土地款缓交，一二线频现抢地，开发商喊缺钱是“装哭穷”？

来源地产密探（IDreal-estate-spy）

作者密探君

最近，楼市传闻不断，真假莫辨，爆料后不断被辟谣。特别是贷政策上，市场最为敏感，如建行深圳刚辟谣重申“二套房首付比仍不低于7成”。

近期以来，楼市趋于相对宽松却是一个大趋势。外界认为，楼市从寒冬中复苏、提振需要一个过程，不宜过猛，否则易误导市场预期。

土地市场的冷暖，当前依然是关乎地方“钱袋子”、开发商“粮草”乃至终端之购房者“买得起、买不起房”最直接的观察窗口。

NO. 1｜壹

以新一线成都为例，3天前二圈层双流协和曾意外火爆成交1宗楼面地价13700元/㎡、溢价率48.6%的“新地王”。然而，升温势头似乎才刚开始。

刚刚，成都龙泉驿大面板块出让一宗约31.8亩纯住宅地块，相对于起始楼面价5600元/㎡，最终成交价11000元/㎡，溢价率96.4%，“河北黑马”隆基泰和竞得。

这个结果一出，成都地产圈似乎要炸开锅，就连业内人士也感慨说“太贵了，入驻成都的代价越来越高”！

2天前，北京楼市再次刷新了大家的市场认知，一宗位于海淀区西北旺镇的不限价住宅用地，溢价率约25.95%，76轮争夺，最终华润+中交+北科建联合体总斥资76亿元竞得。

一周前，地产密探在《刚刚，苏州取消现房销售，北京拍地不限最高售价，释放什么号？》一中就提到，春节后北京曾三次推地，每次三宗地，除了2宗地0溢价之外，其他7宗地均出现不低的溢价率。

最关键的是，北京目前已成交的10宗宅地，一下子进账430多亿，有8宗地不限价，均为实力品牌房企，可谓是“清一色”的央企、国企。

要知道，上一轮热楼市高潮的推波助澜者，就是央企、国企一度轮番卷入地王大战，屡被社会诟病，后被明令制止。

同为一线的上海，2月22日一宗位于徐汇滨江西岸金融港的地块成交总价高达310.5亿元，时隔6年再度刷新“总价地王”记录。此消息足以让业内记住好几年。

3天前，地产密探在《楼市冰与火一二线火爆抢地，三四线降首付，“骨折”降价厮杀》一中就提到，佛山、惠州、温州、南京、郑州、福州等新一线或二线城市推地后，不断被品牌房企抢夺。

以颇具典型的福州为例，2月27日迎节后第一拍，推地11宗，起始总价约130亿元，30多家房企参与竞拍，成交总价143.92亿元，平均溢价率15.19%，拿到地的涉及龙湖、旭辉、首开、中骏、大名城等，上市房企居多。

如果说当前京、沪拿地者颇为特殊的话，像上海总价“新地王”摘得者是香港置地，背后由香港怡和财团支持，那么其他热城市的土地交易，储粮收获颇丰的如龙光、旭辉、龙湖等就是典型的大型地产民企。

实际上，这些房企对在热城市拿地“丝毫不手软”，出手也阔卓。既然这么有钱，还说他们很缺钱？

NO. 2｜贰

2月13日，也就是节后不久，地产密探曾刊发《地产商危局上半年5500亿债到期，顶多苦撑3个月？》一，核心数据来自全联房地产商会，认为疫情之下，房企资金链正面临一场生死考验。

从全联房地产商会官方微2月11日发布的《关于疫情后期促进房地产行业平稳健康发展的政策建议》来，呼吁从融资、资金监管、税费交纳、复工复产四个方面给予扶持，其实就是救市。

地产密探又详细阅读研究了一番，还是有必要将之专门贴出来，可以说许多地条款都是各地最近利好政策出炉的蓝本。

商会建言后不久，却遭到福耀玻璃老板、“意见领袖”曹德旺的怒斥，“解决房地产资金问题很简单，降价就行了”，“前几年房地产处于‘极度繁荣’的状态，而现在，他们已经赚得盆满钵满，应该有自己的实力去应对这些问题了。”

怒斥归怒斥，2月13日全联房地产商会继续撰提到为何建言，“房地产行业体量大，上下游产业链长，若地产行业出现动荡，上下游产业链也势必遭受不同程度的冲，并极易引发金融风险”。

这条理由一来，就像拿到了“尚方宝剑”，足以让很多人闭嘴。实际上，过往每次救市背后，类似这个理由总是特管用。

目前，包括无锡十七条、西安十条以及苏州、合肥等多地出台楼市组合拳新政，其中都涉及到延长土地款交纳期限等。这让很多捏了一把汗的房企们松了一口气。

站在另一个角度，苏宁金融研究院高级研究员、经济学博士张撰说，这背后是地方政府土地出让金的增长乏力。

站在房企的角度，到底缺不缺钱？实际上，房在任何时候，房企都感觉缺钱，钱不够。

市场好的时候，房企大胆激进、敢于放大杠杆，甚至有些就像走钢丝，几乎玩到了极限，只要高周转持续有效，能大把大把借到银行的钱，那就是大本事。

但楼市一旦遇冷，房企又是最敏锐的群体，在城镇化红利依然还在、楼市刚性购房需求依然很强劲的情况下，个别激进型房企打折狠一，卖几个项目或地块，现金流其实就又回来了，最近不少机构到处寻找并购，很能说明问题。

所以说，不能说楼市真的不行了，所有房企都活不下去了，困难只是暂时的。何况，利好政策又不断给开发商们解围，比如关键之关键的融资。

NO. 3｜叁

最近，沪、深两市的地产公司债发行越来越有些“飙”，不仅单笔融资规模大，超乎以往，而且期限也够长，10年期的非常多，20年期的也不是没有。

比如2月27日，绿地控股抛出180亿元公司债“再融资”计划，期限7年，用于还旧债，这些旧债期限普遍较短。正接受审核的阳光城80亿元公司债、合景泰富125亿元公司债及刚获审核通过的首创置业60亿元债券期限最长都是7年。

龙光最近抛出2笔合计70亿元公司债期限10年，而龙湖去年底申请受理的180亿元公司债期限最长15年，更厉害是金地刚申请的110亿元公司债，期限最长20年，不少网友感慨“房企能否再活20年”。

据地产密探观察从以上现象，房企境内债申请条件或趋于宽松，从以往多为3年期及以下，普遍在5年以上，尤其是7年以上已较为普遍。

境外美元债这块，我们到优质龙头房企发债期限也有变长趋势，如龙湖1月份曾发过12年期4亿美元债、7年期2.5亿美元，碧桂园2笔合计10亿元（最低7年，最长10年），合景泰富7年期3亿美元债，像恒大2笔合计20亿美元债，最长一笔4年。

对于中大型房企而言，在负债结构上调整优化对了，长债占比持续提高一些，负债率又能稳得住，暂时不用过分操心土地款问题，销售上该打折就打折，依然会活得不错。