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新城控股只有一个重—商业租金

1.很多人总在住开利润，但市场根本不会理会住开利润的，因为中国的城市化率即将进入收尾阶段，也就是说房地产开发已经属于一个临近需求萎缩的夕阳行业。比如金科股份未来几年预期的住开利润会达到100亿（今年70亿），但市场估值只有300多亿。

2.房地产开发在未来不是一个好生意，当然不排除龙头地产商，比如融创这种手里有大把低价格一线土地资源且具有极高产品力的，可以为富裕人群提供改善型住房的开发商会活下去，可能会活好。其余低能级开发商，没有产品力，没有品牌影响力的企业，生存能力其实是非常值得担忧的。

3.市场由机构主导之后，市场只愿意给稳定可持续的，能增长的现金流企业高估值。新城控股的商业可以满足这一，如果未来新城控股，把住宅开发剥离出去，新城的估值就会迅速提升。比如宝龙地产的估值只有4倍，而宝龙商业的估值却高达45倍。

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