新城控股挤进千亿俱乐部：负债2174亿，负债率95%，狂飙藏风险

新城控股本偏居江苏一隅，1993年创立于常州，是江苏最大的房地产开发商。后来，集团总部设于上海，开启了全国化的步伐。

如今，新城控股逆市扩张。在今年初，新城控股提出2018年合同销售金额1800亿元，计划2020年进入3000亿元房企行列的长期目标。“如果可能的情况下，争取进入Top5，这是我们未来5年的目标。”95%的负债率和负的现金流，已经实现三年三级跳的新城控股真的准备好了吗？进入全国前五房企的目标会不会成为惊现一跃？

1、新城控股最近三年实现三级跳，300亿到600亿，再到千亿俱乐部

新城控股集团，截止2018年6月，集团总资产已超2400亿，新城控股连续十年进入前20强，蝉联百强房企“稳健性TOP10”和“运营效率TOP10”两个单项奖，并且两个奖项均进入前三强。在由中国房地产业协会、中国房地产测评中心联合主办的《2018中国房地产500强测评成果发布会》上，获得2018中国房地产开发企业100强，第13位、2018中国房地产开发企业商业地产运营10强，第2位和2018中国房地产开发企业商业地产综合实力50强，第6位。

2017年新城控股集团年度合同销售额达1264.72亿元人民币，突破千亿，挤进房地产千亿俱乐部。而在2012年，新城控股于11月29日正式赴港挂牌上市。2013年新城控股年度销售总额仅有200亿人民币，15年也不过300亿。之后，新城控股集团加速全国化布局，进入南昌、长春、安庆、济南、青岛、海口。

2015年，新城控股吸收合并新城地产由A股上市。2016年新城控股集团年度销售额650.60亿人民币，业绩同比翻番。可以说，新城控股最近三年实现三级跳，300亿到600亿，再到千亿俱乐部。

2、截止三季度末，公司的净负债率为95.5%

最新数据显示，2018年10月份单月销售金额217.7亿元，同比增长53%；销售面积约173.9万平米，同比增长71%；销售均价12514元/平方米，同比减少11%。从累计数据来，1-10月累计销售金额达1813.4亿元，已经提前完成全年1800亿元销售目标，累计销售金额和销售面积同比分别增长103%、123%。

从当初的百亿销售额跨入了千亿俱乐部，近几年新城控股进入高速发展期得益于快速拿地。2018年上半年，新城控股继续激进扩张，新增地块82幅，新增地块占去年全年总数的67%。一边疯狂拿地，一边疯狂举债。截至2017年12月31日，新城控股的负债总额为1575.45亿元，而截至2018年6月30日，新城控股负债总额则上升至2174.62亿元，半年时间里，上市公司负债总额增加了599.17亿元，增长近四成。截止三季度末，公司的净负债率为95.5%。

3、公司现金流为负，借款余额800多亿

较多的土地储备一方面保证了公司的销售增长，另一方面也带来了存货激增、经营活动现金流“失血”等一系列连锁反应。半年报显示，截至6月底，公司存货高达1054亿元，较2015年年底新入A股之时的327亿元增长逾三倍；同时，公司经营活动现金流净额连续18个月为负值，截至6月底，该数值为-91.36亿元。

当年累计新增借款方面，截至10月31日，新城控股借款余额约为823.37亿元，较公司2017年末借款余额426.64亿元增加 396.73亿元，占2017年末经审计净资产259.82亿元的比重为152.69%。

4、房地产开发商的正常负债率应该是多少？

在业内人士来，房地产开发行业，前期投资非常大，正常的范围在 60% 至 70% 之间，如超过 80%，负债比例则有些过高，企业的经营将面临一定风险。

其中 2016 年，万科 A 和新城控股在去年同期的资产负债率分别为 78.06% 和 77.66%，两家公司的资产负债率皆是在 2016 年上半年上涨至 80% 以上，分别实现 80.60% 和 82.81%。

如今，房地产开发商基本都在降低负债，万科高喊活下去，万达大幅减债。据财新报道，记者从权威渠道获得万达集团旗下大连万达商业管理集团股份有限公司近两年财务报告。报告显示：万达商管在15个月时间内减掉了2158亿元负债，较2017年6月底总债务减少了约三分之一。万达负债率降到了60%以下，公司海外项目只余芝加哥万达大厦，境外地产员工不足10人。