从房地产上市公司业绩看房地产市场

房地产上市公司的盈利能力直接反映了当下房地产行业是上行的还是下行的。假如大市值房地产公司利润都在节节攀升，那么房价未来可期，假如大市值房地产公司利润在持续稳定下滑，那么未来的房价个人保持相对谨慎的态度。

房价的复苏，应该是从大型上市公司的净利润率显著增加开始，自上而下的传导给楼市。

毕竟真正的能拿到房地产核心真实数据的应该是一线大型房地产公司。

选择上市公司市值前三的房地产公司进行业绩分析。（截止2023年6月24日）

保利地产

万科A

招商蛇口

保利发展

保利发展的销售高峰期是每年的二季度和年末。

公司在2020年业绩增速同比见大顶，

2021全年净利润同比下滑4%，营业收入降低17%

2022全年净利润同比下滑33%，营业收入降低1%

上图是2019-2022年的净利润率和毛利率情况

（2019年最下面，2022年最上面）

结合上面的净利润下滑的结论来分析，可以看出2019年-2020年，公司净利润率都能维持在11.5%附近，但是毛利率已经从34.96%降低到了32.56%。

到了2021年，公司净利润率下跌了9.415%，毛利率降低到了26.78%。

到了2022年，公司净利润率进一步下跌到了6.394%，毛利率降低到了21.99%。

这是保利发展的公司分析，可以看出作为一线大型房地产公司这几年净利润率下滑严重。

万科A

万科A的净利润在2021-2022年出现了断崖式的下滑，今年一季度业绩还在继续恶化。

上图是万科A 2019-2022年的财报数据。

（2019年最下面，2022年最上面）

可以看出来公司净利润的下滑主要原因并不是因为市场占有率下降，相反，营业收入还在节节新高。公司的毛利率和净利润率持续稳定的下滑才是导致公司净利润下滑的主要原因。

招商蛇口

招商蛇口的净利润从2018年以来，持续稳定的下行。

上图是招商蛇口 2019-2022年的财报数据。

（2019年最下面，2022年最上面）

可以看到，与前面两家类似，都是毛利率和净利润率显著下滑导致的。

需要注意的是，招商蛇口的净利润率只剩1.851%了，假如继续跌下去，就要成亏本经营了。一旦发生这种情况，营业收入大概率会开始下降，因为营收越高，对于公司越不利。

三家企业都呈现出类似的结构

2019-2022年这四年，净利润率和毛利率都在持续稳定的下滑中。

但是同时营业收入并没有大受影响，说明三者还可以在当下降低后的净利润率中继续经营下去。

大概类似于，原先1元赚1角，现在1元赚3分，虽然艰难，但是这店还开的下去。

那么开不下去的店会咋样呢？

上图是当年的房地产大牛股，阳光城（现在是ST阳光城）

可以看到，公司在2020和2021两年，净利润直接向下爆炸式下跌，并且在2022年一季度财报公布后直接退市，投资人血本无归。

上图是阳光城2019-2022年的财报数据。

（2019年最下面，2022年最上面）

可以看到，公司的毛利率在2019-2020年比较稳定，都能维持在20%以上。

但是到了2021年，公司的毛利率只有8.26%，净利润率扭头成负。

在净利润率为负之后，公司的营业收入展开的持续的萎缩。

610亿，821亿是2019和2020年，在净利润率还为正的时候的经营数据。

到了2021年和2022年，公司在净利润率为负的情况下硬抗了两年，但是营业收入持续恶化，相对于高峰期腰斩。

这也是给所有做房地产行业的上市公司敲响了一个警钟没有公司，可以在净利润率还为负的情况下，长期经营下去。如果因为毛利率降低逼着净利润率为负，那么第一步是降低营收减少亏损，如果毛利率进一步降低，净利润率也跟着恶化，还是没法继续扭亏，继续经营下去，就面临着退市的风险。

大浪淘沙之后，也许大量的房地产公司没法维持低利润率经营，都会逐渐被淘汰和被合并。

那么当这些房地产企业生存都艰难的时候，你们猜他们会怎么处理手里的房子和土地呢？

PS如果想看手里股票的财报大数据，可以加关注私。