新城控股的双轮驱动还能走多远？

资本是逐利的！距离创始人案件过去大半年，新城控股基本已经把负面影响消除的七七八八，股价涨回来了，业绩也继续领跑，今年一季度开始加速拿地。

从2019年年报来，新城控股表现可圈可！“住宅+商业综合体”的双轮驱动模式威力依然巨大！

NO.1新城控股2019年报表现

合约销售继续保持高速增长2019年，新城控股合约销售金额达2708.01亿元，同比增长22.87%，增速TOP10里面排名第二，仅次于世茂的49.17%增速。销售面积达2432.00万平方米，同比增长34.21%，重仓三四线城市的因，面积增速比销售金额增速高。

利润增速低于营收增速2019年，新城控股实现营业收入858.47亿元，实现归属于上市公司股东净利润126.54亿元，分别同比增长58.58%和 20.61%。究其因，还是2016-2017年疯狂扩张的时候地拿贵了，这个从营业成本可以出来。三费也体现了，销售、管理、财务费用并没有明显升高。

净利润率保持高于行业水平2019年，新城控股净利润率为14.8%，高于行业10%左右的平均水平。

土地储备充足，布局依然是一二线和三四线对半开截至2019年末，新城控股总土地储备达到1.24亿平方米。在新城控股的土地储备结构中，一二线城市占比38.3%，长三角强三四线城市占比36%；从区域划分层面，长三角区域占比达45%，粤港澳大湾区、环渤海及中西部都市圈城市总计占比55%。

土地储备充足，布局依然是一二线和三四线对半开截至2019年末，新城控股总土地储备达到1.24亿平方米。在新城控股的土地储备结构中，一二线城市占比38.3%，长三角强三四线城市占比36%；从区域划分层面，长三角区域占比达45%，粤港澳大湾区、环渤海及中西部都市圈城市总计占比55%。

融资成本保持低于行业平均水平2019年，新城控股平均融资成本为6.7%，2018年为6.5%。

净负债率降至历史新低2019年，新城控股净负债率降到了16.4%。董事长兼总裁王晓松表示，最大因是去年下半年基本没拿地，支出少了负债自然就下降了。同时他也说，净负债率过低，也不是特别好的表现，未来净负债率会保持在40%-70%的区间内。

NO.2新城控股双轮驱动靠的是什么？

新城控股靠的是“住宅拿地销售周期”与“商业综合体建设开业运营周期”的完美配合，两个轮子比一个轮子跑得快，跑的稳。

优势一有了商业综合体配套，住宅拿地更容易、成本更低、位置更好。

优势二前期可以通过住宅销售回笼资金，支撑商业综合体的建设投入。

优势三有了商业综合体的加持，住宅项目可以卖出更高价格，去化更快。

当然，对新城控股来讲，“商业综合体”这个轮子要足够大，不然速度也跑不起来，目前，吾悦广场可以打80分。

开发建设方面，截止2020年3月底，开业的吾悦广场有63座，储备的吾悦广场61座，共计124座，布局全国27个省份及直辖市，大部分在长三角地区。

运营方面，2020年一季度 63座吾悦广场租金收入共计9.04亿，高于2019年同期的8.59亿。即便受到疫情影响，这63座吾悦广场中仅有4个出租率在80%左右，其余全部在90%以上，其中出租率达到100%的有9个。吾悦广场2020年的目标年租金收入定在55亿元，同比增长35%，底气十足。

这个发展模式也是跟万达学的，一座商业城带旺一片区，拿走一片地，不过新城控股走的是农村包围城市的道路，一开始瞄准了二三四线没有万达广场、万象城的城市，避开了直接竞争。采取同样发展策略的，还有大悦城、龙湖天街、宝龙广场等所属房企。如果放大范围，这些都属于住宅+X发展模式之一，X可以是商业综合体、产业新城、教育、康养、金融等等业态，比如华夏幸福就是住宅+产业新城。

NO.3新城控股的双轮驱动还能走多远？

房地产市场2019年新房销售规模约为16万亿，有一个业界比较认同的趋势是，未来数年，这个规模都会在高位盘整，即保持在15万亿左右，也就是说住宅这个轮子起码能够保持目前的规模，如果加上大鱼吃小鱼的部分增量，新城控股住宅方面的销售可以保持一定的增速，保守一也可以保持TOP10的位置。现在的关键是，“吾悦广场”这个轮子能否保持稳健增长。

通过分析和对照，未来新城控股“吾悦广场”的发展至少有三个支撑。

支撑一国民人均GDP超过1万美元，消费支出将加速

国家统计局数据显示，2019年我国GDP总量达到99.1万亿元，接近100万亿元人民币，按平均汇率折算，达到了10276美元，意味着人均GDP突破了一万美元的大关。根据欧美国家经验，人均GDP突破1美元以后，居民的消费支出将逐步加速，化、娱乐等消费占比将提升，商业综合体的发展恰逢其时。

支撑二目前常住人口城镇化率约为60%，还有十年时间保持中高速发展

截止2019年底，我国常住人口城镇化率约为60%，按照保守估计，未来十年还可以保持每年1%的中高速度。城镇化将会为城市带来更多的人口，尤其是长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝这五个城市群将会聚集更多的人口，更多的人口也将带来更多的消费。

支撑三新城控股的“吾悦广场”竞争力强于大部分房企

新城控股从2012年开始打造“吾悦”品牌，至今积累了大量的项目经验和产业资源，培养了一大批专业人才，建立了标准化的建设和运营体系，形成了强大的竞争力。对于其他房企来说，要么只有住宅一个轮子，要么其他轮子偏小。所以，新城控股“吾悦广场”的竞争力强于大部分房企。

可以说，只要新城控股别再出现“黑天鹅”事件，未来“双轮驱动”模式依然竞争力强劲，足以打败大部分竞争对手。

PS目前新城控股股价为30元左右，市值700亿左右，PE为6.5倍左右，在TOP10里面属于比较低的，大家可以关注起来。合抱之木房地产观察，yzyhfg