财报季丨对赌危机雪上加霜，华夏幸福再陷生死时速

华夏幸福2019年的成绩单姗姗来迟，这是吴向东加盟华夏幸福的首份年报。

左手是王学的产业新城，右手是吴向东的商业地产，华夏幸福在二者的推进下，实现了新的飞跃——营收规模冲进千亿俱乐部。

这个结果很符合英雄登场的情节。

如果不去在意恶化的现金流、下滑的销售、压力倍增的债务以及跟中国平安的对赌危机，这个逻辑是成立的。

01

现金流危机

“产业新城运营商”是华夏幸福运营了20年的招牌。这块招牌让它从廊坊走向了全国，也让王学完成了从“包工头”向地产大亨的转身。

开门迎接中国平安是王学审时度势后的答案。近几年来，华夏幸福通过“卖”股权的方式多次向中国平安引资，后者则在多笔交易后拿下了华夏幸福25.11%股权，成为其第二大股东。

产业新城开发是华夏幸福的特色，也是发家致富的头等功臣，但这类模式却极度考验产业招商速度和产业聚集程度。随着地产行业竞争加速和加剧，叠加上自身资金流动性压力的不利影响，华夏幸福一度深陷生存危机。

2016年是转折。那一年的销售规模达到1203亿元，同比增长66%，成功进入千亿规模阵营，但也仅限于此了。

2017年-2018年，华夏幸福的销售额增速分别为26.4%、6.93%。

到了2019年，这一指标甚至同比下降了11.2%。期间，在2018年定下的2100亿元销售额，只完成了1627.61亿元。

事实上，自2017年以来，华夏幸福在销售上就开始蹑手蹑脚。因在于，尽管中国平安的钱到位了，但内部现金流问题却始终没有得到解决。

正经社梳理财报发现，2016年，华夏幸福的经营现金流为77.63亿元。2017年-2018年，均为负数，分别为-162.3亿元、-74.28亿元。2019年，净流出急剧地达到了318亿元。

有业内人士告诉正经社，2018年前后，华夏幸福的资金链几至崩溃，不得不大幅裁员，甚至有区域事业部被“整锅倒”的情况。

02

可怕的对赌

在中国平安驰援的2018年，华夏幸福的筹资活动金额录得-64.90亿元，不得不大举借债。

或许是受到中国平安加持的影响，华夏幸福的融资变得顺利了许多——更直白地讲，是债务攀升速度加快了。

根据华夏幸福的财务数据，除了长期借款出现下滑以外，其他各项债务指标都是上升态势。其中，短期借款、一年内到期非流动负债以及应付债券的同比增长分别为531%、68%、18%。

简单做个加法，上述4项债务在2019年的绝对累计量为1777亿元，同比上升31%。期内货币资金的余额却只有400多亿元，同比下降9%。

这其间折射出的资金饥渴程度，令人咂舌。

从对债务的依赖度来，大概也能理解当初王学为什么“吃亏”也要接受中国平安的驰援。

对中国平安而言，买华夏幸福“这套房”是个赚钱的交易。以2019年7月9日的股权转让为例，彼时中国平安是用23.655元/股的价格换得了华夏幸福5.82亿股股份。参照当日收盘价格，折价幅度约为5%。

除此之外，华夏幸福还赌上了三年的业绩承诺。根据双方协议，华夏幸福在2018年-2020年将以2017年度净利润为基数，实现净利润增长率分别不低于30%、65%、105%；换算成金额，则是必须在这三年实现净利润114.15亿元、144.88亿元以及180亿元。

否则，华夏幸福须以现金，对中国平安进行补偿。

净利润146.12亿元——2019年，业绩考核刚刚过了及格线。这样的成绩，让华夏幸福在面对2020年180亿元的指标时压力山大。

2020年，华夏幸福还将为此前预收账款储备不足买单。数据显示，华夏幸福2018年预收款项增加3.8%，2019年预收款项减少8.89%。

这些指标的滞后性作用，都将呈现在接下来至关重要的业绩对赌成绩单上。

雪上加霜的是，2019年华夏幸福对应收款项、存货、商誉计提资产减值准备共计28.32亿元。其中包括了计提坏账准备7.44亿元和计提存货跌价准备18.91亿元，这些不利因素会否持续作用也是个未知数。

03

里程碑的一步

中国平安的到来，解的是火烧眉毛的资金问题。

拿到钱后，华夏幸福试图通过探索新业务彻底解决产业新城开发落下的病根，于是就有了2019年2月吴向东从华润跳槽过来这一幕。

在地产圈子里，王学代表的是产业新城，吴向东的特技则是商业地产。前者是包围城市，后者直城市中心地带。从逻辑上，新华夏幸福体系里应外合，战斗力十足。

53岁的王学，到了审时度势的年纪。在日前的业绩发布会上，王学亲口宣布华夏幸福的战略定位将从“中国领先的产业新城运营商”，变更为“中国领先的核心都市圈——不动产投资开发及运营管理平台”。

王学给足了吴向东尊重，而后者也回馈了前者的期待。

吴向东进入后，华夏幸福有了产业新城和商业地产双剑合璧之势，2019年的业绩也成为众人关注的焦。财报显示，华夏幸福2019年实现营业收入1052.1亿元，同比增长25.55%，首次突破千亿。

最大的改变应该是拿地积极性的增加。根据最新公告，2020年五六月间，拟用220亿元购买经营性用地。根据财报，2019全年拿地金额为311亿元，同比上涨204％；取地面积共计421万平方米，较2018年增长63％；取地的重心仍然是在产业新城园区，为379万平方米，是总取地面积的90%。

正经社注意到，华夏幸福产业新城的结算收入在总销售额中的占比仍然较小。数据显示，2019年总销售额为1431.72亿元，产业新城业务园区结算收入额368.37亿元，占比25.73%——房地产销售是营收大头。

另外，刚长出来的商业地产这条腿还在亏损当中2019年实现商业地产及相关收入约3087万元，但营业总成本高达3.02亿元，利润亏损约2.72亿元。

在产业新城尚未开花结果的今天，华夏幸福又有多少资源来确保商业地产健康成长呢？

从这个结果上来，华夏幸福虽然踏出了里程碑的一步，但能否治好产业新城开发留下的病症，仍然还需要时间验证。