大转折时代，房企的新增长范式

刚刚过去的2022年，房地产市场迎来了史无前例的巨变，市场心跌入谷底，行业进入深度调整期。

房企“规模论”已成旧日黄花。克而瑞最新发布的2022年房企销售数据显示，多数规模房企深陷负增长困局，百强房企销售额同比大幅下挫超4成，千亿规模房企锐减一半。多年持续增长后，2022年房地产行业规模从17亿平米回落至14亿以下，迎来了真正的拐点。

行业大变局中，新一轮洗牌格外残酷，但仍有部分优质房企表现坚挺。事实证明，现金流稳健、产品市场认可度高、住宅与非住宅业务协同发展的企业，更能经受住动荡周期的考验。

以向来稳健著称的龙湖为例，2022年龙湖合约销售额达到2023.7亿元，克而瑞行业排名稳步上升至第九，较2021年提升1位，也是TOP10房企为数不多的民营房企。龙湖的销售回暖速度明显高于行业平均水平2022年12月，龙湖的单月销售额达到200.5亿元，环比增长约15%。

从“保交楼、稳民生”的角度，龙湖在2022年也交出了一份亮眼的成绩单。2022年龙湖共交付超11万套品质住宅，100%实现如期交付，其中超40%项目实现提前一个月以上交付，总体满意度约90%。

旧时代落幕了。新的时代，属于残酷淘汰赛中的胜者。

坚守财务安全

自2021年下半年起，房地产行业迅速进入寒冬，房企的融资几乎中断，销售断崖式下滑，只有一贯财务稳健的房企才能在流动性危机中坚挺。

龙湖是稳健型房企的代表。受益于长期坚持的稳健经营，龙湖已经连续六年保持“三道红线”绿档，一系列指标均维持行业内的较高水准。截止2022年6月末，龙湖现金短债比4.07，平均账期为6.28年，一年以内到期的短债占比约10.1%，平均融资成本为3.99%，在行业中属于佼佼者。

步入2022年下半年，龙湖提前偿还银团贷款、美元债等，用充裕的流动性和强大的资金实力，维护其在境内外资本市场的健康形象及主体用。2022年12月上旬，龙湖赎回于2023年到期的3亿美元优先票据后，其至2023年底已无到期境外美元债。

截至目前，三大国际评级机构标普、穆迪、惠誉都给予龙湖集团投资级评级，令龙湖成为少数获得境内外机构全投资级评级的优质房企。

正是基于稳健的经营和财务表现，在房地产政策层面出现利好后，金融支持的“三支箭”也优先惠及龙湖。

2022年8月，龙湖发行了15亿元中期票据，利率3.3%，成为中债增通过直接担保增的首单民营房企债券。2022年11月，龙湖获得“第二支箭”首单200亿元中债增债券额度，并成功发行20亿元的中期票据，票面利率仅3%。同样在2022年11月，龙湖与工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行等六家国有大行达成战略合作，成为获取银行授支持力度最大的房企之一。2022年12月，“内保外贷”首单亦花落龙湖，中国银行成功为龙湖提供了“内保外贷”7亿元贷款。

逆势扩储赢得先机

最困难的时刻已经过去，度过寒冬的房企依然要着眼长远的发展。心在于，房地产在很长时间里依然是每年13亿平米规模的支柱产业，在行业分化加剧的背景下头部企业依然有良好的发展基础。

土储是房企未来发展空间的基石。但2022年房企拿地积极性低迷，中指研究院统计数据显示，去年TOP100房企拿地总金额降幅接近50%。

困难局面下，龙湖是极少数仍然在坚持拿地的全国性民营房企。在保证财务安全的前提下，龙湖抓住机会窗口，积极逆势新增土地储备。特别是去年三季度之后，国央企、城投平台参与土拍的热情减退后，龙湖成为少数持续活跃在土拍市场的头部房企。

2022年，龙湖在土拍市场摘得34幅地块，总建筑面积逾400万平米，权益地价近300亿元。克而瑞数据则显示，龙湖在2022年新增土地货值670.6亿元。值得注意的是，龙湖新增的土储主要分布在北京、上海、成都、重庆、杭州、合肥等一、二线高能级城市，继续坚持聚焦高线城市的布局。

这也意味着，龙湖的资金充裕，仍保持着较强的土地获取能力，且在高能级城市拿地，有望在2023年城市分化的行情下占得先机。

双引擎驱动健康发展

大量房企被淘汰、市场由增量转入存量竞争后，规模至上的增长范式宣告终结，房企已进入新的发展阶段。

新环境下，衡量房企实力的标杆变得更综合住宅开发业务要更健康，同时在住宅开发之外也要有新的“发动机”。以龙湖为例，通过地产更聚焦发展以及经营性业务的快速增长，这家龙头房企正勾勒出未来健康发展的版图。

现阶段的龙湖，业务战略强调要“聚焦协同”，“聚焦”即是把资源集中到更能带来效益的城市、业务，“协同”则是发挥多元业务的互相加成和乘法效应。

一方面，龙湖原来地产开发只进入了68个城市，在Top10房企中是最少的，后续又进一步聚焦到20个重点城市、14个机会城市。随着城市的进一步聚焦，龙湖可以将资源配置到更具效能的市场，持续提升经营效率。

另一方面，近年来龙湖形成住宅、商业地产、长租公寓等多赛道协同的布局，特别是非地产的经营性业务实力日益突出，这些业务在“一个龙湖”的生态体系下为庞大客户群提供多元、高质量的产品和服务，释放出更高的成长活力。

事实上，龙湖的经营性业务正成为业绩的“压舱石”和潜在的“发动机”，确保了业绩实现韧性稳增。2022年前11个月，龙湖累计实现经营性收入约212.4亿元，超过去年全年的188.3亿元，创历史新高。截至目前，龙湖商业已开业商场超过70座，长租公寓冠寓开业门店超过11万间，物业服务持续外拓，并在写字楼服务、智慧物业服务等细分领域建立起核心竞争优势。

在住宅开发之外，龙湖的商业运营、租赁住房、空间服务以及智慧营造等业务均已跻身行业头部，为龙湖贡献稳定的现金流。站在房地产行业的历史转折点上，龙湖的“开发+服务”双引擎战略在此时更凸显前瞻布局的意义。

厚土植根，坚韧生长。今年已经是龙湖成立的第30个年头，凭借30年的全方位积累，龙湖正在引领新的增长范式。