国联证券2023-2030年我国商品住房需求年均约为10亿平米

乐居财经 李礼 6月25日，国联证券发布地产行业研报。

需求空间考虑空置率为20%，有效需求漏损率为10%时，中性预期下（总和生育率为1.0，城镇化率达70%以前每年增加0.5个百分点），2023-2030年我国商品住房需求年均约为10亿平米；若采用乐观的城镇化发展假设（城镇化率达70%以前每年增加0.8个百分点），则23-30年我国商品住房需求年均为11.22亿平米。

住房增量空间细分情况改善需求和更新改造空间有望支撑未来住宅需求企稳。（1）城镇化驱动需求由于总和生育率为1.0时，总人口呈下降趋势，而城镇化率的提升速度（达70%以前每年增加0.5个百分点）难以使城镇人口呈增长趋势，23-30年由城镇人口变化带动的城镇化驱动需求年均为-1.4亿平米；（2）改善需求2020年我国城镇人均居住面积为38.6平米/人，对比发达国家处于中上位置，仍有一定的改善空间，国联证券假设23-30年每年城镇人均居住面积增加约0.7平米/人，则年均改善需求为6.37亿平米；（3）更新改造空间目前我国存量住房中高房龄、住房设施不完善、小户型或低楼层的住房比例较高，至少3成住房待更新，我们假设23-30年更新率为1%，则年均更新改造空间为3.86亿平米。

地产投资支撑因素（1）库存目前我国住宅库存位于低位，23年4月广义住宅库销比为11.16个月，显著低于历史中枢水平；（2）资金流动性地产融资政策走向宽松，地产用及资金来源略有边际改善，房地产开发资金来源自22年2月开始累计同比下降，至22年年底平均降幅超20%；23年房地产开发资金来源逐步向好发展，至23年4月累计同比下降6.4%，降幅大幅缩小。

总和生育率为1.0时的地产投资增速（1）新开工面积中性情况下（总和生育率=1.0、新开工面积/销售面积=1.1），23-30年年均新开工面积为10.93亿平米；（2）竣工面积预计在“保交楼，稳民生”的政策持续落地，房地产资金流动性边际改善的背景下，竣工端将得以修复，国联证券测算23-30年年均竣工面积为9.55亿平；（3）施工面积以上一年施工面积、上一年竣工面积、当年新开工面积测算当年施工面积，23-30年我国地产施工面积增速中枢为1.6%；（4）房地产开发投资完成额过往5年房地产开发投资完成额平均增速/施工面积平均增速为1.47，国联证券利用该系数以施工面积增速估算房地产投资增速，23-30年我国房地产投资完成额增速中枢为2.4%。

投资建议国联证券认为后续房地产行业发展动力较充分。需求面，我国城镇存量住房未过剩，人均住宅面积及住宅设施配套均有待改善，由此带来的商品房住宅需求可观。投资面，本轮房地产弱修复态势保持延续，政策环境仍处于宽松期，住宅库存处于低位，预计2023年房地产投资增速有望迎来改善。建议关注融资能力强、土储优质的国央企，以及在本轮行业出清中率先完成用修复的优质民企。

风险提示生育率不及预期；人均住宅面积改善不及预期；地产竣工修复不及预期；测算结论与实际情况具有偏差风险。

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