有的说遇冷，有的说火爆，返乡置业成色究竟几何？

疫情放开后返乡过年火爆，返乡置业也成为大家关注的重点。 

看媒体报道，有的说返乡置业遭遇寒潮，有的说返乡置业火爆。 

那么，2023年春节返乡置业状况到底如何呢？从中我们又可以得到哪些启示呢？

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三四线翻红，难掩整体颓势

据克而瑞数据，在2023年春节周（1月21日-1月27日），40个重点城市新房成交量仅为35.7万平米，同比下降14%。且自年初二开始，日度成交基本创2019年以来同期新低。 

分能级看，一线城市春节成交量同比下降72%，二线9个典型城市成交同比下降28%。 

但三四线城市“逆势翻红”，28个代表性城市春节周成交同比上涨13%。特别是东南沿海的温州、东莞、中山、珠海等涨幅均超50%。 

整体来看，一二线城市表现显著不及三四线城市。虽然三四线返乡置业初现端倪，但总体成交仍呈成颓势，与疫情尚未开始的2019年同期相比，今年春节成交跌幅达32%。 

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需求在，但心未起

虽然返乡置业整体状况不及市场预期，但是据中指院调研的数据显示，北京、杭州、成都、西安等多个重点城市项目平均到访量相比于去年春节有所提升，返乡置业需求在增加。 

那么，为什么看房量大增，但却并未带来实际成交的落地呢？

总结业内分析，有以下几方面原因

①部分城市房价仍呈下跌趋势，买涨不买跌；

②购房者对期房交付仍存疑，观望情绪仍浓；

③二手房难脱手，部分换房改善客被压制；

④多数城市房企推盘积极性不高，延续前期促销活动，价格已“降不动”；

⑤部分购房者期待更有利的政策出台。

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拉动一二线改善需求是关键

对于三四线返乡置业翻红，业内大多认为，并不能据此得到政策起效的结论。

一方面，克而瑞认为，三四线城市春节期间的放量，更多是基于疫情管控全面解绑之后需求的延迟性释放，后期持续性存疑。 

另一方面，据国泰君安的研究分析，返乡置业对于三四线城市，近几年一直在弱化，不仅仅是因为疫情，而是城镇化减速及人口流动性下降和固化的结果。三四线的返乡置业，增量在于更低能级城市、乡镇的进城置业。 

东北证券同时认为，目前三线城市购房群体有一大部分来源于体制内及大型央国企从业人员，基于当前财政压力，短期内的增量购房力量并不充裕。 

因此，相比于过度关注三四线城市返乡置业状况，国泰君安研究认为，我们更应该关注的是一二线城市会否迎来“小阳春”，这才是检验政策效果的第一关，2023年楼市复苏仍需高能级城市改善需求的带动。 

东北证券同时发现一个变化，过往有能力在一线城市购买“老破小”的改善性购房群体，当前更倾向于在二线城市一步到位，因此一线城市销售增量也有限，尚需关注政策变化。 

整体看，购房需求仍然存在，但购房者心依旧不足，政策宽松也远未结束。 

后续，如果经济持续复苏，人们收入预期改善，房价预期稳定，随着线下看房恢复，业内普遍预计新房销售复苏可期。