日本楼市崩盘史告诉我们：出现这个号时房价拐就真的来了！

今天我们聊聊人口和房价。先了解一下【国泰君安(601211)、股吧】这份研报的结论，“人口“通缩”时代正在拉开大序幕”，但最重要的一句话在章结尾，“未来房价的下行压力加大”。可能这才一开始大家就有疑问了，人口和房价难道有什么必然的联系吗？

这个答案当然是肯定的，最近市场有两本书又开始火起来了，一本书彭生先生的《渐行渐远的红利》，另一本是池田夫《失去的二十年》，这两本书都阐述了人口结构对宏观经济将产生重要影响，其中彭生先生的《渐行渐远的红利》一书中认为经济增长进入趋势性放缓的阶段，主要体现在传统意义的人口红利消退，这本书还得到了国家副主席、中央财经领导小组办公室主任刘鹤的作序推荐，影响可见一斑。此外，池田夫《失去的二十年》跟今天这份研报的主题更加贴合，他阐述的日本因房地产泡沫破裂导致的经济失去的二十年并不是因为所谓的“广场协议”，五国迫使日本汇率升值的结果，而是人口老年化导致的潜在经济增长的下滑。

##所以说，人口结构对社会经济结构的影响将更加深远，而国泰君安的这篇研报的研究思路多多少少和这两本书的思想有一脉相承的痕迹，说的有远，说回这篇研报。那么这篇研报说了什么呢？我们具体一下。

国泰君安从日本的经验可以出，生育意愿下降、老龄化加速可能会带来投资需求的减弱和均衡利率的下降，其中的一个例子的房地产。从日本可以到，20-50岁人群与房地产开工面积都有显著的正向相关关系。因此，出生人口下降将直接带来以投资为代表的总需求的放缓。同时，国泰君安也注意到，日本20-49 岁人口拐（向下）实际上略微领先房地产泡沫破灭的时。所以日本例子我们也能出人口结构和房地产存在巨大的连续。并且还具有预示作用。

那我们现在的人口结构将是什么样的一个状况？基本可以总结成四个字“不容乐观”，主要有三：一是新生儿迅速下降，二20-50 岁人口即将进入快速下降期，三是人口老龄化加速。尤其是20-50 岁人群快速下降，代表我国主体购房人群、主力消费人群和生产人群的下滑，意味着房地产将面临着加速下行压力。

这样的人口结构变化结论从何而来呢？国泰君安通过部分媒体报道了各个省市18 年部分时间段的出生人口增长情况推测而来。数据显示，不少城市18 年出生人口较17 年有较为显著的下滑，许多城市出生人口同比增速下滑接近20%。这里主要是山东省，但是国泰君安认为生育大省出生人口增速都出现了明显的放缓，据此推断其他省市也不容乐观。

因此新生儿人口急剧下降肯定会在很长一段时间影响中国人口结构，而其中的因国泰君安也总结了，包括：二胎政策刺激作用消退、育龄女性数量下降、受教育程度上升、生活成本提高带来生育意愿下降等等。

而国泰君安担心的是，根据现有的数据，2013 年就已经是人口的下行拐了，这张图和房价的关系更明显，那么这波新生儿人口急剧下降将意味着对应的房价下行压力将逐步加大。