节增长66%

在看到消费整体偏向高端复苏的背后，我们也看到胡润2022财富报告，国内家庭净资产600万以上富裕家庭数量，增加1.33%超过500万户。

所以政策放开后，消费能力不受影响的中高端消费率先复苏，未来重点在各地政府落地经济刺激，收入收影响的大众恢复心之后，更多的复苏才会陆续跟进到来。

那么，2022以来的涨跌，都是盈亏同源，对比2019年的涨幅，未来企业利润会逐渐相互匹配。

在短期的估值修复完成之后，我们的投资视角，也需要再度转向未来有成长性的方向，以及跟踪上半年复苏力度，寻找依旧低估的资产。

房地产，可以说是影响经济复苏的重大因素，今年比去年好几乎毫无疑问，但是放在过去10年20年，有多好，可能就不一样了。

关于房地产，过去有些讨论，今天站在疫后复苏之际，我们明确今年市场至少一二线会比去年好，但是大周期的趋势，对于2-30年按揭来讲，才更有投资的意义。

2018-《深圳房产购入后即使下跌30%仍然是理想的资产配置标的》

2019-《从投资角度看中美历史进程下的未来趋势》

《未来何处去》

2020-《城市化进程中的时代机遇》

《城市化2.0——未来10年房价变局》

从上图，我们可以非常清楚看到去年商品房销售面积，出现有史以来的大滑坡，而市场达成共识是顶峰已经过去，就是21年的18亿平方米，未来会逐渐下滑到10亿平米。

而过去20年，我们的商品房为什么这么涨不停？

因为城市化。

居民进城要买房，城市居民本身也没有楼房，大北京90年代还遍地大院子、筒子楼的恶劣居住环境。

但是2000年早期，还是有不少单位有福利房，对应的就是70后、60后的第一代婴儿潮高峰，也是小爷的父辈们。

如今，这一代人已经不如退休，自身是没有太多居住买房需求了，更多是为儿孙考虑，也可以说，大部分人几十年存下来几十万，上百万，基本是给85后第二代婴儿潮们的首付做出了贡献。

所以，我们可以看到2015年前后的，最后一波持续几年的房价高潮，对应的，就是30岁左右步入买房结婚生子的85后一代人的需求。

这一波需求，既有85后群体的首套房，还有60、70后的改善需求，前者进城有父辈6个钱包支援首付，是过去20年人均收入10倍增长下的积累。

后者是自身有房+10年财富积累，进行的置换改善或者资产配置。

随着房价的进一步上涨，一二线的上车门槛，普遍首付百万，按揭一万多，对应的安全家庭收入至少要4-50万一年。

不同于过去20年全民收入提升，房价门槛到了这个程度，对接国际大城市，后来者收入提升已经肉眼可见的放缓下来。

而过节返乡，一个贫困小县，房价均价6000，河景房过万，人均收入不过3k，基本上都是乡村拼着几十年积累进城，或者大城市返乡顺便置办方便回家过节，或者当地体制内的，或者是——捞偏门浮财的。

所以，未来如果产业不能发展起来，或者依靠可能的旅游吃珠三角等城市红利，切实提高人均收入，那么有效需求只会越来越少，有人没钱。

那么，破局点在哪里？

回看过去，我们产业从低端纺织、家电、电子到现在新能源，一步步走来，产业辐射带动，才有了全民的收入增长，劳动力价格到了过去传统产业天花板之后，新的增长突破，也就只能依赖产业的升级。

所以看似高质量发展是个口号，却是所有人的命脉关键所在。

也就是说，地产终究能不能再度起来，取决于有效需求，而有效需求，又取决于产业升级跟收入的提升。

先富带动后富的意义，也在于服务业受益于高技术产业的溢出效应。

当然，这是一个5-10年窗口期不断努力的过程，不是1-2年可以解决的事情，这个过渡期，保障房+商品房的双轨制，可能也将重新出现。

至于保障房过去的种种负面，在商品房价放缓，保障房选址、同权、公开透明、大量供应起来，将可以更好解决基本居住问题。

让商品房成为一个可选消费，而不是必选消费，就像谁都像买是奢侈品，但是不买也无所谓，不影响生活。

投资不易，预祝2023年身体健康，账户长红。

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22年Q4策略《港股到底到底了没有？》

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22年展望《市场逐渐清晰》《1210zy经济工作会议》

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钱向何处去

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科技以人为本

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