天风证券万科拿地谨慎但权益比提升、销售相对增速提升

  乐居财经讯 李礼 1月10日，天风证券发布万科2019年销售评。

  事件公司公布 2019 年 12 月及全年销售情况2019 年 12 月份公司实现合同销售面积 414.8 万平方米，合同销售金额 573.1 亿元；2019 年 1~12 月份公司累计实现合同销售面积 4112.2 万平方米，合同销售金额 6308.4 亿元。

  销售增速创历史新低、销售均价稳中有升从 12 月单月角度，公司销售面积同比-5.45%、销售金额同比-9.05%，从 1-12 月全年，销售面积增长1.85%，销售金额 3.94%。而我们预计 2019 年全年公司可售货值约 9000 亿（滚存 2500 亿+新推 6500 亿），全年去化率约 70%，相对稳定。从均价，公司 2019 年全年销售均价 15341 元/平米，同比去年 2.05%，销售均价增速比去年的 1.99%略有提升。我们预计公司 2020 年销售额约 6700 亿元，同比增长约 6.2%，一方面我们预计公司整体年末滚存量会降至 1700 亿左右，整体可售货值增长不高；但我们预计一二线城市市场仍旧向好，公司整体去化率会略有提升，推动公司增长略有加快。

  拿地依旧谨慎、但权益比例明显提升万科 2019 年全年拿地面积 3872 万方、拿地金额 2318 亿，同比分别-23.63%、-21.7%，拿地依旧相对谨慎，拿地均价 5986 元/平米，同比上涨 2.53%，但低于 2017 年的 6133 元/平米；从权益情况来，公司权益拿地面积约 2812 万方、权益金额约 1739 亿、权益单价约 6185 元/平米，同比分别-5.24%、4.78%、10.56%，权益比例约为 75%，相对于 2017、2018 年的 69.1%、56.1%都明显提升。公司业绩锁定度高、2020 年相对增速提高截止 2019 年三季报，公司预收款（合同负债）5873 亿元，2018 年营收 2977 亿，业绩锁定度高达 197%；截止 2019 年中报公布，公司已售未结金额 6216 亿元，同比增长 17.1%，可结算资源充足，公司业绩表现或将优于预期；且随着大部分二线房企下调 2020 年销售增速预期，公司相对增速则有提升。

  投资建议公司 2019 年销售增速有所下降，拿地依旧谨慎，但权益比提升明显，随着宝能系及安邦系的逐渐退出，公司股权结构进一步理顺，公司利益和股东利益高度一致，公司作为行业龙头和优质管理的代表，理应享受估值溢价，公司目前在手土储 1.53 亿平、货值 2.37 万亿，货值充足，且随着大部分二线房企下调 2020 年销售增速预期，公司相对增速则有提升，公司目前业绩锁定度高达 197%，预计竣工额同比有望增长 25%或者更高，或将高于市场预期，维持公司 2019-2021 年 EPS 分别为 3.83、4.75、5.79 元/股，对应目前股价 PE 倍数为 8.1X、6.5X、5.4X，维持“买入”评级，参考可比公司一致性预期以及考虑到公司作为龙头带来溢价，给予公司10X 倍目标 PE，对应目标价 38.3 元。

  风险提示销售增速不及预期、竣工端不及预期

章来源:乐居财经